Bauort: Gabriel-von-Seidl-Straße 30-30b, Grundstück Fl.Nr. 629/13
(Grundstücksgröße = 6.276 m²)
Planbereich: Baulinienplan 65 B 11; Bebauungsplan Nr. BL 19/96 (B35) 3. Änderung i.d.F. vom 13.04.2023; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;
Das gegenständliche Grundstück ist im Bestand mit drei Einfamilienhäusern bebaut. Nach Abriss der Bestandsbebauung soll das neu gebildete Grundstück mit einer Größe von 6.276 m² mit einer großzügigen Villa mit Tiefgarage und Poolhaus bebaut werden. Die Villa ist in E+D Bebauung mit einem Flachdach geplant.
Das Maß der baulichen Nutzung mit der Grund- und Geschoßfläche wird mit der Hauptnutzung und den Nebenanlagen eingehalten. Das Poolhaus und das Gerätehaus überschreiten mit ihrer Größe die festgesetzten ¼ der Hauptnutzung nicht. Die Festsetzung ist eingehalten.
Die Festsetzung des Bebauungsplanes 65 B 11 zur Baulinie mit 5 m wird eingehalten.
Das Bauvorhaben fügt sich mit seiner Höhenentwicklung gem. § 34 BauGB und vorgetragener Bezugsfällen in die Umgebungsbebauung ein. Die Villa ist mit zwei Vollgeschossen und Flachdach geplant. Die einzelnen Bauteile des Gebäudes haben aus architektonischen und gestalterischen Gründen unterschiedliche Wandhöhen. Es gibt zwei Baukörper E+1+D in der unmittelbaren Umgebung, die ähnliche Wandhöhen aufweisen. Diese werden als Bezugsfall genannt.
Von den Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung sind nachfolgende Abweichungen beantragt:
- Abweichung hinsichtlich der Anzahl der Zufahrten
Gemäß der Festsetzung der Ortgestaltungssatzung § 7 ist je selbstständig nutzbarer Hauseinheit eine Zufahrt mit einer Breite von max. 5 m zulässig. Die Bauherrschaft beantragt die Errichtung einer zweiten Zufahrt für drei oberirdische Stellplätzen auf Höhe des neuen Hauseingangs zum Gebäude. Die im Bestand befindliche Zufahrt zum alten Gebäudeteil kann aufgrund Baumschutzmaßnahmen nicht weiter genutzt werden bzw. nicht sinnvoll am bestehenden und verbleibenden Baumbestand entlang geführt werden. Ferner wird die neue Zufahrt mit der geringsten Versiegelung und entlang der notwendigen Spartenführung geplant, so dass hierfür eine Abweichung befürwortet werden kann.
Weiter verbleibt in der bestehenden Zufahrt zur vormals Hsnr. 30 b in der Einfriedung ein kleines Zugangstor ohne weitere Versiegelung.
- maximal zulässige Gebäudelänge von 30 m
Das Hauptgebäude hält mit 27,49 m die zulässige Länge ein. Das geplante Poolhaus ist als Nebenanlage von dem Hauptgebäude abgerückt, in der Ansichtsprojektion jedoch überschreitet die Gesamtlänge der Baukörper die zulässigen 30 m um 8 m auf insgesamt 38 m. In der Vergangenheit wurde für zwei Bauvorhaben mit vergleichbarem Bauvolumen eine Ausnahme von der Festsetzung der Ortgestaltungssatzung erteilt. Aufgrund der Vergleichbarkeit sollte die Ausnahme für den vorliegenden Fall ebenfalls befürwortet werden.
- Ergänzung der Einfriedung als Mauer
Der Bauwerber beantragt die Ausnahme von der Festsetzung der Ortsgestaltungssatzung für die Ergänzung bzw. Schließung von Zufahrtsöffnungen als Mauer. Die Bestandseinfriedung ist als Mauer mit einer Höhe von 1,60 m vorhanden. Die gesamte Grundstücksgrenze ist ca. 80 m lang und im Bestand bis auf die Zufahrtsöffnungen als Mauer ausgebildet. Die vorhandenen Zufahrts- und Zugangsöffnungen sollen nun in gleicher Form ergänzt bzw. geschlossen werden, um eine ruhige Gesamtoptik zu erhalten. Dies auch Satzungskonform, da ein störendes nebeneinander von unterschiedlichen Einfriedungen unzulässig ist. Daher sollte eine Ausnahme für die Errichtung von Mauerteilen zur Schließung von Öffnungen in der vorhandenen Einfriedung für diesen Einzelfall befürwortet werden.
Die sonstigen relevanten Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung sind eingehalten.
Der Stellplatznachweis wird mittels Tiefgarage und Stellplätzen ausreichend erbracht.
Die Nachbarunterschriften liegen nicht vollständig vor.
Der Baumbestands- und Freiflächenplan lag dem Umweltamt zur Beurteilung vor. Das Grundstück weist sehr viele Bäume auf. Laut Gutachten ca. 80 Stück insgesamt. Es werden mehrere Bäume zur Fällung beantragt. Viele hiervon sind nicht erhaltenswert oder abgängig und eine Fällung sinnvoll oder notwendig. Gemäß Stellungnahme des Umweltamtes werden 47 Bäume erhalten, und an der Straße drei neue Bäume gepflanzt, somit sind die beantragten Fällungen vertretbar.
Die Buche Nr. 32 in der nördlichen Baumgruppe soll nicht gefällt und erhalten bleiben.
