Bauort: Hugo-Junkers-Str. 1, Grundstück Fl.Nr. 670 (Grundstücksgröße = 1.345 m²)
Planbereich: Bebauungsplan Nr. BL 9/84 (B25) vom 12.10.1984; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;
Mit vorliegendem Antrag auf Vorbescheid beantragt die Bauherrschaft die baurechtliche Beurteilung der favorisierten Bebauungsvariante für das antragsgegenständliche Grundstück.
Das antragsgegenständliche Grundstück befindet sich im Planbereich des Bebauungsplanes B25 und ist vom Geltungsbereich des Nachfolgeberbauungsplanes B35 ausgeschlossen. Demzufolge ist das Baurecht nach den Festsetzungen des B25 zu beurteilen.
Weiter ist der Straßenzug der Hugo-Junkers-Str. 3 – 19 in der Denkmalliste geführt. Die Hugo-Junkers-Str. 1 mit der Flurnummer 670 ist aufgrund der Klage des Eigentümers mit Gerichtsurteil vom 8. Juli 1998 nicht in der Denkmalliste geführt und ist somit kein Denkmal im Sinne des Denkmalschutzgesetzes. Eine Neubebauung ist demnach ohne Berücksichtigung denkmalschutzrechtlicher Belange möglich.
Der Bauwerber plant gemäß den vorliegenden Planungsunterlagen die Errichtung eines Wohn- und Bürogebäudes mit Tiefgarage. Die Höhenentwicklung des Baukörpers entspricht der Umgebungsbebauung (z.B. Alexander Schmorell-Straße 4) mit Erdgeschoß, Dachgeschoss als Vollgeschoß und Spitzboden. Aktuell sind keine schützenswerten Bäume im Planungsbaufenster vorhanden. Soweit der einleitende Vortrag des beauftragten Architekturbüros. Weiter wird für dieses Vorhaben um Beantwortung nachfolgender Fragen gebeten:
- Ist eine Bebauung gemäß vorgelegtem Plan mit einem Baukörper mit den Außenmaßen 10,99 m x 15,99 m möglich?
Antwort der Verwaltung:
Der Bebauungsplan B25 legt für den Planbereich eine Geschoßflächenzahl von 0,26 fest. Eine Grundflächenzahl wird nicht festgelegt, diese beurteilt sich demnach nach der Umgebungsbebauung. Die vorliegende Planung orientiert sich an der zur Verfügung stehenden GFZ verteilt auf zwei Vollgeschoße. Die geplante Grundfläche beträgt laut Planung 175,33 m². Diese Größe fügt sich in die Umgebungsbebauung im Geviert ein, auch wenn die Kubatur der denkmalgeschützten Gebäude entlang der Hugo-Junkers-Straße kleiner sind, durch die erdgeschossigen Anbauten jedoch die geplante Grundfläche erreichen. Eine Bebauung mit einem Baukörper mit den Außenmaßen 10,99 m x 15,99 m befürwortet.
- Ist eine reine Büronutzung möglich?
Antwort der Verwaltung:
Das Gebiet im dem das gegenständliche Grundstück liegt, ist bis auf einzelne gewerblich genutzte Gebäude durch Wohnnutzung geprägt. Daher wird das Grundstück der Gebietsart allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 BauNVO eingestuft. Dies entspricht auch der nicht weiter verlängerten und daher abgelaufenen Genehmigung aus dem Jahr 2001. In einem allgemeinen Wohngebiet sind ausnahmsweise, somit auf Antrag, und § 4 Abs. 3 Nr. 2 sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zulässig. Diese Ausnahme schließt grundsätzlich eine reine Büronutzung aus, daher kann eine reine Büronutzung nicht befürwortet.
- Ist in diesem Gebäude, sollte Punkt 2 mit Nein beantwortet werden, eine Nutzung zwischen Wohnen und Büro im Verhältnis 50 : 50 möglich?
Antwort der Verwaltung:
Eine reine Büronutzung wird nicht in Aussicht gestellt, daher ist die Frage zu erläutern, ob eine teilgewerbliche Nutzung im angefragten Verhältnis 50:50 möglich wäre. Eine konkrete verhältnismäßige Aufteilung der Nutzungsarten ist im Gesetz nicht zu finden. Aufgrund der Ausnahmeformulierung für die Zulassung von nicht störenden Gewerbebetrieben wird davon ausgegangen, dass das Verhältnis des Wohnens überwiegen sollte. Im Antrag aus dem Jahr 2001 wurde die Nutzung im hälftigen Verhältnis (EG-Büro, DG/Spitz- Wohnen) ohne tatsächliche Nennung des zahlenmäßigen Verhältnisses genehmigt. In Anlehnung an diese Einschätzung wird eine Teilnutzung des Gebäudes für nichtstörendes Gewerbe/Bürotätigkeit nach § 4 Abs. 3 Satz 2 BauNVO wird befürwortet, die Wohnnutzung soll jedoch überwiegen.
- Ist eine Bebauung gem. vorgelegtem Plan mit 2 Vollgeschossen E+DG (DG-Vollgeschoß) + SG möglich?
Antwort der Verwaltung:
Gemäß der vorgelegten Planung sind zwei Vollgeschoße vorgesehen, wobei das DG als Vollgeschoß ausgebildet wird. Die max. zulässige festgesetzte Geschoßflächenzahl von 0,26 ist mit der Planung eingehalten. Entsprechend der Umgebungsbebauung fügt sich das Vorhaben hinsichtlich der Höhenentwicklung in die im Geviert vorhandene vorherrschende E+D Bebauung mit steilem Satteldach ein. Die Festsetzung der Ortsgestaltungssatzung zur Höhenfestsetzung und Dachneigung ist ebenso eingehalten. Die Bebauung gem. dem vorgelegten Plan mit 2 Vollgeschossen wobei das DG als Vollgeschoß ausgebildet wird befürwortet.
- Ist der Bau einer Tiefgarage laut vorgelegtem Plan möglich?
Antwort der Verwaltung:
Der hier gültige Bebauungsplan B25 legt die Geschoßflächenzahl fest. Die Grundflächenzahl richtet sich demnach nach der Umgebungsbebauung. Der für die Umgebungsbebauung gültige Bebauungsplan B35 legt bei einer Geschoßflächenzahl von 0,26 eine Grundflächenzahl von 0,20 fest. Die vorgestellte Planung erreicht mit dem dargestellten Grundriss eine Grundflächenzahl von ca. 0,13. Eine Tiefgarage ist eine Nebenanlage im Sinne des § 19 BauNVO. Innerhalb des gesetzlichen Überschreitungsrahmens von 50 % der zulässigen Grundfläche (bzw. Grundfläche der Umgebungsbebauung) kann die Errichtung einer Tiefgarage grundsätzlich befürwortet werden.
- Ist eine unterirdische Überschreitung der Baugrenze mit der Tiefgarage in Richtung der südlichen Münchner Straße möglich?
Antwort der Verwaltung:
Der Bebauungsplan B25 trifft keine Festsetzungen zu Baulinien oder Baugrenzen. Ein sog. Vorgartenbereich von 5 m aus dem Bebauungsplan B35 entlang der Südlichen Münchner Straße entfaltet auf dem Grundstück keine Wirksamkeit, da der B35 hier aus dem Geltungsbereich ausgenommen ist. Selbst wenn eine Baugrenze bestünde, ist eine Überschreitung unterhalb der natürlichen Geländeoberfläche erlaubt. Baulinien und Baugrenzen regeln die Positionierung baulicher Anlagen oberhalb der Geländeoberfläche. Die Planung der Tiefgarage wie vorgesehen in Richtung der Südl. Münchner Straße wird befürwortet.
- Sind oberirdische Stellplätze bei einer Büronutzung im Vorgarten der Hugo-Junkers-Straße (laut vorgelegtem Plan möglich?
Antwort der Verwaltung:
Laut vorgelegten Planunterlagen werden vier Stellplätze, erschlossen von der Hugo-Junkers-Straße aus, geplant. Stellplatz Nr. 1 beginnt dabei unmittelbar an der Grundstücksgrenze. Der Bauwerber spricht hier abermals die Vorgartenlinie von 5 m aus dem Bebauungsplan B35 an, wonach keine baulichen Anlagen außer Zufahrten in diesem Bereich zulässig sind. Der Bebauungsplan B35 ist in seiner Geltung in diesem Bereich ausgenommen. Eine Baulinie bzw. Baugrenze ist im Bebauungsplan B25 nicht festgesetzt. Die Errichtung der Stellplätze an der in der Planung vorgesehenen Stelle kann befürwortet werden.
- In eine Bebauung gemäß vorgelegtem Plan mit 2 Untergeschossen (1. UG sowie 2. UG) möglich?
Antwort der Verwaltung:
Die Geschossigkeit unterhalb des natürlichen Geländes, bzw. die Ausbildung von Kellergeschoßen ist gesetzlich nicht geregelt. § 19 Abs. 4 BauNVO regelt „nur“ die Anrechnung baulicher Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, die das Grundstück unterbauen. Die Ausbildung von zwei Untergeschossen als Kellergeschosse kann befürwortet werden.
- In eine Abgrabung gemäß den Vorgaben/Außenmaßen der Ortsgestaltungsatzung der Gemeinde Grünwald bei diesem Gebäude möglich?
Antwort der Verwaltung:
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der Ortsgestaltungssatzung (Bereich Geiselgasteig). Im Rahmen der festgesetzten Ausnahmetatbestände der Ortsgestaltungssatzung ist die Errichtung einer Abgrabung am Gebäude wie geplant möglich.
Nachbarunterschriften liegen nicht vollständig vor.
