Bauort: Peter-Ostermayr-Straße 7, Grundstück Fl.Nr. 514/6 (Grundstücksgröße = 1.403 m²)
Planbereich: Bebauungsplan (B 2) v. 31.06.1962; Bebauungsplan Nr. BL 19/96 ( B 35 )
3. Änderung i.d.F. vom 13.04.2023; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;
Das gegenständliche Grundstück ist im Bestand mit einem Einfamilienhaus bebaut. Aus einer Vollzugsangelegenheit der Aufsichtsbehörde ist vorliegender Antrag auf isolierte Abweichung von der Festsetzung § 9 der Ortsgestaltungssatzung (OGS) notwendig.
Aufgrund eines Eigentümerwechsels und dem gestalterischen Umbau am Gebäude besteht der Wunsch auch die Einfriedung bzw. das Eingangstor als Teil der Einfriedung neu zu errichten. Gemäß dem vorgelegten Plan wird die Höhe des Eingangstors mit 2,19 m geplant, die Stahlbetonpfeiler sind mit einer Höhe von 2,61 m geplant und in der Tiefe mit 1 m in das Grundstück versetzt um Platz für die Briefkastenanlage zu erhalten. Die Tore selbst sind als geschlossene Holzwände geplant, gem. OGS an Ortsstraßen ebenfalls nicht zulässig.
Die straßenseitige Ansichtshöhe von über 2 m ist zum Teil auch dem Geländeverlauf geschuldet, der zum öffentlichen Gehweg hin laut Planzeichnung leicht abfällt, das genaue Maß ist nicht angegeben.
Mit dem gegenständlichen Antrag wird eine isolierte Abweichung von der Festsetzung der Ortgestaltungssatzung § 9 Abs. 4 zur Höhenfestsetzung von 1,60 m an Ortsstraßen auf eine Höhe von 2,19 m bzw. 2,61 m beantragt. Die Festsetzung der Ortsgestaltungssatzung § 9 regelt allgemein die Gestaltung von Einfriedungen. Eine Unterscheidung zwischen Zufahrtstor und Zugangstor wird nicht getroffen, so dass diese als Bestandteil der Einfriedung und Inhalt der Regelung zu sehen sind.
Begründet wird die beantragte Höhe mit dem Bedürfnis nach Sicherheit, Privatsphäre und Uneinsehbarkeit des Eingangsbereichs zum Wohngebäude. Die vormals vorhandene und genehmigte Einfriedung war ortsgestaltungskonform ausgeführt.
Die Aufsichtsbehörde hat in seinem Anhörungsschreiben die Eingangstoranlage aufgrund der Höhe und der wandartigen Ausführung als formell-rechtswidrig bezeichnet und die Bautätigkeit bis zur Klärung des Sachverhaltes eingestellt. Ferner führt die Aufsichtsbehörde an, dass die Gefahr einer Verfestigung rechtswidriger Zustände bei Zulassung einer höheren Einfriedung besteht.
Das beauftragte Architekturbüro hat zur Begegnung der Aussage der Rechtsaufsichtsbehörde vorhandene Zufahrtstoranlagen und Eingangstoranlagen am Beispiel der Gabriel-von-Seidl-Straße und Robert-Koch-Straße aber auch an gemeindeeigenen, gewerblich genutzten und denkmalgeschützten Gebäuden als Beleg für zahlreiche Abweichungen von der Festsetzung der Ortsgestaltungssatzung vorgelegt auch um diese als Bezugsfälle zu verwenden. Die Verwaltung hat die abgebildeten Anlagen allesamt geprüft. Als Bezugsfall ist nur ein konkret gleichgelagerter, genehmigter Sachverhalt dienlich. Daher werden die Einfahrtstoranlagen zu Garagen und Stellplätzen nicht als Bezugsfall angesehen. Viele der abgebildeten Eingangstore sind größtenteils instandgehaltene Bestandsanlagen vor Erlass der Ortsgestaltungssatzung, oder die Einfriedungen war nicht antragsgegenständlich aber auch Fälle in denen die Einfriedung schlichtweg planabweichend oder entgegen der Festsetzung der Ortsgestaltungssatzung errichtet wurde. Ferner gibt es auch Anlagen die noch Gegenstand von nicht abgeschlossenen Vollzugsangelegenheiten sind. In zwei Fällen wurden Abweichungen befürwortet, bedingt durch atypische Geländehöhen in höherem Ausmaß. Die Einfriedungen an öffentlichen Einrichtungen wie Friedhof oder die Burg sowie gewerbliche Gebäude wie die Bavaria Film verfehlen ebenfalls eine Bezugsfallwirkung, da die Nutzung schon nicht gleichgelagert ist.
Ergänzend wird an den Gemeinderat der Antrag gestellt, die Torhöhe im § 9 OGS aufgrund der vielen Übertretungen (in mehreren 100 Fällen) gesondert zu behandeln. Der Ausschuss für Planung und Entwicklung hat sich im November 2021 mit der Erhöhung der Einfriedung auf 1,80 m befasst, dies wurde jedoch abgelehnt.
Gemäß der Festsetzung der Ortsgestaltungssatzung können Abweichungen von der Ortsgestaltungssatzung zugelassen werden, wenn
- Die Abweichung für Bauvorhaben mit besonderem Nutzungszweck erforderlich ist oder
- Die Durchführung der Satzung zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde oder
- Die Abweichung aus besonderen Gründen der Bau- oder Ortsbildgestaltung geboten oder vertretbar ist.
Die vorgenannten Gründe sind bei dem gegenständlichen Antrag nicht ersichtlich, vielmehr sind es persönliche Belange und Bedürfnisse des Antragsstellers. Die Zulassung einer isolierten Abweichung für die festgesetzte Höhe über 1,60 m hinaus für den antragsgegenständlichen Sachverhalt schafft eine Bezugsfall- und Präzedenzfallwirkung. Die Festsetzung zur Höhe von Einfriedungen würde Ihre Anwendbarkeit verlieren ggf. in diesem Punkt obsolet werden, da eine Unterscheidung der verschiedenen Bestandteile der Einfriedung in der Festsetzung nicht getroffen wird.
Der weitere Verlauf der Einfriedung wird augenscheinlich ebenfalls neu errichtet. Die Ausführung ist hier ebenfalls entsprechend der Festsetzung in § 9 Ortsgestaltungssatzung auszuführen.
Zur Wahrung der Festsetzung sollte die beantragte Abweichung nicht befürwortet werden.
Die Nachbarbeteiligung wurde nachgewiesen. Die Unterschriften liegen nicht vor.
