Bauort: Muffatstraße 1, Grundstück Fl.Nr. 634/5 (Grundstücksgröße = 3.720 m²)
Planbereich: Baulinienplan Nr. 65 B 11, Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung, Abstandsflächensatzung, Baumschutzverordung und Garagen- und Stellplatzsatzung
Der Antrag auf Vorbescheid war bereits in der Januar-Sitzung des Bauausschusses Beratungsgegenstand und wurde dort einstimmig abgelehnt. Das Planungsbüro wurde gebeten eine Bauberatung in Anspruch zu nehmen.
Dies ist in der Zwischenzeit erfolgt und die gegenständlichen Austauschpläne vorgelegt worden.
Folgende Fragen werden im Rahmen des Antrags auf Vorbescheid gestellt:
- Ist die Realteilung der Flurstucke wie in den beiliegenden Planen dargestellt, planungsrechtlich zulässig?
Antwort der Verwaltung:
Für die Realteilung ist in erster Linie die Einhaltung der Mindestgrundstücksgröße (Bebauungsplan B35) maßgeblich. Diese ist hier mit 1.500 m² festgelegt und wird laut der vorgelegten Pläne auch entsprechend eingehalten. Darüber hinaus ist auch die Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung nach erfolgter Teilung elementar.
- Ist das Vorhaben, wie in den beiliegenden Plänen dargestellt, nach der Art der Nutzung (Wohnen) bauplanungsrechtlich zulässig?
Antwort der Verwaltung:
Die Art der baulichen Nutzung ist für das gegenständliche Grundstück durch den § 34 BauGB geregelt. Die vorhandene Umgebungsbebauung ist hier maßgeblich für die entsprechende Einstufung. Bei der Muffatstraße / Heinz-Rühmann-Straße handelt es sich um ein reines Wohngebiet nach § 3 BauNVO. Die geplante Bebauung mit vier Einfamilienhäusern und demnach Wohnnutzung fügt sich in die vorhandene Gebietsstruktur ein und ist demnach zulässig.
- Ist das Vorhaben, wie in den beiliegenden Planen dargestellt, nach dem Maß der Nutzung
bauplanungsrechtlich zulässig?
Antwort der Verwaltung:
Das Maß der baulichen Nutzung ist eingehalten und somit zulässig.
Die Grundfläche mit den Nebenanlagen wird für das straßennahe Grundstück (Häuser 1+2+3) eingehalten. Für das rückwärtige Hammerstil-Grundstück wird eine Überschreitung von ca. 212 m² erforderlich. Diese entsteht ausschließlich durch die (wasserdurchlässige) Zufahrt. Eine Befreiung hierfür kann (auch über die 70% hinaus) für eben diesen speziellen Grundstückszuschnitt ausnahmsweise erteilt werden.
- Ist das Vorhaben, wie in den beiliegenden Planen dargestellt, hinsichtlich der Grundstücksflache, die überbaut werden soll, bauplanungsrechtlich zulässig?
Antwort der Verwaltung:
„Die überbaubare Grundstücksfläche“ stellt einen Begriff aus der Baunutzungsverordnung dar, die sich auf „Bauräume/Baulinie/Baugrenze“ bezieht. Für das gegenständliche Grundstück wird durch den Baulinienplan 65 B 11 eine straßenseitige Baugrenze (im Abstand von 5m zur Grundstücksgrenze) festgelegt. Diese wird eingehalten und somit ist die Grundstücksflache, die überbaut werden soll, bauplanungsrechtlich zulässig.
- Ist das Vorhaben, wie in den beiliegenden Planen dargestellt, hinsichtlich der Bauweise
bauplanungsrechtlich zulässig?
Antwort der Verwaltung:
Die „Bauweise“ ist für dieses Grundstück mit „offener Bauweise“ festgelegt. Diese Vorgabe wird durch die Errichtung von Einzelhäusern mit genug Abstand zwischen den einzelnen Gebäuden eingehalten. Das Vorhaben ist in Bezug auf die festgelegte Bauweise zulässig.
- Ist das Bauvorhaben, wie in den beiliegenden Planen dargestellt, hinsichtlich der geplanten Zufahrtssituation bauplanungsrechtlich zulässig?
Antwort der Verwaltung:
Durch die geplante Teilung des rückwärtigen Grundstücks entsteht ein sog. Hammerstil-Grundstück, wie diese gerade in Geiselgasteig sehr typisch sind. Die Zufahrten sind in der Planung für die Art der Bebauung jeweils flächenschonend vorgesehen worden. Insoweit wird die Zufahrtssituation als zulässig eingestuft.
- Ist das Bauvorhaben, wie in den beiliegenden Planen und in dem Baumbestandsplan dargestellt, bei Erteilung einer Fallgenehmigung für die Baume Nr. 1, 2, 11,12,13, 40, 44, 73 und 74 baumschutzrechtlich zulässig? Wird die Erteilung einer solchen Fallgenehmigung im Baugenehmigungsverfahren in Aussicht gestellt?
Antwort der Verwaltung:
Die Planung ist soweit sehr Ressourcenschonend vorgesehen. Es sollen insgesamt sechs Bäume gefällt werden, die unter die Baumschutzverordnung fallen. Diese befinden sich zum Teil in den Bauräumen, zum Teil im Zufahrtsbereich.
Die Stellungnahme des gemeindlichen Umweltamtes lautet wie folgt:
Der Baumbestandsplan ist nicht korrekt geführt, die Baumarten sind mitunter falsch oder gar nicht bezeichnet. Dies ist zwingend zu korrigieren.
Die Linde Nr. 1 ist ein großer, vitaler Baum, bis in die Oberkrone stark mit Efeu bewachsen, befindet sich allerdings im Bauraum des westlichen Hauses. Baum Nr. 2 („Laubbaum“) fällt aufgrund des Stammumfangs nicht unter die Baumschutzverordnung.
Die vitale und ausgezeichnete Rotbuche Nr. 3 an der nördlichen Grundstücksgrenze sollte zwingend erhalten bleiben. Hiefür müsste eine Verschwenkung der Zufahrt sowie eine Wurzelbrücke eingeplant werden. Elementar ist hier zudem die Planung der Spartenanschlüsse um den Schutz der nördlichen Bäume an der künftigen Zufahrt zu gewährleisten. Die Sparten dürfen nicht durch die Wurzelbereiche geführt werden.
Der mehrstämmige Bergahorn Nr. 13 mit StU 1,35 m im nordwestlichen Grundstücksbereich steht ebenfalls in der geplanten Zufahrt und ist nicht erhaltenswert; ebenso Nr. 11, eine Linde mit Stu 1,19 m und sowie ein Bergahorn Nr. 12 - im Plan mit Stu 0,80 m – dies ist aber nicht korrekt, da der Baum mehrstämmig ist. Alle drei Bäume sind aber qualitativ schlecht, so dass einer Fällung zugestimmt werden kann.
Baum Nr. 40 mit StU 2,85 m ganz im Osten des Grundstücks, ebenfalls eine Linde, ist bis in die Krone hoch mit Efeu bewachsen. Daher ist ein Verlust von Feinästen festzustellen. Nach Entfernung des Efeus könnte sich der Baum erholen. Allerdings steht dieser Baum halbseitig im Bauraum für das Haus Nr. 4.
Nr. 44 eine zweistämmige Linde mit StU 1,00 m und 1,30 m steht etwas weiter nördlich und kann erhalten werden mit einem entsprechenden Verbau. Einer Fällung wird nicht zugestimmt.
Die Birken Nr. 73 und 74 mit 1,40 m und 1,10 m befinden sich neben dem abzubrechenden Gebäude sind komplett mit Efeu überwachsen, überaltert und nicht erhaltenswert.
Baum Nr. 69 an der nördlichen Zufahrt ist eine Waldkiefer und fällt leider nicht unter die Baumschutzverordnung. Baum Nr. 53, ein Ahorn mit StU 0,75 m (zumindest lt. Plan), ist zu klein.
Der Nachbarbaum im Süd-Osten und auch die Bäume im Staatsforst sind nicht aufgenommen und müssen noch ergänzt werden. Generell sind die Stammumfänge nochmals zu überprüfen und korrigieren.
Eine ökologische Baubegleitung muss unbedingt beauflagt werden.
Fast alle Bäume benötigen eine Kronenpflege und eine Entfernung des bis weit in die Oberkronen ragenden Efeus.
An der Straße müssen zur Begrünung unbedingt drei Laubbäume 1. Ordnung mit Stu 20 - 25 cm vorgesehen werden, da die ausgewachsene, gekappte und bruchgefährdete Fichtenhecke mit Sicherheit im Rahmen der Baumaßnahme entfernt werden soll. Diese Ersatzpflanzungen sind derzeit etwas eingerückt im Plan dargestellt. Sie sind aber straßenwirksam direkt an der Muffatstraße einzuplanen.
- Ist das Bauvorhaben, wie in den beiliegenden Planen und in dem Baumbestandsplan dargestellt, bei der Errichtung von Wurzelbrücken für die Baume 3, 53 und 69 baumschutzrechtlich zulässig?
Antwort der Verwaltung:
Siehe Beantwortung zu Frage Nr. 7.
Der Antrag auf Vorbescheid ist nach Prüfung grundsätzlich zulässig.
