Bauort: Hugo-Junkers-Str. 19, Grundstück Fl.Nr. 680 (Grundstücksgröße = 911 m²)
Planbereich: Bebauungsplan BL 9/84 (B25) i.d.F. vom 12.10.1984; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;
Geltungsbereich eines in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. B 56 „Hugo-Junkers-Str. 1-19“ vom 23.03.2023; Veränderungssperrensatzung v. 23.03.2023
Das gegenständliche Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus in E+D Bebauung, Erdgeschoss mit einem steilen Satteldach, bebaut. Das Gebäude wurde mit Schreiben vom 26. November 1993 des Bay. Landesamtes für Denkmalpflege gemeinsam mit den anderen typengleichen Gebäuden des Straßenzuges mit ungerader Hausnummer als Baudenkmal nach Art. 1 BayDSchG in die Denkmalliste aufgenommen. Daher ist das beantragte Vorhaben denkmalschutzrechtlich von der Unteren Denkmalschutzbehörde zu prüfen und zu beurteilen.
Gemäß persönlichem Vortrag des beauftragten Architekten des Bauwerbers fand eine erste Abstimmung anhand eines Vor-Ort-Termins im November 2022 mit Vertretern der Denkmalschutzbehörden statt, um mögliche Belange zu erörtern. Die untere Denkmalschutzbehörde im Landratsamt hat im Zuge eines Gespräches zugesagt, den vorliegenden Antrag vorab zusammen mit dem Landesamt für Denkmalpflege, auf denkmalschutzrechtliche Zulässigkeit zu prüfen. Eine Stellungnahme hierzu wird der Gemeinde nach Vorliegen zugeleitet werden.
In den vorgelegten Planunterlagen wird eine umfassende (energetische) Sanierung des Bestandsgebäudes geplant. Dazu zählt die Erneuerung des Dachaufbaus und der Ziegeldeckung, die Errichtung neuer Dachbelichtungselemente in Form von Dachflächenfenstern und einer Dachgaube, der Abbruch des Schornsteins sowie Veränderungen in den Grundrissen des Bestandsgebäudes, ggf. auch Erneuerung der Fenster.
Als Erweiterung zur Wohnraumschaffung ist ein erdgeschossiger Anbau nach Osten mit Nutzung im EG und UG, die Errichtung einer aufgeständerten PV-Anlage auf dem Anbau und, die Errichtung einer Abgrabung zur Belichtung des UG geplant. Als Nebenanlagen sind ein weiterer offener Stellplatz auf der Ostseite, eine Mülltonnenanlage und eine Zaunanlage entlang der Straße sowie ein Pool geplant.
Im Zuge des Antrags hat der Bauwerber mehrere Abweichungsanträge von der Ortsgestaltungssatzung beantragt.
Im Einzelnen sind das:
- Abweichung für die Anordnung der Mülltonnen entlang der Straße
- Unterschreitung des Mindestabstandes der Dachflächenfenster untereinander
- Anbringung einer aufgeständerten Photovoltaikanlage
- Veränderung des natürlichen Geländes wg. Errichtung einer Abgrabung
Gegenüber dem Landratsamt (in der Funktion als untere Denkmalschutzbehörde) wird eine Abweichung von der Mindestanforderung an Fensteröffnungen für die Rundfenster beantragt. Des Weiteren ist eine Abstandsflächenthematik zum östlichen Nachbarn zu prüfen. Diese Prüfungen obliegen der Genehmigungsbehörde.
Unabhängig von der denkmalschutzrechtlichen Zulässigkeit der geplanten Vorhaben hat die Gemeinde die Einhaltung der geltenden bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorgaben zu prüfen.
Das Grundstück liegt bislang im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes B 25 sowie örtlicher Satzungen und Verordnungen. Der Gemeinderat hat für den Planbereich der Hugo-Junkers-Str. 1 – 19 am 21.03.2023 die Aufstellung eines Bebauungsplanes und eine Veränderungssperre beschlossen, insbesondere mit der Zielsetzung der Bewahrung der ortsbildtypischen Baugestaltung. Von der Veränderungssperre können Ausnahmen gem. § 14 Abs. 2 Satz 1 BauGB zugelassen werden, wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Die Entscheidung über eine Ausnahme trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde. Der Aufstellungsbeschluss und die Veränderungssperre sind am 23.03.2023 ortsüblich bekanntgemacht worden.
Die Gemeinde hat das Architekturbüro Goergens & Miklautz mit der Erarbeitung des Bebauungsplans beauftragt. Die Planungsinhalte und Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. B 56 für das Gebiet der Hugo-Junkers-Str. 1 – 19 stehen derzeit noch nicht endgültig fest. Eine baurechtliche Beurteilung des beantragten Vorhabens auf Plankonformität kann zum jetzigen Zeitpunkt deshalb noch nicht abschließend vorgenommen werden. Es ist nicht ausgeschlossen, dass das beantragte Vorhaben den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans widerspricht, der neben Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung insbesondere auch Festsetzungen zu der baulichen Gestaltung (Dachform, Dachneigung und Dachgestaltung) der Gebäude im Geltungsbereich des Bebauungsplans regeln soll.
Aufgrund dessen scheidet zum jetzigen Zeitpunkt auch die Zulassung einer Ausnahme von der Veränderungssperre aus. Dies bestätigen auch das Landratsamt, das beauftragte Architekturbüro Goergens & Miklautz und die Kanzlei Seufert Rechtsanwälte. Das Einvernehmen zur Zulassung einer Ausnahme von der Veränderungssperre kann deshalb derzeit nicht erteilt werden.
Weiter ist das beantragte Vorhaben grundsätzlich nicht genehmigungsfähig, da die Abweichungen von den Regelungen der Ortsgestaltungssatzung nicht in der beantragten Form erteilt werden können. Die geplante Abgrabung widerspricht § 8 Abs. 2 der Ortsgestaltungssatzung, weil der Abstand zur Nachbargrenze von 2 m nicht eingehalten ist. Die Länge von 7,30 m überschreitet außerdem das in § 8 Abs. 3 der Ortsgestaltungssatzung geregelte Höchstmaß von 4 m deutlich. Die Dachbelichtungselemente unterschreiten den Mindestabstand von 1,0 m nach § 5 Abs. 4 der Ortsgestaltungssatzung. Eine aufgeständerte Photovoltaikanlagen kann nach § 5 Abs. 8 der Ortsgestaltungssatzung nur (ausnahmsweise) zugelassen werden, wenn besondere Gründe der Bau- und Ortsbildgestaltung nicht entgegenstehen.
Nicht beantragt, aber erforderlich, ist eine Abweichung von § 7 Abs. 1 der Ortsgestaltungssatzung für die Errichtung einer zweiten Zufahrt mit Stellplatz auf dem Grundstück. Eine selbstständig nutzbare Einheit ist in der Planung nicht vorgesehen.
Entsprechend den vorgetragenen Gründen ist das gemeindliche Einvernehmen für das vorliegende Baugesuch zu versagen.
