Bauort: Karl-Lasser-Str. 1, Grundstück Fl. Nr. 626/2 (Grundstücksgröße = 1.501 m²)
Planbereich: Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997, Baulinienplan 65 B 11 v. 28.11.1911, § 34 BauGB, Abstandsflächensatzung, Ortsgestaltungssatzung und Garagen- und Stellplatzsatzung
Der Antrag auf Vorbescheid war bereits im Jahr 2018 Beratungsgegenstand im Bauausschuss. Nach positiver Verbescheidung wurde der Antrag auf Vorbescheid vom Landratsamt München genehmigt. Diese Genehmigung ist nicht verlängert worden und daher mittlerweile abgelaufen. Darüber hinaus war im ursprünglichen Antrag einer Realteilung nicht zugestimmt worden, da das Baurecht des südlichen Teils nach Teilung überschritten gewesen wäre. Dies ist im neu vorgelegten Antrag nun entsprechend berücksichtigt.
Mit dem vorliegenden Antrag auf Vorbescheid wird ein sehr ähnlich lautender Fragenkatalog eingereicht.
- Sind 2 Einfamilienhäuser auf dem nördlichen Grundstuck nach Abriss des bestehenden Einfamilienhauses (Partei 1) wie dargestellt möglich?
Voraussetzung: Abriss von Partei 1 und Rückbau von Partei 2+3 auf 243,45 m2 Grundfläche
Antwort der Verwaltung: Im Geviert ist sowohl eine Bebauung mit sog. Doppelhäusern sowie Einfamilienhäusern vorherrschend. Zuletzt ist die Bebauung mit 3 Einfamilienhäusern am Gartenweg genehmigt und ausgeführt worden. Daher kann unter Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung und grundsätzlich unter Berücksichtigung der Baugrenze von 10 m/bzw. 7 m (entlang der Nördl. Münchner Str.) einer Bebauung mit zwei Einfamilienhäusern wie in den Plänen dargestellt befürwortet werden.
- lst für die beiden neuen Baukörper (auf Partei 1) insgesamt eine Gesamtgrundflache von
186,72 m2 möglich?
Antwort der Verwaltung: Im Gegensatz zum ursprünglichen Antrag soll der zu bebauende Grundstücksanteil nun real abgeteilt werden. Dies kann nur dadurch rechtlich korrekt erfolgen, da auf dem verbleibenden Grundstücksteil ein teilweiser Rückbau erfolgt, um das Maß der baulichen Nutzung entsprechend einzuhalten. Dies ist dinglich zu sichern und als Voraussetzung zur Erteilung des Vorbescheides vom Landratsamt München entsprechend zu klären.
Bei Betrachtung des neu entstehenden Grundstücks ist das angefragte Baurecht nach Überprüfung in Ordnung. Die Grundflächenzahl von 0,15 wird damit genau eingehalten.
- Sind 2 neue/erweiterte Grundstückszufahrten an der Karl-Lasser-Straße wie dargestellt
möglich?
Antwort der Verwaltung: Im Zuge der Planung einer Bebauung mit zwei Einfamilienhäusern wäre die Festsetzung des § 7 Abs. 1 der Ortsgestaltungssatzung erfüllt. Hier wird festgesetzt, dass je selbstständig nutzbare Hauseinheit eine Zufahrtsbreite von 5 m zulässig ist. Dieser Tatbestand wäre durch die Planung erfüllt. Eine der Zufahrten ist sich bereits im Bestand vorhanden und dient der Erschließung der Karl-Lasser-Str. 1/1a. Bei der Planung der neuen Zufahrt sind die Festsetzungen der Baumschutzverordnung zu beachten. Die Erschließung mit zwei Grundstückszufahrten an der Karl-Lasser-Straße wird unter Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung befürwortet.
- Dürfen die Baugrenzen durch Fahrradabstellplätze/ Mülltonnenhäuser überschritten
werden?
Antwort der Verwaltung: Im Geltungsbereich des Baulinienplanes wurden in der Vergangenheit Überschreitungen von Nebenanlagen (Fahrradabstellplätze /Mülltonnenhäuschen) außerhalb der festgelegten Baugrenzen von 10 m bzw. 7 m befreit. Je nach Ausführung der Anlagen sind die Festsetzungen des Bebauungsplanes B 35 zum sog. „Vorgartenbereich" anzuwenden. Ausnahmsweise sind in die Einfriedung integrierter Mülltonnenhäuschen sowie nicht überdachte Abstellplätze für Fahrräder zulässig, wenn sie nicht das Orts- und Straßenbild beeinträchtigen. Wird ein Fahrrad/und Mülltonnenhäuschen als bauliche Anlage geplant, so ist die 5 m Vorgartenlinie einzuhalten. Eine Befreiung für die Überschreitung der Baugrenzen mit einen Mülltonnenhäuschen /Fahrradabstellplatz kann unter Berücksichtigung der Festsetzung des Bebauungsplanes B 35 Nr. 6 zur Vorgartenlinie befürwortet werden.
- Dürfen die Baugrenzen durch 2 Doppelgaragen/ Stellplätze unter Einhaltung einer Vorgartenlinie von 5 m überschritten werden?
Antwort der Verwaltung: Im Planbereich ist an der Karl-Lasser-Str. eine Baugrenze von 10 m festgesetzt, entlang der Nördl. Münchner Str. eine Baugrenze von 7 m. Im Geviert sind im Bestand bereits Überschreitungen der Baugrenzen mit Nebenanlagen vorhanden und genehmigt worden. Die Planung von zwei Doppelgaragen außerhalb der festgelegten Baugrenze - wobei eine sich bereits im Bestand befindet - kann aufgrund vorhandener Bezugsfälle jedoch unter Einhaltung der Festsetzung des Bebauungsplanes 835 zur Vorgartenlinie von 5 m befürwortet werden.
- Darf eine Realteilung zwischen den beiden neuen Einfamilienhäusern und dem Doppelhaus durchgeführt werden bei einer Mindestgröße der Grundstücke von 1501 m² und Berücksichtigung der möglichen GRZ gemäß Bebauungsplan?
Antwort der Verwaltung: Bei Beantragung einer Realteilung dürfen durch die Teilung gem. § 19 Abs. 1 und 2 BauGB keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprechen. Die verbleibende Bestandsbebauung soll in Teilen so zurückgebaut werden, dass noch eine Grundfläche von ca. 243 m² verbleibt, womit die Festsetzung hinsichtlich der Grundfläche I (Hauptgebäude) eingehalten werden kann. Dieser Rückbau ist dinglich zu sichern. Die Mindestgrundstücksgrößen werden eingehalten. Insoweit bestehen unter der Voraussetzung der Sicherung des Rückbaus von Seiten der Gemeinde keine Einwände.
- lst eine Wandhöhe von 4,25 m bei Einhaltung der Abstandsflachen und nur 1 Vollgeschoss möglich?
Antwort der Verwaltung: Im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplanes ohne Festsetzung von Wandhöhen sind die Wand- und Firsthöhen gern. § 34 BauGB der prägenden Umgebungsbebauung anzupassen. Die maximal zulässige Wandhöhe ist in der Ortsgestaltungssatzung festgelegt. Für den Bereich Geiselgasteig gilt eine max. Wandhöhe bei einem Vollgeschoß von 5 m. Vorrangig gilt aber zunächst der vorab beschriebene § 34 BauGB. Da bereits in der Umgebung Wandhöhen bis 5 m im Bestand sind, kann eine Wandhöhe von 4,00 bis 4,25 m unter Einhaltung der Abstandsflächen befürwortet werden.
Im dargestellten Systemschnitt ist – im Gegensatz zur ursprünglichen Planung – ein überhöhter Kniestock dargestellt. Dieser ist entsprechend umzuplanen und auf die Vorgaben der gemeindlichen Ortsgestaltungssatzung (0,75 m) anzupassen.
- Ist eine Dachneigung von 44,5 Grad möglich?
Antwort der Verwaltung: Im Geltungsbereich eines einfachen Bebauungsplanes ohne Festsetzung einer Dachform ist hier die Festsetzung der Ortsgestaltungssatzung anzuwenden. Gemäß § 5 Abs. 1 der Ortsgestaltungssatzung sind in Geiselgasteig Flachdächer sowie geneigte Dächer mit einer Dachneigung von mindestens 15 ° bis 52 °möglich. Da die Dachform kein anzuwendender Parameter gern. § 34 BauGB „Einfügungsgebot" darstellt kann eine Dachneigung mit 44,5° befürwortet werden.
