Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Doppelhauses mit zwei Einzelgaragen auf dem Grundstück Fl. Nr. 516/1 an der Karl-Valentin-Straße;

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Daten angezeigt aus Sitzung:  Sitzung des Bauausschusses , 19.12.2022

Beratungsreihenfolge
Gremium Sitzung Sitzungsdatum ö / nö Beratungstyp TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald) Sitzung des Bauausschusses 19.12.2022 ö beschließend 3

Sachverhalt

Bauort: Karl-Valentin-Straße, Grundstück Fl.Nr. 516/1 (Grundstücksgröße = 707 m²)
Planbereich: Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997, Baulinienplan Nr. BI 1/57 v. 18.09.1957, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung und Garagen- und Stellplatzsatzung


Mit diesem Antrag auf Vorbescheid soll erneut die weitere Bebaubarkeit des großzügigen und bereits mit einem Bürogebäude bebauten Grundstück geklärt werden.

Zur Historie dieses Vorhabens sei erwähnt, dass bereits 2001 ein ähnlich lautender Antrag auf Vorbescheid gestellt wurde, dem die Gemeinde damals grundsätzlich zugestimmt hatte, der dann aber vom Landratsamt München abgelehnt wurde. Begründet wurde die Ablehnung damit, dass durch die komplett außerhalb des eigentlichen Bauraums geplanten Bebauung die Grundzüge der (Bebauungs-)Planung berührt würden und die Abweichung vom Bebauungsplan mit den öffentlichen Belangen nicht vereinbar sei.

Gleichlautend war der Ablehnungsbescheid zum 2019 gestellten Antrag auf Vorbescheid, der ebenfalls eine Bebauung außerhalb des durch den Baulinienplan Nr. BI 1/57 festgesetzten Bauraum vorgesehen hatte und der aufgrund der ursprünglichen rechtlichen Einschätzung des Landratsamt München auch vom Bauausschuss mehrheitlich (10:1 Stimmen) abgelehnt wurde.

In der Zwischenzeit hatten auch persönliche Gespräche mit dem Antragsteller stattgefunden, in denen die bisher vertretene Rechtsauffassung erneut klargestellt wurde. 

Der Baulinienplan von 1957 legt einen Bauraum entlang der Ostseite des Grundstücks fest. Auf dem gegenständlichen Grundstück wäre heute lt. Bebauungsplan noch ein Bauraum (in Verlängerung gen Süden) für eine weitere Bebauung vorhanden, jedoch kein Bauraum im Bereich der vorgelegten Planung zur Errichtung eines Doppelhauses. 

Die Antragsteller möchten einen separaten Baukörper in Form eines Doppelhauses mit Doppelgaragen in E+1+D-Bebauung im Südwesten des Grundstücks und somit komplett außerhalb des festgesetzten Bauraums errichten. Hierzu wurde bereits eine (zulässige) Teilung des Grundstücks beantragt. 

Folgende Fragestellung soll im Rahmen des Antrags auf Vorbescheid geklärt werden: 

Ist die Bebauung – im Rahmen der gängigen Praxis über Ausnahme – des neu gebildeten Grundstücks mit einem Doppelhaus E+1+D und zwei Einzelgaragen zulässig? 

Antwort der Verwaltung: 

Die Verwaltung hat sich in diesem Sachverhalt sehr ausführlich mit der Sach- und Rechtslage auseinandergesetzt. 

Hinsichtlich der Argumentation des beauftragten Architekten der Bebauungsplan wäre aufgrund bereits erfolgter und genehmigter Abweichungen / Befreiungen von bestehenden Festsetzungen funktionslos, geht die Argumentation insoweit fehl, als dass zumindest in Bezug auf die überbaubaren Grundstücksflächen, die mit der vorgelegten Planung in keinster Weise eingehalten werden, bis heute nur lediglich vereinzelte und geringfügige Überschreitungen der festgesetzten Bauräume vorhanden sind. Insoweit ist nicht von einer Funktionslosigkeit des Bebauungsplanes auszugehen, was die Überbaubare Grundstücksfläche angeht.
 
Die vorgetragenen Beispiele des Planungsbüros zu erfolgten Befreiungen zeigen lediglich Abweichungen vom festgelegten Gebäudetypus, nicht aber von den überbaubaren Grundstücksflächen.

In einem ähnlich gelagerten Fall an der Perlacher Straße hat das Landratsamt München 2016 einer Errichtung eines Gebäudes komplett außerhalb bestehender Bauräume zugestimmt, dies allerdings laut Genehmigungsbescheid ganz klar als atypische, grundstücksbezogene Einzelfallentscheidung getroffen.

In der Begründung zur Ablehnung des ähnlich lautenden Vorbescheids zum Gegenständlichen Grundstück von 2019 wird die Versagung des gemeindlichen Einvernehmens durch den Bauausschuss vom Landratsamt München rechtlich nicht beanstandet. Vielmehr wird bekräftigt, dass das Grundkonzept des Bebauungsplanes, nämlich die Schaffung von großzügigen Freiflächen zwischen den einzelnen Bebauungen bis heute trotz kleinerer (wie oben erwähnt) Bauraumüberschreitungen eindeutig ablesbar ist. Die Zulassung einer Bebauung vollständig außerhalb eines dafür vorgesehenen Bauraumes würde diesem planerischen Konzept zuwiderlaufen. Die Grundzüge der (Bebauungs-)Planung werden durch die geplante Bebauung berührt und kann daher im Wege einer Befreiung nicht zugelassen werden. 

Fraglich ist im vorliegenden Fall noch die geplante Stellplatzsituation. Laut Gesetz sind Stellplätze auf dem Baugrundstück selbst oder auf einem Grundstück in der Nähe mittels dinglicher Sicherung (die hier sicher vorgelegt werden kann) nachzuweisen. In der vorgelegten Planung werden die beiden noch zusätzlich erforderlichen Stellplätze auf dem Stammgrundstück des Antragstellers dargestellt. Dies allerdings in einer nicht der Ortsgestaltungssatzung entsprechenden Form, da hier je Nutzungseinheit (auf dem jeweiligen Grundstück) maximal fünf Meter Zufahrtsbreite zulässig sind. Die Stellplätze sind demnach nach Ansicht der Verwaltung so nicht rechtmäßig nachgewiesen. 


Zusammenfassend ist festzustellen, dass nach aktuellem Rechtsstand eine Befreiung nicht befürwortet werden sollte, da die Grundzüge der Planung berührt sind und dies dadurch die Erteilung einer Befreiung nach § 31 Baugesetzbuch ausschließt. Daher ist der Antrag auf Vorbescheid abzulehnen.


Es ist außerdem ein rechnerischer Nachweis zu erbringen, dass durch die Grundstücksteilung auf dem Stammgrundstück kein rechtswidriger Zustand durch Überschreitung des Maßes der baulichen Nutzung hergestellt wurde. 

Beschluss

Der Bauausschuss beschließt, das gemeindliche Einvernehmen zum Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Doppelhauses mit zwei Doppelgaragen nicht herzustellen. 

Ist die Bebauung – im Rahmen der gängigen Praxis über Ausnahme – des neu gebildeten Grundstücks mit einem Doppelhaus E+1+D und zwei Einzelgaragen zulässig? 

Antwort der Verwaltung: 

Die Verwaltung hat sich in diesem Sachverhalt sehr ausführlich mit der Sach- und Rechtslage auseinandergesetzt. 

Hinsichtlich der Argumentation des beauftragten Architekten, der Bebauungsplan wäre aufgrund bereits erfolgter und genehmigter Abweichungen / Befreiungen von bestehenden Festsetzungen funktionslos, geht die Argumentation insoweit fehl, als dass zumindest in Bezug auf die überbaubaren Grundstücksflächen, die mit der vorgelegten Planung in keinster Weise eingehalten werden, bis heute nur lediglich vereinzelte und geringfügige Überschreitungen der festgesetzten Bauräume vorhanden sind. Insoweit ist nicht von einer Funktionslosigkeit des Bebauungsplanes auszugehen, was die überbaubare Grundstücksfläche angeht.
 
Die vorgetragenen Beispiele des Planungsbüros zu erfolgten Befreiungen zeigen lediglich Abweichungen vom festgelegten Gebäudetypus, nicht aber von den überbaubaren Grundstücksflächen.

In einem ähnlich gelagerten Fall an der Perlacher Straße hat das Landratsamt München 2016 einer Errichtung eines Gebäudes komplett außerhalb bestehender Bauräume zugestimmt, dies allerdings laut Genehmigungsbescheid ganz klar als atypische, grundstücksbezogene Einzelfallentscheidung getroffen.

In der Begründung zur Ablehnung des ähnlich lautenden Vorbescheids zum gegenständlichen Grundstück von 2019 wird die Versagung des gemeindlichen Einvernehmens durch den Bauausschuss vom Landratsamt München rechtlich nicht beanstandet. Vielmehr wird bekräftigt, dass das Grundkonzept des Bebauungsplanes, nämlich die Schaffung von großzügigen Freiflächen zwischen den einzelnen Bebauungen bis heute trotz kleinerer (wie oben erwähnt) Bauraumüberschreitungen eindeutig ablesbar ist. Die Zulassung einer Bebauung vollständig außerhalb eines dafür vorgesehenen Bauraumes würde diesem planerischen Konzept zuwiderlaufen. Die Grundzüge der (Bebauungs-)Planung werden durch die geplante Bebauung berührt und kann daher im Wege einer Befreiung nicht zugelassen werden. 

Fraglich ist im vorliegenden Fall noch die geplante Stellplatzsituation. Laut Gesetz sind Stellplätze auf dem Baugrundstück selbst oder auf einem Grundstück in der Nähe mittels dinglicher Sicherung (die hier sicher vorgelegt werden kann) nachzuweisen. In der vorgelegten Planung werden die beiden noch zusätzlich erforderlichen Stellplätze auf dem Stammgrundstück des Antragstellers dargestellt. Dies allerdings in einer nicht der Ortsgestaltungssatzung entsprechenden Form, da hier je Nutzungseinheit (auf dem jeweiligen Grundstück) maximal fünf Meter Zufahrtsbreite zulässig sind. Die Stellplätze sind demnach nach Ansicht der Verwaltung so nicht rechtmäßig nachgewiesen. 

Zusammenfassend ist festzustellen, dass nach aktuellem Rechtsstand eine Befreiung nicht befürwortet werden sollte, da die Grundzüge der Planung berührt sind und dies dadurch die Erteilung einer Befreiung nach § 31 Baugesetzbuch ausschließt. Daher ist der Antrag auf Vorbescheid abzulehnen.


Es ist außerdem ein rechnerischer Nachweis zu erbringen, dass durch die Grundstücksteilung auf dem Stammgrundstück kein rechtswidriger Zustand durch Überschreitung des Maßes der baulichen Nutzung hergestellt wurde. 

Abstimmungsergebnis
Einstimmig abgelehnt

Datenstand vom 03.02.2023 12:26 Uhr
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