Bauort: Herzog-Christoph-Straße 10, Grundstück Fl.Nr. 609/37 (Grundstücksgröße = 1.540 m²)
Planbereich: Baulinienplan 25 B 31 vom 01.06.1931; Bebauungsplan Nr. BL 19/96 (B35) 3. Änderung vom 13.04.2023, §34 BauGB; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;
GR-Mitglied Kraus ist für dieses Baugesuch aufgrund seiner Eigenschaft als beauftragter Planer gemäß Art. 49 Abs. 1 GO von der Beratung und Beschlussfassung ausgeschlossen.
Der Bauwerber plant nach Abriss der Bestandsbebauung die Errichtung einer Villa mit Pool sowie eines Doppelhauses mit Doppelgaragen in privatrechtlicher Miteigentumsteilung.
Die antragsgegenständliche Villa wird in E+D Bebauung mit einem Mansardenwalmdach und einer Dachneigung von 52° geplant. Das Dachgeschoss ist nachweislich kein Vollgeschoß.
Das Maß der baulichen Nutzung wird mit der Grund- und Geschoßfläche eingehalten. Die Grundfläche mit den Nebenanlagen wird mit den Doppelgaragen und dem Pool innerhalb der 50% Überschreitung nach § 19 Abs. 4 BauNVO eingehalten. Für die geplanten Zufahrten wird eine Befreiung von 56,55 m² für das gesamte Grundstück beantragt. Dies liegt jedoch innerhalb der 70% Überschreitung. Die Befreiung kann in Anlehnung an den Beschluss zur Änderung des Bebauungsplanes B35 befürwortet werden.
Die geplante Garage überschreitet die Baugrenze um 0,25 m an der nordwestlichen Gebäudeecke der Garage. Ebenfalls wird die Baugrenze mit dem geplanten Eingangspostet mit darüberliegendem Balkon um 0,77 m überschritten. Was auch bedeutet, dass sich die Garage sowie das Eingangspodest mit Balkon in der festgesetzten Vorgartenlinie befindet. Grundsätzlich wären Überschreitungen der Baugrenze mit Nebenanlagen möglich, jedoch nicht wenn der Vorgartenbereich des Bebauungsplans Nr. B35 tangiert wird. Der Vorgartenbereich ist mit dem geplanten Vorhaben einzuhalten. Eine Befreiung sollte nicht befürwortet werden. Die Planung ist in diesem Bereich entsprechend abzuändern.
Die Festsetzungen des Baulinienplanes 25 B 31 sind eingehalten.
Das Bauvorhaben fügt sich gem. § 34 BauGB in die nähere Umgebungsbebauung ein. Entsprechende Bezugsfälle wurden vom Planungsbüro dargestellt.
Die festgesetzte Wandhöhe wird mit den geplanten Quergiebeln auf der Südseite des Gebäudes um 1,78 m, auf der Nord-/Ost und Westseite um je 1,28 m überschritten. Eine Befreiung sollte aufgrund der Einhaltung des Überschreitungsrahmen von max. 1,80 m befürwortet werden.
Der Abstand der Giebel zu den Dachflächenfenstern von 1m wird auf den Gebäudeseiten Nord, Ost und Süd nicht eingehalten. Einer Abweichung sollte nicht zugestimmt werden. Die Planung ist dahingehend zu korrigieren.
Die Summe aller Dachaufbauten einschließlich von Dachflächenfenstern darf laut Ortsgestaltungssatzung je Gebäudeseite höchstens die Hälfte der Dachlänge betragen. Diese Festsetzung wird mit den geplanten Giebeln sowie den Dachflächenfenstern auf der Süd- sowie Westseite des Gebäudes überschritten. Eine Abweichung sollte nicht erteilt werden. Die Planung ist dahingehend abzuändern.
Die geplante Abgrabung auf der Westseite des Gebäudes entspricht den Ausnahmetatbeständen der Ortsgestaltungssatzung und sollte befürwortet werden.
Die sonstigen Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung sind eingehalten.
Die Abstandsflächen gemäß der gemeindlichen Abstandsflächensatzung sind eingehalten.
Der Stellplatznachweis wird mittels Doppelgarage erbracht.
Nachbarunterschriften sind nicht vollständig.
Der Baumbestand- und Freiflächenplan wurde vom gemeindlichen Umweltamt beurteilt. Es stehen einige Bäume auf dem Grundstück, die unter die Baumschutzverordnung fallen. Eine überalterte Birke mit Stu 2,04 m in schlechter Qualität, ein zweistämmiger Tulpenbaum mit Stu 0,94 m und 1,10 m, der sich im Bauraum befindet, und eine vitale jüngere Buche mit Stu 1,10 im Westen an der Nachbargrenze. Diese wurzelt allerdings so unglücklich direkt an der Garage, dass der Baum nach Abbruch der alten Garage stark sturzgefährdet ist. Alle diese Bäume sind nicht unbedingt erhaltenswert.
Jetzt kommen die wesentlichen Bäume:
Auf dem Grundstück steht eine Buche als Grenzbaum mit Stu 3,20 m direkt an der Ecke Hubertus-/Herzog-Christoph-Straße. Sie ist in unserem Baumkataster verzeichnet. Diese Buche hat regelmäßig zu entfernendes Totholz in der Krone und wird durch die Gemeinde zur Sicherung der Verkehrssicherheit ein Kronenverspannungssystem bekommen. Der Baum ist sehr erhaltenswert und wird von der Baumaßnahme nicht unmittelbar betroffen.
Des Weiteren steht im geplanten Bauraum der Villa eine schützenswerte Buche mit Stu von 3,14m. Diese ist laut Vortrag des Umweltamtes hervorragend, vital und ein wertvoller Baum, der unbedingt erhalten werden sollte. Ein Erhalt ist bei der jetzigen Planung nicht möglich, da sie sich mitten im Bauraum befindet. Da es im Interesse der Gemeinde ist, gesunde Großbäume aus Gründen des Arten- und Klimaschutzes und damit der Daseinsvorsorge für alle Bürger zu erhalten, empfiehlt das gemeindliche Umweltamt, auf eine Umplanung hinzuwirken, wenn das aus baurechtlicher Sicht machbar ist. Die Ersatzpflanzungen können den Wegfall an Kühlleistung, Sauerstoffproduktion und Habitatfunktion dieses einzelnen Baumes in den nächsten Jahrzehnten nicht kompensieren.
Diese baurechtliche Situation entsteht durch den Wegfall der Bestandsbebauungen und die Ausnutzung des zur Verfügung stehenden Baurechts durch Platzierung der neuen Baukörper auf dem Grundstück. Eine Umplanung unter Ausnutzung des Baurechts ist nicht möglich.
Grundsätzlich sind die Ersatzpflanzungen von Stammumfang und Anzahl aber sehr gut. Der Bergahorn im Vorgartenbereich sollte aufgrund seiner Entwicklungsmöglichkeiten/ Kronenbreite in einen Feldahorn getauscht werden.
Eine ökologische Baubegleitung muss beauftragt werden.
Die Verlegung der Sparten ist dargestellt und berührt den zu erhaltenden Grenzbaum nicht.
Auch wenn bis jetzt keine Heckenpflanzung eingezeichnet ist, muss festgehalten werden, dass im Kronenbereich unserer gemeinsamen Buche keine Heckenpflanzung erfolgen darf.
