Bauort: Nördl. Münchner Straße 33 d, Fl.Nr. 617/6 (Grundstücksgröße = 3.385 m²)
Planbereich: Bebauungsplan Nr. B 35 v. 13.04.2023, § 34 BauGB, Bebauungsplan 65 B 11 v. 19.11.1911; Ortsgestaltungssatzung, Garagen- u. Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung, Baumschutzverordnung;
Das antragsgegenständliche Grundstück ist im Bestand mit 4 zusammenhängenden Wohneinheiten mit integrierten Nebenanlagen Baujahr 1970 bebaut.
Mit vorliegendem Antrag soll die Einheit mit der Hausnummer 33 d, in den Genehmigungsunterlagen aus 1970 als „Verwalterhaus“ bezeichnet – mit einem Dachgeschoss zur Wohnnutzung umgebaut werden. Das Dachgeschoss ist nachweislich kein Vollgeschoß und wird auch korrekt nur auf die Hauptnutzung berechnet. Das Maß der baulichen Nutzung bleibt durch die Maßnahme unverändert.
Das Bauvorhaben fügt sich gem. § 34 BauGB in die vorhandene Umgebungsbebauung ein.
Das Gebäude wird in seiner Straßenansicht im Westen und im Osten von Nebenanlagen eingegrenzt. Das neue Dachgeschoss sieht ein Walmdach mit Giebel vor.
Das Dach im Westen ist bereits im Bestand mit einer abweichenden Höhe gem. Ortgestaltungssatzung für Nebenanlagen vorhanden. Hier wird aktuell verfahrensfrei gem. Art. 57 Abs. 1 Nr. 11 Buchst. f) BayBO die Bedachung erneuert und eine Wärmedämmung angebracht.
Die Planung sieht vor, den Firstpunkt des zusammenhängenden Daches der Einheit 33 c aufzunehmen und das Dachgeschoss entsprechend über der Einheit 33 d zu errichten. Angrenzend an die Hauptnutzung der Einheit 33 d ist ein Werk- und Lagerraum – dies grundsätzlich als Nebenanlage – genehmigt.
Die Planung sieht vor, das Dach über die Nebenanlage abzuwalmen. Dies führt zu einer notwendigen Abweichung von der Festsetzung der Ortsgestaltungssatzung für die maximal zulässige Höhe für Nebenanlagen. Die Ortsgestaltungssatzung sieht eine maximale Firsthöhe von 4,85 m vor. Über eine Länge von 2,00 m im Westen und 2,29 m im Osten wird die maximal zulässige Höhe von 4,85 m um ca. 1,30 m durch den Umbau überschritten. Begründet wird die Überschreitung mit der symmetrischen Ansicht zur öffentlichen Verkehrsstraße und dem gestalterischen Aspekt des Umbaus.
Die Ortsgestaltungssatzung sieht in § 11 die Abweichungstatbestände vor. Abweichungen von dieser Satzung können von der Bauaufsichtsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde zugelassen oder gefordert werden, wenn
- Die Abweichung für das Bauvorhaben mit besonderem Nutzungszweck (gewerblich u. ä.)
- die Durchführung der Satzung zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde oder
- die Abweichung aus besonderen Gründen der Bau- und Ortsbildgestaltung geboten oder vertretbar ist und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Die beantragte Abweichung kann aus den besonderen Gründen der Bau- und Ortsbildgestaltung befürwortet werden. Eine Bezugsfallwirkung ist aufgrund des besonderen Einzelfalles nicht zu erwarten. Ein Nutzungsvorteil ergibt sich durch die Erteilung der Abweichung nicht. Ein Abweichungstatbestandsmerkmal nach c) liegt bei dem gegenständlichen Vorhaben vor und kann daher befürwortet werden.
Die sonstigen Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung sind eingehalten.
Die Abstandsflächen gem. der Abstandsflächensatzung sind ebenfalls eingehalten.
Der Stellplatznachweis wird mittels Garage und Carport erbracht. Die Garage wird der Planung entsprechend umgebaut.
Die Nachbarunterschriften liegen nicht vollständig vor.
