Bauort: Hugo-Junkers-Str. 19, Grundstück Fl.Nr. 680 (Grundstücksgröße = 911 m²)
Planbereich: Bebauungsplan BL 9/84 (B25) i.d.F. vom 12.10.1984; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;
AZ 4.1-0152/23/V
Das gegenständliche Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus in E+D Bebauung, Erdgeschoss mit einem steilen Satteldach, bebaut. Das Gebäude wurde mit Schreiben vom 26. November 1993 des Bay. Landesamtes für Denkmalpflege gemeinsam mit den anderen typengleichen Gebäuden des Straßenzuges mit ungerader Hausnummer als Baudenkmal nach Art. 1 BayDSchG in die Denkmalliste aufgenommen. Im Juni 2023 wurden die Gebäude auch unter Ensembleschutz gestellt. Daher obliegt die denkmalschutzrechtliche Beurteilung und Prüfung des Bauvorhabens der Unteren Denkmalschutzbehörde. Unabhängig von der denkmalschutzrechtlichen Zulässigkeit der geplanten Vorhaben hat die Gemeinde die Einhaltung der geltenden bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Vorgaben zu prüfen. Nach Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für einen Bebauungsplan und damit verbunden die Aufhebung der Veränderungssperrensatzung wurde das Bauvorhaben erneut von dem Bauwerber über die Genehmigungsbehörde zur Entscheidung über das gemeindliche Einvernehmen vorgelegt.
In den Planunterlagen wird eine umfassende (energetische) Sanierung des Bestandsgebäudes geplant. Dazu zählt die Erneuerung des Dachaufbaus und der Ziegeldeckung, die Errichtung neuer Dachbelichtungselemente in Form von Dachflächenfenstern und einer Dachgaube, der Abbruch des Schornsteins sowie Veränderungen in den Grundrissen des Bestandsgebäudes und Erneuerung der Fenster.
Als Erweiterung zur Wohnraumschaffung ist ein erdgeschossiger Anbau nach Osten mit Nutzung im EG und UG, die Errichtung einer leicht aufgeständerten PV-Anlage auf dem Anbau und, die Errichtung eines Lichtschachtes zur Belichtung des UG geplant. Als Nebenanlagen sind ein weiterer offener Stellplatz auf der Ostseite, eine Mülltonnenanlage und eine Zaunanlage entlang der Straße sowie ein Pool geplant.
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des einfachen Bebauungsplanes B 25 sowie örtlicher Satzungen und Verordnungen. Der Bebauungsplan B25 setzt eine Geschoßflächenzahl von 0,26 fest. Die Grundflächenzahl richtet sich nach der Umgebungsbebauung.
Das Maß der baulichen Nutzung wird mit der Geschoßflächenzahl nicht eingehalten und um ca. 17 m² überschritten. Der Bauwerber beantragt über das beauftragte Architekturbüro eine Befreiung von der Einhaltung der Geschoßflächenzahl mit der Argumentation, das unter Einhaltung der Geschoßflächenzahl keine sinnvoll nutzbare Erweiterung möglich wäre. Die weiteren Begründungen liegen aktuell noch nicht vor, werden aber bis zur Sitzung nachgereicht.
Im Zuge der Vorarbeiten zum geplanten Bebauungsplan wurden alle Grundstücke und die bestehende Bebauung im Planbereich vermessen und dokumentiert. Alle Grundstücke halten die festgesetzte GFZ mit ihrer Bebauung ein, auch Anbauten und Erweiterungen in der Vergangenheit wurden unter Einhaltung der GFZ genehmigt bzw. errichtet. Die Auffassung, dass die Größe des Grundstücks nachteilig sei, kann als Grund für eine Befreiung nicht dienlich sein, da es eine subjektive Auffassung ist. Die Mindestgrundstücksgrößenregelung des B 25 ist auf dem vorliegenden Grundstück nicht erfüllt und daher nicht anwendbar.
Die Bebauung fügt sich mit ihrer Grundfläche in die Umgebungsbebauung nach § 34 BauGB ein.
Die Parameter der Ortsgestaltungssatzung werden eingehalten.
Nicht beantragt, aber erforderlich, ist eine Abweichung von § 7 Abs. 1 der Ortsgestaltungssatzung für die Errichtung einer zweiten Zufahrt für einen zweiten Stellplatz auf dem Grundstück. Eine selbstständig nutzbare Einheit ist in der Planung nicht vorgesehen. Aufgrund des eng zulaufenden Grundstückszuschnittes ist ein Stellplatz neben der Bestandsgarage aufgrund der geringen Tiefe nicht möglich. Vorausgesetzt die Denkmalschutzbehörde hat keine Einwendungen gegen einen Stellplatz an der geplanten Stelle, sollte eine Abweichung für den Stellplatz in der geplanten Form und Versiegelungsart befürwortet werden. Die Einhaltung der 5m- Vorgartenlinie ist nicht erforderlich, da der B35 in diesem Bereich keine Anwendung findet.
Die geplante Pflegeöffnung in der Einfriedung entlang der Geschwister-Scholl-Straße ist in seiner Ausführungsbreite zu reduzieren und als Teil der Einfriedung darzustellen. Sie ist nicht als weitere Zufahrt zu planen. Die Einfriedung ist entsprechend den Vorgaben der Ortsgestaltungssatzung zu planen und zu errichten.
Die Abstandsflächensatzung wird zum östlichen Nachbar nicht vollständig eingehalten. Eine Abstandsflächenübernahmeerklärung liegt vor.
Nachbarunterschriften sind vollständig.
Der Stellplatznachweis wird erfüllt.
Bei den im Freiflächenplan dargestellten Baumfällungen fallen Baum Nr. 3 und Baum Nr. 11 unter die Baumschutzverordnung. Der Fällung der beiden Bäume mit Nr. 3 und Nr. 11 kann zugestimmt werden, wenn 2 Ersatzpflanzungen geleistet werden.
Im Plan sind zwei Ersatzpflanzungen mit Bäumen 2. Wuchsordnung dargestellt. Es sind zwei Ersatzpflanzungen 1. Wuchsordnung mit Stammumfang 20 – 25 cm mit Benennung der Baumart vorzusehen. Die dargestellten Standorte der Ersatzpflanzungen entlang der Straßen Hugo- Junkers-Straße und Geschwister-Scholl-Straße sind in Ordnung.
