Bauort: Otto-Heilmann-Straße 11, Grundstück Fl.Nr. 403/10 (Grundstücksgröße = 2.230 m²)
Planbereich: Baulinienplan 43 B 19, Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997, § 34 BauGB, Abstandsflächensatzung, Ortsgestaltungssatzung, Baumschutzverordnung und Garagen- und Stellplatzsatzung
Auf dem gegenständlichen Baugrundstück besteht heute eine Bebauung aus zwei Einfamilienhäusern. Das rückwärtige, östliche Gebäude soll nun durch einen Neubau ersetzt werden.
Folgende Fragen werden im Rahmen des Antrags auf Vorbescheid gestellt:
- Art der baulichen Nutzung
- Für das Vorhaben in den Varianten A und B ist eine Wohnnutzung vorgesehen. Ist
die beabsichtigte Nutzung des Gebäudes als Wohngebäude bauplanungsrechtlich
zulässig?
Antwort der Verwaltung: Das Grundstück liegt in einem reinen Wohngebiet nach § 34 BauGB i.V.m. § 3 BauNVO, daher ist die beabsichtigte Nutzung des Gebäudes als Wohngebäude bauplanungsrechtlich zulässig.
- Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise
- Ist das Vorhaben als Variante A, wie in den Plänen dargestellt, nach dem Maß der
baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksfläche und der Bauweise, wie in
den Plänen dargestellt, bauplanungsrechtlich zulässig?
Antwort der Verwaltung: Das geplante Maß der baulichen Nutzung (GFZ+GRZ) wird sowohl mit der Haupt- als auch mit der Nebennutzung gut eingehalten und ist demnach zulässig. Zum Maß der baulichen Nutzung zählt im Prüfkatalog auch die Höhenentwicklung (Anzahl Vollgeschosse, Wand- und Firsthöhen), diese entspricht der vorhandenen Umgebungsbebauung. Durch den Baulinienplan ist eine straßenseitige Baugrenze mit fünf Metern festgelegt, das gegenständliche Vorhaben befindet sich im rückwärtigen Grundstücksbereich und tangiert diese somit nicht – die Variante A ist somit hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche bauplanungsmäßig zulässig. Auch die geplante offene Bauweise entspricht dem Bebauungsplan.
2.2. Ist das Vorhaben als Variante B, wie in den Plänen dargestellt, nach dem Maß der
baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksfläche und der Bauweise, wie in
den Plänen dargestellt, bauplanungsrechtlich zulässig?
Antwort der Verwaltung:
Antwort der Verwaltung: Das geplante Maß der baulichen Nutzung (GFZ+GRZ) wird sowohl mit der Haupt- als auch mit der Nebennutzung gut eingehalten und ist demnach zulässig. Zum Maß der baulichen Nutzung zählt im Prüfkatalog auch die Höhenentwicklung (Anzahl Vollgeschosse, Wand- und Firsthöhen), diese entspricht der vorhandenen Umgebungsbebauung. Durch den Baulinienplan ist eine straßenseitige Baugrenze mit fünf Metern festgelegt, das gegenständliche Vorhaben befindet sich im rückwärtigen Grundstücksbereich und tangiert diese somit nicht – die Variante B ist somit hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche bauplanungsmäßig zulässig. Auch die geplante offene Bauweise entspricht dem Bebauungsplan.
2.3. Sind die Vorhaben als Varianten A und B, wie in den Plänen dargestellt, mit der
geplanten Anzahl von zwei Vollgeschoßen (EG und 1.OG) sowie einem nicht als
Vollgeschoß ausgebildeten Dachgeschoß planungsrechtlich zulässig?
Antwort der Verwaltung: Das nach § 34 BauGB prägende Geviert beinhaltet einige Gebäude in E+1+D (DG kein Vollgeschoss) – das Vorhaben fügt sich in der Hinsicht in die vorhandene Umgebungsbebauung gut ein und ist planungsrechtlich zulässig.
2.4. Sind die Vorhaben als Varianten A und B, wie in den Plänen dargestellt, mit einer
Grundfläche von 124 m² für das rückwärtige Wohngebäude planungsrechtlich
zulässig?
Antwort der Verwaltung: Die Grundfläche wurde bereits im Rahmen der Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung unter 2.1 geprüft. Diese ist eingehalten und somit planungsrechtlich zulässig.
2.5. Sind die Vorhaben als Varianten A und B mit einer Firsthöhe von 11,23m und einer
Traufhöhe von 7,13m planungsrechtlich zulässig?
Antwort der Verwaltung: Auch die Höhenentwicklung nach § 34 BauGB wurde bereits im Rahmen der Ziffer 2.1 geprüft. Das Vorhaben fügt sich mit der geplanten Wand- und Firsthöhe in die vorhandenen Umgebungsbebauung ein und ist somit zulässig.
2.6. Ist das Vorhaben als Variante A mit einer Dachneigung von 52° planungsrechtlich
zulässig?
Antwort der Verwaltung: Gemäß Ortsgestaltungssatzung liegt die zulässige Dachneigung zwischen 15° und 52°. Die geplante Dachneigung ist somit zulässig.
2.7. Ist das Vorhaben als Variante B mit einer Dachneigung von 45° planungsrechtlich
zulässig?
Antwort der Verwaltung: Gemäß Ortsgestaltungssatzung liegt die zulässige Dachneigung zwischen 15° und 52°. Die geplante Dachneigung ist somit zulässig.
Nach Ansicht der Verwaltung sind die dargestellten Abstandsflächen nicht korrekt. Der Baumschutz ist im Genehmigungsverfahren eingehend zu prüfen.
