Bauort: Eichleite 48, Grundstück Fl. Nr. 603/11 (Grundstücksgröße = 1.350 m²)
Planbereich: Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997 3. Änderung i.d.F. vom 13.04.2023, Baulinienplan 29 B 33, § 34 BauGB, Abstandsflächensatzung, Ortsgestaltungssatzung, Garagen- und Stellplatzsatzung und Baumschutzverordnung;
Der Bauwerber plant die Errichtung einer Villa in E+1+D-Bebauung (DN 52°) mit Doppelgarage auf dem gegenständlichen Grundstück. Das Dachgeschoss ist nachweislich kein Vollgeschoss.
Das Maß der baulichen Nutzung wird mit der Hauptnutzung um ca. 7 m² überschritten. Dies aufgrund der Anwendung eines falschen GRZ-Wertes. Für das gegenständliche Grundstück ist eine max. GRZ von 0,25 festgesetzt und anzuwenden. Die Planung ist zu korrigieren. Die Verbindung zwischen Hauptgebäude und Poolhaus ist in der GR I zu berücksichtigen.
Die geplante Kelleraußentreppe ist mit seinen gesamten Abmaßen in der Berechnung anzugeben.
Die Verbindungsstege zwischen den Terrassen sind auf die Grundfläche mit den Nebenanlagen anzurechnen. Es steht ausreichend Grundfläche II zur Verfügung.
Die Geschossfläche und Grundfläche mit den Nebenanlagen sind jeweils eingehalten. Die sonstigen Festsetzungen des B 35 werden eingehalten.
Das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB nicht in die vorherrschende prägende Umgebungsbebauung ein. Das Bezugsgebäude liegt an der Ludwig-Thoma-Straße und hat eine Wandhöhe von 6,90 m. Es steht zwar im Sichtbezug zum gegenständlichen Baugrundstück, hat mit seiner Höhe jedoch im Geviert ein Alleinstellungsmerkmal und dient daher nicht als Bezugsfall.
Die zuletzt errichteten und genehmigten Gebäudehöhen liegen bei ca. 6,60 m WH und ca. 10,50 m FH. Wir empfehlen die Höhen dahingehend anzupassen.
Die Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung werden weitestgehend eingehalten.
Die Abstände der Gauben zu den Giebeln und den seitlichen Dachrändern sind entsprechend der Ortsgestaltungssatzung zu planen und auszuführen.
Für die Giebel sind Abweichungen von der festgesetzten Wandhöhe erforderlich, denen der Bauausschuss regelmäßig zustimmt. Diese bewegen sich im bisher üblichen Rahmen für derartige Abweichungen und sollten daher befürwortet werden.
Die Einfriedung wird in der Planung gemäß der Festsetzung der Ortsgestaltungssatzung bzgl. Höhe und Materialität geplant. Eine Ansichtsdarstellung der Einfriedung liegt nicht vor.
Die Abstandsflächen gem. Abstandsflächensatzung werden dargestellt und eingehalten.
Der Stellplatznachweis wird mit der Doppelgarage erbracht.
Nachbarunterschriften liegen nicht vollständig vor.
Der Baumbestands- und Freiflächenplan lag dem gemeindlichen Umweltamt und bereits auch der Grünordnung im Landratsamt zur Beurteilung vor. Anhand eines Vor-Ort-Termins wurde die Situation auf dem Grundstück beurteilt. Eine baumschutzfachliche Begleitung des Bauvorhabens wird von Anfang an empfohlen und beauflagt.
Die doppelstämmige Buche Nr. 4 wird zur Fällung beantragt. Diese stellt sich als vital und sehr erhaltenswert, gem. Feststellung des LRA sogar ortsbildprägend dar. Einer Fällung wird nicht zugestimmt. Der Baukörper ist zum Erhalt und Schutz der Buche in seiner Positionierung zu korrigieren. Die Eiche Nr. 3 neben der Buche ist ebenfalls erhaltenswert und könnte bei der Verschiebung des Baukörpers auch erhalten werden.
Die sonstigen Auflagen und Anmerkungen zum Verbleib von Mauerteilen nach Abriss im Boden usw. obliegen dem Landratsamt und werden in Zusammenarbeit mit der Bauherrenvertretung und der Grünordnung erörtert und berücksichtigt.
Aufgrund der vorgenannten zu korrigierenden Punkte ist die Planung mit dem derzeitigen Stand nicht genehmigungsfähig. Das beauftragte Planungsbüro ist über die genannten Sachverhalte informiert. Eine geänderte Planung liegt jedoch bis dato nicht vor. Zur Fristwahrung gem. Art. 36 Abs. BauGB ist das gemeindliche Einvernehmen zu versagen.
