Der Bauausschuss hat sich zuletzt in seiner öffentlichen Sitzung am 18.01.2016 eingehend mit dem gegenständlichen Bauvorhaben befasst und mit 9:1 Stimmen das gemeindliche Einvernehmen zu den geplanten Giebeln versagt. Der Versagungsgrund war vorwiegend, dass ein Giebel als untergeordnetes Bauteil im Hauptdach ein geneigtes Dach aufzuweisen hat.
Das Landratsamt München hat nun nach über einem halben Jahr die bisherige Rechtsmeinung zu Giebeln in Grünwald revidiert. Auslöser hierzu war der Schriftsatz des Rechtsanwaltes des Bauherrn.
Im Einzelnen:
Das Landratsamt München hat bislang stets gegenüber Gemeinde Grünwald die Rechtsmeinung zu Giebeln vertreten, dass nach der Grünwalder Ortsgestaltungssatzung nur solche zugelassen werden, wenn diese als sog. Dreiecks-Giebel ausgeführt werden. Im vorliegenden Bauvorhaben Barkenstein ist das kein Dreiecksgiebel, sondern ein Giebel mit einem oberen Flachdachab-schluss.
Nach Ortsgestaltungssatzung ist der Giebel in seiner Ausgestaltung tatsächlich nicht näher präzisiert, so dass nach Vortrag des Rechtsanwaltes nunmehr das Landratsamt München die Rechtsmeinung vertritt, dass auch andere Giebelformen, als die bisher von der Gemeinde geforderten, zulässig sind. Das Landratsamt München erwägt unter Fristsetzung das fehlende Einvernehmen zu ersetzen. Auf das Schreiben des Landratsamtes München wird insoweit verwiesen – Anlage zur Sitzungsvorlage.
Die Gemeinde Grünwald hat sich hierzu ebenfalls juristisch beraten lassen, mit folgendem Ergebnis:
Die Dachform von Quergiebeln ist in der Ortsgestaltungssatzung nicht verbindlich geregelt. Im Rahmen der Aufstellung der Ortsgestaltungssatzung 2004 war die Überlegung, die Dachformen im Geltungsbereich der OGS mit Ausnahme des Teilgebiets „Ortsmitte“ großzügig zu regeln. Konsequenterweise hat die Gemeinde seinerzeit daher auch keine Dachform bei Quergiebeln vorgegeben.
Die vom Landratsamt München dazu vertretene Rechtsauffassung ist daher richtig. Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz dahin, dass Quergiebel stets mit einem Satteldach versehen werden müssten. Es wurde dergleichen in der Ortsgestaltungssatzung auch nicht festgelegt. Dementsprechend gibt es keine Handhabe für die Gemeinde, dem inmitten stehenden Tekturvorhaben der Fam. Barkestein das Einvernehmen rechtlich zulässig zu verweigern.
Eine verbindliche Festlegung der Dachform für Quergiebel macht städtebaulich nur dann Sinn, wenn Hauptdach und Quergiebel in einem formalen Zusammenhang geregelt werden. Das würde aber eine vollständige Neukonzeption der bisherigen Regelung bedeuten, die ja mit Bedacht verhältnismäßig liberal gefasst war.
Unabhängig von dieser städtebaulichen Betrachtung dürfte eine Regelung zur Dachform bei Quergiebeln – wie dies vom Landratsamt München empfohlen wird - auch rechtlich schwierig sein. Sie wird nämlich nach der überkommenen Rechtsprechung nicht in der Weise geschehen können, dass der gesamte Geltungsbereich der Ortsgestaltungssatzung „über einen Kamm geschert“ wird. Vielmehr bedarf es schon deswegen einer Erhebung des Bestands in den einzelnen Teilgebieten, weil die Gemeinde sich klar sein muss darüber, welche Rechtsfolgen eine entsprechende Regelung hat. Jene können aber je nach dem vorhandenen Baubestand durchaus unterschiedlich sein, wenn beispielsweise vorhandene Quergiebel infolge der Satzungsregelung künftig unzulässig werden würden. Das hat zunächst einen erheblichen Aufwand zur Feststellung der tatsächlichen Situation zur Folge und zweitens wird es vermutlich sehr schwierig werden, hier eine abwägungsfehlerfreie Festsetzung zuwege zubringen.
Anmerkung der Verwaltung:
Das Einvernehmen einer Gemeinde ist immer eine Einzelfallentscheidung, die nach Prüfung der Sach- und Rechtslage unter Würdigung des geltenden Bauplanungs- und Bauordnungsrechts im Rahmen des sog. pflichtgemäßen Ermessens erteilt oder versagt werden kann.
Jeder zu prüfende Einzelfall stellt insbesondere in einem sehr heterogen entwickelten Baubereich unter Zugrundelegung von einfachen oder qualifizierenden Bebauungsplänen die Verwaltung und gleichermaßen den Bauausschuss immer wieder vor große Herausforderungen, ob nun ein Bauge- such zulässig, bzw. dies abzulehnen ist.
Im vorliegenden Fall verzahnten sich verschiedene sehr ähnlich gelagerte Fälle (die von der Gemeinde und dem Landratsamt München) sehr kritisch/abschlägig beurteilt worden sind, zunächst zu dem Ergebnis, dass dieses Dachbelichtungselement nicht zugelassen werden soll.
Erst nach nochmaliger, neutraler Prüfung (des Einzelfalles) kam die Bauaufsichtsbehörde zu einem völlig anderen Ergebnis, welches aber auch aus Sicht der Bauverwaltung nachvollziehbar ist.
Deshalb ergeht von unserer Seite folgender
