Bauort: Alpspitzstraße 1, Grundstück Fl.Nr. 213/7 (Grundstücksgröße = 768 m²)
Planbereich: Qualifizierter Bebauungsplan Nr. B 18; Bebauungsplan Nr. BL 19/96 (B35) 3. Änderung i.d.F. vom 13.04.2023; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;
Zum gegenständlichen Grundstück wurden der Bauverwaltung bereits mehrere Planungen vorgestellt, die jedoch bisher mit gültigem Baurecht nicht vereinbar waren. Der Investor hat daraufhin die vorliegende Bauvoranfrage eingereicht (siehe Anlage).
Folgende Fragen möchte er in diesem Rahmen geklärt wissen:
- Ist eine Erhöhung der GRZ möglich?
Antwort der Verwaltung:
Die Grundfläche zählt mit 0,25 ohnehin bereits zu den Bereichen in Grünwald mit relativ hohem Baurecht. Die Gemeinde Grünwald war in der Vergangenheit in Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung (Hauptnutzung) immer sehr restriktiv und hat keine Überschreitungen zugelassen. Befreiungen von der durch die Bebauungspläne festgelegten Grundflächenzahl werden daher nicht in Aussicht gestellt und auch eine Erhöhung des Baurechts ist nicht angedacht.
- Ist eine Erhöhung der GFZ möglich?
Antwort der Verwaltung:
Auch die Geschossfläche zählt mit 0,30 ohnehin bereits zu den Bereichen in Grünwald mit relativ hohem Baurecht. Die Gemeinde Grünwald war in der Vergangenheit in Bezug auf das Maß der baulichen Nutzung (Hauptnutzung) immer sehr restriktiv und hat keine Überschreitungen zugelassen. Befreiungen von der durch die Bebauungspläne festgelegten Geschossflächenzahl werden daher nicht in Aussicht gestellt und auch eine Erhöhung des Baurechts ist nicht angedacht.
- Ist eine größere Dachneigung als 28° möglich?
Antwort der Verwaltung:
Der 1977 erlassene, qualifizierte Bebauungsplan Nr. B 18 legt eine Dachneigung von 28° fest, die zu dieser Zeit städtebauliches Ziel der Gemeinde für die Bebauung an der Alpspitzstraße war.
Betrachtet man den heutigen Bestand, ist zu erkennen, dass lediglich zwei Gebäude (HsNrn. 3 + 7) eine relativ flache Dachneigung besitzen. Alle anderen insgesamt sechs Gebäude sind mit Dachneigungen von ca. 55° errichtet worden – dies allerdings VOR Erlass des B18. Dem in den 90er Jahren errichteten Gebäude Hs.Nr. 3 wurde eine Befreiung für eine Dachneigung von 30° erteilt. Das städteplanerische Ziel aus den 1970er Jahren ist demnach nicht umgesetzt worden (auch mangels Nachverdichtung). Es wäre hier denkbar, aufgrund der seit den 90er Jahren verstärkt geförderten Nutzung von Wohnraum in Dachgeschossen eine Befreiung von der Einhaltung der Dachneigung in Aussicht zu stellen.
- Ist ein höherer Kniestock möglich?
Antwort der Verwaltung:
Die Ortsgestaltungssatzung legt einen Kniestock von 75 cm fest. Hiervon wurden in der Vergangenheit keine Abweichungen erteilt. Vielmehr ist es - die Gemeinde hat hier selbst ähnlich gelagerte Fälle erst kürzlich realisiert – möglich, adäquaten Wohnraum im Dachgeschoss mit dem zulässigen Kniestock bei relativ flacher Dachneigung zu realisieren.
- Besteht die Möglichkeit, den Giebel auf der längeren Hauswand anzuordnen, sodass durch größere Giebelbreite Wohnfläche im Dachgeschoss generiert werden kann?
Antwort der Verwaltung:
Es besteht in Grünwald die Möglichkeit zur Errichtung eines sog. Quergiebels innerhalb der Vorgaben der Ortsgestaltungssatzung oder die Errichtung eines echten Giebels unter (u.a.) Einhaltung der Vorgabe der durchgehenden Trauf- und Firstlinie sowie der Einhaltung der Vollgeschossregelung und Abstandsflächensatzung, also einen sog. L-Baukörper. Dies wäre auch für den gegenständlichen Grundstückszuschnitt nach Ansicht der Verwaltung die optimale Lösung zur Baurechtsoptimierung.
- Ist eine Überschreitung der Baulinien möglich?
Antwort der Verwaltung:
Bei Betrachtung des heutigen Bestands ist erkennbar, dass Überschreitungen vorhanden sind, die aber weniger aufgrund von Befreiungen als vielmehr daher rühren, dass der vorhandene Altbestand durch den B 18 überplant wurde. Grundsätzlich und aufgrund des speziellen Grundstückszuschnitts (unbillige Härte) könnte eine Überschreitung hier in kleinem Umfang in Aussicht gestellt werden.
- Anregungen seitens der Verwaltung, die Bebauungsmöglichkeiten zu verbessern?
Antwort der Verwaltung:
Nach Ansicht der Verwaltung zählt das gegenständliche Grundstück sicher zu den etwas schwieriger zu beplanenden Grundstücken aber auch dies nicht unmöglich. Problem hier – wie in vielen anderen Fällen – ist eher die Unvereinbarkeit der umfangreichen Planungsvorstellungen der Interessenten (Baurechtsmaximierung) mit den rechtlichen Gegebenheiten für das gegenständliche Grundstück. Es zählt nicht in den Aufgabenbereich der Gemeindeverwaltung, hier die Arbeit eines Architekturbüros zu übernehmen. Anhand der vorab ausgeführten Feststellungen ist eine adäquate und sinnvolle Bebauung sehr wohl möglich, stimmt aber möglicherweise nicht mit den Vorstellungen des Interessenten überein. Das Grundstück ist aufgrund der Größe und des Zuschnitts realistisch nicht mit einer Bebauung mit zwei Nutzungseinheiten (als DHH) realisierbar (Eine Haushälfte hätte dann ca. 92 m² Wohnfläche). Tatsächlich wäre bei gewünschter maximaler Ausnutzung der vorhandene Bestand zu erhalten und sanieren, da dieser das heutige Baurecht weit überschreitet.
