Bauherr: Manfred Rübesam
Bauort: Zeillerstr. 8, Grundstück Fl.Nr. 586/16 (Grundstücksgröße = 1.076 m²)
Planbereich: Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997, 251 B 28 v. 01.05.1930, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung und Garagen- und Stellplatzsatzung
In der vergangenen April-Sitzung hat der Bauausschuss den Bauantrag zur Errichtung einer Villa zurückgestellt und um Klärung hinsichtlich der natürlichen Geländehöhe und möglicher denkmalschutzrechtlicher Belange gebeten.
Im Vorfeld der öffentlichen Versteigerung des gegenständlichen Grundstücks durch die Bundesrepublik Deutschland im Jahr 2015 war die Bauverwaltung durch die vielen Interessenten gerade auch mit der Beantwortung der Fragen in Bezug auf Geländehöhe und Denkmalschutz befasst.Um hier rechtssichere Aussagen treffen zu können wurde von Seiten der Verwaltung zum damaligen Zeitpunkt mit der Bauaufsichtsbehörde, dem Landratsamt München geklärt, ob das im Bestand vorhandene Gelände über dem ehemaligen Luftschutzbunker tatsächlich auch das natürliche Gelände darstellt. Aufgrund der Tatsache, dass dies seit mittlerweile über 70 Jahren im Bestand vorhanden ist, wurde dies von Seiten des Landratsamtes zunächst bejaht. Bei tiefergehender Überprüfung der Rechtslage und den einschlägigen Kommentaren kommt man zu folgender Rechtsprechung: Natürliche Geländeoberfläche ist das Geländeniveau, das vor Durchführung der in Rede stehenden Baumaßnahme (hier also vor Baufeldfreimachung) vorgefunden wird. Insoweit wäre bei den im Bauantrag dargestellten Geländehöhen vom ursprünglichen Gelände des Grundstücks auszugehen. Desweiteren wäre festzuhalten, dass das Gebäude sich trotz der Höhenlage hinsichtlich seiner Höhenentwicklung in die Umgebungsbebauung einfügen würde.
Hinsichtlich der denkmalschutzrechtlichen Thematik (damit ist die gegenüber befindliche Burg / Wahrzeichen der Gemeinde gemeint) wurde vor Versteigerung des Grundstücks mit den zuständigen Behörden Kontakt aufgenommen - hier bestanden keine Bedenken hinsichtlich des Denkmalrechts.
Zusätzlich hat nunmehr die Bauverwaltung die in Rede stehenden Rechtsfragen zur Klärung an die Kanzlei Seufert Rechtsanwälte, Herrn Geislinger, weitergeleitet – bis zur Sitzung am 09.05.2016 werden wir eine abschließende rechtliche Beurteilung vorliegen haben.
Im Nachgang wird noch einmal der ursprüngliche Sachvortrag und Beschlussvorschlag dargestellt, unter der Annahme, dass die bisher von der Verwaltung vertretene Rechtsauffassung richtig ist. Sollte gegenteiliges der Fall sein, ist selbstverständlich der Beschlussvorschlag entsprechend neu zu formulieren:
Der Antragsteller begehrt die Genehmigung zur Errichtung einer Villa auf dem sogenannten Bunkergrundstück an der Zeillerstraße. Der Bunker bleibt in seinen Grundmauern bestehen und dient künftig als Tiefgarage im (bezogen auf die ursprüngliche Geländetypologie) 2. UG, die über einen Parklift anfahrbar sein wird. Darüber wird auf Straßenniveau im Hügel die normale Garage mit Kellergeschoss arrangiert. Auf dem Hügel dann die Villa in E+1+D-Bebauung.
Sowohl der Baulinienplan, als auch der Bebauungsplan Nr. B 35 hinsichtlich Maß der baulichen Nutzung (Haupt- und Nebennutzung) wird eingehalten. Lediglich hinsichtlich des Abstandes des Garagentores (im Hügel) wird der eigentliche Vorgartenbereich berührt. Der Abstand wird mit lediglich 3m beantragt. Dies wird schlüssig begründet aufgrund eines sonst entstehenden, tiefen Einfahrts-„Loch“ in diesem Bereich aufgrund des Hügels. Nach Ansicht der Verwaltung ist dies aufgrund der Topologie des Grundstücks ein begründeter Einzelfall. Eine Befreiung sollte insoweit befürwortet werden.
Das Vorhaben fügt sich auch hinsichtlich § 34 Baugesetzbuch in die vorhandene Umgebungsbebauung ein.
Hinsichtlich der Höhenentwicklung ist festzustellen, dass das Bauvorhaben die maximal zulässige Wandhöhe, festgesetzt durch die Ortsgestaltungssatzung, um 0,26 m überschreitet. Dies ist abzuändern. Die maximale Wandhöhe von 7,25 m ist einzuhalten.
Die sonstigen Festlegungen der Ortsgestaltungssatzung werden eingehalten.
Der Stellplatznachweis wird mittels Doppelgarage und Tiefgarage erbracht.
Auf dem Baugrundstück ist schützenswerter Baumbestand vorhanden, der erhalten bleiben soll. Zusätzlich sind zwei Ersatzpflanzungen in Form von Ahornbäumen vorgesehen und der Hangbereich zur Zeillerstraße soll stark eingegrünt werden.
Von Seiten der Umweltabteilung wird aber die umfangreiche, neu gepflanzte Thujenhecke an der Südlichen Grundstücksgrenze bemängelt. Der B 35 legt fest, dass Bepflanzungen mit heimischen Gattungen zu erfolgen haben. Die Umweltabteilung stuft diese Pflanzung gerade hinsichtlich der Nähe zum Landschaftsschutzgebiet Isartal und zur Burg als äußerst störend ein.
Die Nachbarunterschriften liegen wurden bereits eingeholt und liegen teilweise vor.
Nach Klärung der offenen Fragen aus der Bauausschuss-Sitzung vom 11.04.2016 ist festzustellen, dass das geplante Bauvorhaben zulässig und genehmigungsfähig ist.
