Der Bauausschuss befasste sich bereits in seiner Sitzung am 21.09.2015 sehr eingehend mit der vorliegenden Grundstücksbebauung und hatte damals mit 9 : 1 Stimmen das gemeindliche Einvernehmen verweigert. Grund der Ablehnung war die für die vorhandene Umgebungsbebauung atypische und sehr enge Bebauung und die daraus resultierende Gebäudekonfiguration im Längen- und Höhenverhältnis. Auch die Erschließung der oberirdischen Stellplätze zwischen den jeweiligen Bauparzellen war viel zu eng und städtebaulich als negativ zu werten.
Die Empfehlung der Verwaltung lautete damals, diese sechs Einzelhäuser als drei kompakte Wohnhäuser mit jeweils zwei Wohneinheiten zu konzipieren. Dieser Empfehlung ist der Bauwerber nicht gefolgt.
Das Landratsamt München teilte mit Schreiben vom 04.12.2015 mit, die beantragte Baugenehmigung in Ersetzung des Einvernehmens zu erteilen. Das Landratsamt München teilte weiter mit, das geplante Vorhaben füge sich nach § 34 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung ein und hielte alle Regelungen des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts ein. Die von der Gemeinde angegebenen Ablehnungsgründe reichen für eine Ablehnung durch die Genehmigungsbehörde nicht aus.
Durch die Zulässigkeit und Genehmigungsfähigkeit dieses Vorhabens wird die umliegende und lockere Bebauung neu geprägt - weitere zulässige Nachverdichtungen werden das Ortsbild zwangsläufig verändern.
Das Landratsamt München bat die Gemeinde mit Fristsetzung bis zum 08.01.2016, erneut über das gemeindliche Einvernehmen zu entscheiden.
Der Antragsteller hat zwischenzeitlich den Antragstitel von ursprünglich drei Doppelhäuser in sechs Einzelhäuser geändert – zumindest hier ist das Landratsamt München der Rechtsauffassung der Gemeinde gefolgt. Desgleichen hat der Antragsteller durch sog. Schleppkurven nachgewiesen, dass die geplanten Stellflächen in Form von Einzelgaragen und offenen Stellplätzen angedient werden können.
Der Bauausschuss hat in seiner öffentlichen Sitzung am 21.12.2015 nach eingehender Diskussion einstimmig beschlossen, das Einvernehmen zum Neubau von sechs Einzelhäusern mit sechs Garagen und sechs Stellplätzen nicht herzustellen. Im übrigen soll der Bauausschussbeschluss vom 21.09.2015 gelten.
Wenngleich das Landratsamt München den vorliegenden Bauantrag als zulässig und genehmigungsfähig beurteilte, war der Bauausschuss nach wie vor der Meinung, dass der beantragte Neubau von sechs Einzelhäusern nebst Stellflächen auf insgesamt 2.660 m² (also rund 443 m² je Einheit) in Bezug auf die Umgebungsbebauung viel zu massiv beplant ist. In dem gegenständlichen Baugebiet gibt es keinen Baulinienplan – es gilt lediglich § 34 BauGB i.V.m. dem Baudichteplan B 35. Die Planung hat eine ortsplanerisch unerwünschte Bezugsfallwirkung und wurde deshalb abgelehnt.
Auf Antrag der GR-Mitglieder Loos und Reinhart-Maie
r empfahl der Bauausschuss nach eingehender Debatte dem Gemeinderat die Aufstellung eines Bebauungsplanes für dieses Geviert und den Erlass einer Veränderungssperre. Der Geltungsbereich und Inhalt des Bebauungsplanes und der Veränderungssperre ist noch zu definieren.
Die Verwaltung hat hierauf das Landratsamt München schriftlich gebeten die Frist zur Stellungnahme zunächst bis zum 01.03.2016 zu verlängern. Laut Mitteilung des Landratsamtes München ist eine Verlängerung nur bis längstens 10.02.2016 möglich (zweimonatige Fiktionsfrist ab Eingang Schreiben Landratsamt München = 07.12.2015 über die Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens).
Mit dem Architekturbüro Goergens & Miklautz wurden erste Gespräche aufgenommen, um Planungsziele zum Aufstellungsbeschluss zu erörtern.
Die Gemeinde Grünwald hat im Jahr 1990 den Bebauungsplan B16 aufgestellt, der die östlich und nördlich an das vorliegende Plangebiet angrenzenden Bereiche erfasst. Die dortige Bebauung ist inzwischen gemäß Bebauungsplan B16 realisiert worden. Da nun auch die Flurnummern 293/22 und 293/67 neu bebaut werden sollen, will die Gemeinde Grünwald durch Aufstellung eines Bebauungsplans auch hier eine geordnete und auf den angrenzenden Bebauungsplan B16 abgestimmte städtebauliche Entwicklung sicherstellen.
Für das Grundstück gelten derzeit der einfache Bebauungsplan B35 und die Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Grünwald sowie die Darstellungen des Flächennutzungsplans, der für das Gebiet weiträumig Wohnen (W) vorsieht. Der Bebauungsplan B35 regelt im Wesentlichen das Maß der baulichen Nutzung. Bauplanungsrechtlich gilt abschließend § 34 BauGB, welcher u.a. das sogenannte Einfügungsgebot für Bebauungen vorsieht. Die Ortsgestaltungssatzung beinhaltet Regelungen zur baulichen Gestaltung. Keine der genannten Vorschriften enthält eine räumliche Ordnung des Grundstücks durch Flächenfestsetzungen. Im übrigen gelten die genannten Planungsinstrumente für nahezu das gesamte Ortsgebiet, so dass die dortigen Darstellungen und Festsetzungen nicht im Detail auf Einzelsituationen eingehen können. Abschließend gelten noch die gemeindliche Stellplatzsatzung sowie die Baumschutzverordnung.
Die Gemeinde Grünwald möchte das Grundstück durch Aufstellung eines Bebauungsplans nun auch räumlich ordnen und hinsichtlich der weiteren Festsetzungen auf die Regelungen des angrenzenden Bebauungsplans B16 abstimmen. Die westlich und nordwestlich angrenzenden Grundstücke werden auch weiterhin nicht in den Geltungsbereich aufgenommen, da dort derzeit kein Handlungsbedarf erkennbar ist.
Aus der Mitte des Gemeinderates wird mehrheitlich die Erforderlichkeit zur Aufstellung eines Bebauungsplanes und die Sicherung der Bauleitplanung durch die Veränderungssperre gefordert. Über den beiliegenden Lageplanentwurf – es handelt sich dabei um ein erstes Konzept, ohne nähere Details – wird länger beraten, da die geplanten Stellflächen entlang der Sudelfeldstraße wenig gefällig sind. Es sollte hier eine städtebauliche Überlegung zur Anordnung der notwendigen Stellflächen erfolgen, auch unter Einbeziehung eines eingegrünten Vorgartenbereiches.
Der Bauausschuss hat in öffentlicher Sitzung am 21.12.2015 einstimmig dem Gemeinderat empfohlen zu beschließen, für das im Plan umgrenzte Gebiet einen Bebauungsplan gemäß § 9 i. V. m. § 13a BauGB aufzustellen sowie eine Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB zu erlassen.
