Bauherr: Philipp und Dr. Alexa Meyer
Bauort: Gabriel-von-Seidl-Straße 47 a, Grundstück Fl. Nr. 633/9 (Grundstücksgröße 1.705 m²)
Planbereich: Bebauungspläne 65 B 11 v. 28.11.1911 und Nr. B 35 v. 31.01.1997, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung, Garagen- und Stellplatzsatzung und Baumschutzverordnung
Der Bauausschuss hat sich in seiner öffentlichen Sitzung am 01.008.2016 sehr eingehend mit der vorliegenden Grundstücksbebauung befasst und letztendlich zu den geplanten Anbauten – insbesondere Garagen und Einliegerwohnung das Einvernehmen einstimmig versagt. Die Hauptgründe waren die Nichteinhaltung des Maßes der baulichen Nutzung (da hier keine Unterscheidung gemacht wurde zwischen der Haupt – und Nebennutzung – in Bezug auf die höchst zulässige Grundflächenzahl) und die unterschiedlichen Wandhöhen von Haupt – und Nebennutzung bei einem Gebäude.
Die Problematik war der Bauverwaltung durchaus bewusst – aus gestalterischen Gründen hatte die Bauverwaltung diese Planung, die zunächst als eine Kompromißlösung gedacht war – positiv beurteilt.
Den übrigen Planinhalten (abweichende Dachneigung bei dem Hauptgebäude, ausnahmsweise zulässige Abgrabung) wurde hingegen in einem zweiten Beschluss einstimmig zugestimmt.
Nachdem der Bauausschuss in der o.g. Sitzung das Vorhaben in den eingangs erwähnten Punkten abgelehnt hat, ist das Architekturbüro und die Antragsteller mit einer geänderten Planung vorstellig geworden.
Demnach ist nun neu geplant anstelle einem gemeinsamen Dach, dieses nur auf die Hauptnutzung zu beschränken und auf die Nebenanlage (hier Garage) ein Flachdach auszubilden. Damit ist klar abgegrenzt, was Haupt- und was Nebennutzung ist.
Die Antragsteller begehren die Genehmigung zur Errichtung einer Einliegerwohnung in E+D-Bebauung mit Walmdach (DN 44 Grad / Seitenwalm DN 68 Grad – wie Dach Hauptgebäude) mit Garagen, sowie einer Abgrabung an der Ostfassade des bestehenden Wohnhauses.
Das Maß der baulichen Nutzung bezüglich der Grund- und Geschossflächenzahl (GFZ 0,15; GRZ 0,12) mit der Hauptnutzung wird eingehalten. Die Grundflächenzahl mit den Nebenanlagen (Garagen, Zufahrt) wird mit dem neugeplanten Vorhaben um ca. 68 m² überschritten. Hierfür ist eine Befreiung erforderlich. Die Zufahrt wird mit wasserdurchlässigen Belägen ausgeführt. Eine Befreiung sollte wie in ähnlich gelagerten Fällen befürwortet werden.
Die sonstigen Festsetzungen des Bebauungsplanes B 35 werden eingehalten.
Die weitere Beurteilung ergibt sich nach § 34 BauGB. Das Vorhaben fügt sich in die vorhandene Umgebungsbebauung ein.
Die Antragsteller beantragen eine Abweichung von der festgesetzten Wandhöhe mit den Nebenanlagen – beantragt sind 3,15 m – 3,45 m entsprechend dem zur Straße hin abfallenden Geländeverlauf. Zulässig sind hier 3,00 m.
Begründung für die Abweichung: Die geplanten Garagen und das Zimmer Dame schließen direkt an den Bestand an. Wenn man die Wandhöhe der Garagenseite gemäß Ortsgestaltungssatzung ausführen würde, also niedriger setzen, gäbe es einen unschönen Versprung in der Decke, somit hätte das dem Wohnzimmer anschließende neue Zimmer Dame eine geringere lichte Höhe. Außerdem ergibt sich die höhere Wandhöhe aus dem abfallenden Gelände zur Straße hin. Die nachbarlichen Interessen sind nicht beeinträchtigt. Die Abstandsflächen werden eingehalten.
Der beantragten Abweichung sollte stattgegeben werden.
Die Antragsteller beantragen weiter die 68° Neigung des Walmdaches für das neue Wohngebäude mit Einliegerwohnung – hier passt sich die geplante Dachneigung an das vorhandene Ensemble an, und ist städtebaulich vertretbar.
Der steileren Dachneigung sollte entsprochen werden.
Der Nichteinhaltung der Grundflächenzahl mit den Nebenanlagen wegen der längeren Zufahrt um ca. 80m² sollte zugestimmt werden, weil dies gerade in Geiselgasteig mit den dortigen Grundstücken und den relativ niedrigen Maßzahlen zur Grundflächenzahl gängige Verwaltungspraxis ist.
Die weiteren Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung werden eingehalten.
Der Stellplatznachweis wird durch den Bau einer Doppelgarage und einer Einzelgarage ausreichend erbracht.
Auf der Westseite des Grundstücks ist eine schöne und vitale mehrstämmige Buche zur Fällung beantragt. Angesichts der Vielzahl an Bäumen, die erhalten bleiben, kann der Baum aber ohne Probleme zur Fällung freigegeben werden. Einer Fällung sollte zugestimmt werden.
Die Nachbarunterschriften liegen auch zur Tektur vollständig vor.
Das geplante Bauvorhaben ist zulässig und genehmigungsfähig.
