Der Gemeinderat befasste sich zuletzt in seiner öffentlichen Sitzung am 28.06.2022 mit dem Änderungsverfahren des einfachen Bebauungsplanes Nr. B 35.
Der Ausschuss für Planung und Entwicklung hat in seiner nichtöffentlichen Sitzung am 07.03.2023 nachfolgend (kursiv – nachrichtlich als Information) den Sachverhalt beraten und Beschlussempfehlungen an den Gemeinderat abgegeben:
Gegenstand der 3. Änderung:
A) Änderung von Festsetzungen
Durch die nachstehenden Festsetzungen werden die Festsetzungen des rechtswirksamen Bebauungsplanes Nr. B 35 der Gemeinde Grünwald für die Gemeindeteile Grünwald und Geiselgasteig vom 26.11.1996 in der Fassung der 2. Änderung vom 23. Oktober 2012 in Buchstabe A) „Festsetzungen“ wie folgt geändert:
1. Es wird folgende neue Ziffer 4.4 eingefügt:
„1Die nach Buchstabe A) „Festsetzungen“ Ziffer 4.1 zu ermittelnde zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 S. 1 BauNVO bezeichneten Anlagen, einschließlich Garagen und Stellplätzen um bis zu 50 vom Hundert und zusätzlich durch die Grundflächen von Zufahrten i.S.d § 19 Abs. 4 S. 1 Ziff. 1 BauNVO - soweit jene versickerungsfähig hergestellt werden - um weitere bis zu 20 vom Hundert, somit um insgesamt bis zu 70 vom Hundert, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8, überschritten werden.
2Die Grundflächen von baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird (§ 19 Abs. 4 S. 1 Ziff. 3 BauNVO), sind unabhängig von der Stärke der Erdüberdeckung entsprechend der Regelung des vorstehenden Satzes 1 zu berücksichtigen.
3Die Regelung des § 19 Abs. 4 S. 4 BauNVO findet keine Anwendung.
2. Unter Buchstabe A) Ziffer 5 („5. Garagen, Nebengebäude, Nebenanlagen - § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB, § 14 Abs. 1 Satz 3 BauNVO.“) der Festsetzungen wird folgender Satz 4 eingefügt:
„4 Frei stehende Nebengebäude, insbesondere Pool-Gebäude und Schwimmhallen sind nur bis zu einer maximalen Grundfläche von bis zu 33,3 von Hundert der Grundfläche der Hauptanlage gem. Buchstabe A) „Festsetzungen“ Ziffer 4.1 zulässig.“
Im Übrigen verbleibt es bei den Festsetzungen des Bebauungsplanes B 35 in der Fassung der 2. Änderung vom 23. Oktober 2012.
Die Verwaltung wurde beauftragt die 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. B 35 im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB durchzuführen und die entsprechenden Verfahrensschritte öffentlich bekanntzumachen.
Die Auslegung fand vom 14.07.2022 bis einschließlich 16.08.2022 statt.
Von der Öffentlichkeit wurden keine Anregungen vorgebracht.
Vom Landratsamt München gingen offiziell am 02.11.2022 Anregungen zum Bauleitverfahren wie folgt ein:
Das Landratsamt München gibt folgende fachliche Informationen und Empfehlungen aus eigener Zuständigkeit:
- Um die Änderungen des Bebauungsplans Nummer B35 nachvollziehbar zu dokumentieren, sollten die 1. und die 2. Änderung unter „A) Änderung von Festsetzungen“ und im letzten Satz der Satzung (Seite 3) aufgelistet werden.
In diesem Zusammenhang weisen wir darauf hin, dass nach unseren Informationen die
Änderung des Bebauungsplans Nummer B35 in der Fassung vom „13.01.2005“ (Rechtskraft: 08.07.2005) und die 2. Änderung in der Fassung vom „31.07.2012“ (Rechtskraft 08.11.2012) in Kraft getreten ist. Wir bitten um Überprüfung und gegebenenfalls Anpassung der Fassungsdaten.
Stellungnahme:
Zu 1. Die Fassungsdaten des Bebauungsplans B35 wurden überprüft – eine Berichtigung ist nicht erforderlich, da die Fassungsdaten stimmen.
Unter A) „Änderung von Festsetzungen“ genügt es nach Auffassung der Gemeinde, die letzte, nämlich 2. Änderung aufzuführen. Ein Erkenntnisgewinn wird nicht dadurch erreicht, dass auch noch die vorgängige Änderung ausdrücklich erwähnt wird. Tatsächlich setzt die nunmehrige Änderung – 3. Änderung des Bebauungsplans B35 – auf der vorgängigen, eben 2. Änderung auf. Diese Letztfassung wird geändert.
- Satz 1 der neuen Festsetzung A. 4.4 enthält die Formulierung „einschließlich Garagen und Stellplätzen“, diese sollte u. E. herausgenommen werden, da Garagen und Stellplätze entsprechend dem Gesetzestext zu den Anlagen nach § 19 Abs. 4 S. 1 BauNVO gehören.
Stellungnahme:
Zu 2. Es trifft zu, dass der Gesetzestext in § 19 Abs. 4 S. 1 BauNVO Garagen und Stellplätze aufführt. Mit der hier getroffenen Regelung macht die Gemeinde von ihrer Befugnis in § 19 Abs. 4 S. 3 BauNVO Gebrauch. Damit schafft die Gemeinde eine ausdifferenzierte Regelung, einerseits einer übermäßigen Versiegelung der Grundstücke entgegenzuwirken und andererseits eine vernünftige bauliche Ausnutzung auch für Nebenanlagen im Sinne des § 19 Abs. 4 S. 1 BauNVO zuzulassen.
Deswegen hält die Gemeinde an der getroffenen Festsetzung fest.
- Nachdem die ehemalige Festsetzung A. 4.2., die Regelungen zur GR-Überschreitung enthielt, durch die 1. Änderung des Bebauungsplans Nummer B35 aufgehoben wurde, könnte die neue Regelung Stadt unter „4.4“, auch unter „4.2“ eingefügt werden. Wir bitten um Überprüfung im Hinblick auf die Übersichtlichkeit der Festsetzungen.
Stellungnahme:
Zu 3. Die Änderung des Bebauungsplanes unter Buchstabe A) Festsetzungen Ziffer 4 wird
um eine neue Ziffer 4.4 ergänzt. Damit ist dem Einwand Rechnung getragen.
- Begründung, Ziff. 1:
Als Anlass für diese BL-Änderung wird u. A. aufgeführt, dass ursächlich hierfür die jüngere Baugenehmigungspraxis sowie die Befreiungspraxis der Unteren Bauaufsichtsbehörde sei. Diese Aussagen sind geeignet, beim Bürger den Eindruck zu erwecken, dass seitens des Landratsamtes eigenständig und sehr großzügig mit Befreiungen umgegangen wird. Wir möchten daher hier ausdrücklich darauf hinweisen, dass Befreiungen regelmäßig im Einvernehmen mit der Gemeinde Grünwald zu erteilen sind. Dies gilt sowohl für Nebenanlagen, als auch für die angesprochenen Befreiungen für Garagenzufahrten. Sofern hier auch unechte Ausnahmen nach § 19 Abs. 4 S. 4 BauNVO angesprochen werden, erfolgen diese regelmäßig nicht gegen den Willen der Gemeinde.
Wir bitten die Gemeinde daher dringend, in der Begründung den Sachverhalt entsprechend darzustellen, um den Bürger sowohl die geltende Rechtslage als auch die gängige Verwaltungspraxis vollständig zu vermitteln.
Stellungnahme:
Zu 4. Begründung
Es liegt der Gemeinde fern, dem Landratsamt die Genehmigungspraxis vorzuhalten. Die Verwaltung bedauert es, wenn es zu Missverständnissen gekommen sein sollte. Weil die geltende Rechtslage unechte Ausnahmen im Sinne des § 19 Abs. 4 S. 4 BauNVO zulässt und andererseits mangels ausdrücklicher Regelung auch Befreiungsanträge mit dem gemeindlichen Einvernehmen versehen werden mussten, soll nunmehr durch ausdrückliche planerische Festsetzung der bereits angesprochenen übermäßigen Versiegelung von Grundstücken entgegengewirkt werden. Die Formulierung in Ziff. 1 der Begründung wird entsprechend geändert. Satz 1 erhält folgenden Wortlaut:
„Seit In-Kraft-Treten des Bebauungsplanes B35, in der Fassung der 2. Änderung vom 31.07.2012 (letztere in Kraft getreten am 08.11.2012) zeichnet sich in der jüngeren Genehmigungspraxis – insbesondere aufgrund der Auslegung der gesetzlichen Überschreitungsmöglichkeiten der Grundfläche gemäß § 19 BauNVO und im Hinblick auf bestehende Befreiungsmöglichkeiten – im Plangebiet die Entwicklung ab, dass Grundstücke neben mitunter umfangreichen Garagen- und Nebengebäuden (insbesondere Pool-Häusern) auch großflächig mit Tiefgaragen be- bzw. unterbaut werden.“
Der Ausschuss für Planung und Entwicklung hat sich in seiner nichtöffentlichen Sitzung am 07.03.2023 ausführlich mit der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. B 35 befasst und letztlich einstimmig dem Gemeinderat nachfolgende Beschlussempfehlung abgegeben:
Der Gemeinderat nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis und beschließt die
3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. B 35 unter Berücksichtigung der vorstehenden Inhalte als Satzung.
Die Verwaltung wird beauftragt, den Satzungsbeschluss öffentlich und ortsüblich bekannt zu machen.
