Bauherr: Augusta Eberl-Seldt;
Bauort: Dr.-Max-Str. 57, Grundstück Fl.Nr. 580/49 (Grundstücksgröße = 1.791 m²)
Planbereich: Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997, Baulinienplan 50 B 26 v. 27.09.2016, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung und Garagen- und Stellplatzsatzung
Die Antragstellerin plant die Errichtung von drei Einfamilienhäusern mit Garagen auf dem bisher mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstück. Die Wohnhäuser sollen jeweils in E+D-Bebauung und mit quadratischem Grundriss errichtet werden.
Folgende Fragen werden im Rahmen des Vorbescheids gestellt:
1. Ist die Bebauung mit drei Einfamilienhäusern, mit 10,30 m x 10,30 m, EG und Dachgeschoss (kein Vollgeschoss!), vier Garagen und zwei Stellplätzen wie in der Planung dargestellt, bauplanungsrechtlich zulässig?
Antwort: Nach Überprüfung der vorgelegten Unterlagen ist bauplanungsrechtlich festzustellen, dass das Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich der Grundfläche mit den Nebenanlagen Überschreitungen benötigt werden, die um ca. 100 m² über das von der Gemeinde maximal zuzulassende Maß hinaus gehen. Die Planung ist hier insoweit abzuändern. Einer Befreiung von der Grundfläche mit den Nebenanlagen wird bis maximal 561 m² (GR I+II summiert) zugestimmt.
Der rechtsverbindliche Baulinienplan legt eine Baugrenze von 10 m, parallel zur Straßenbegrenzungslinie laufend, fest. In der Vergangenheit wurden hier auf den beiden südlich angrenzenden Grundstücken bereits Befreiungen von der Einhaltung der Baugrenze um ca. 2m erteilt. Für die vorliegende Planung wird ein Abstand von 8 m beantragt. Nach Ansicht der Verwaltung kann einer Befreiung hier zugestimmt werden.
Die Bebauung fügt sich ansonsten bauplanungsrechtlich auch nach § 34 Baugesetzbuch in die vorhandene Umgebungsbebauung ein.
2. Ist die Positionierung des nordöstlichen Hauses mit 8 m Abstand zur straßenseitigen Grundstücksgrenze (analog der südlichen Bebauung Fl. Nr. 580/50 und Fl. Nr. 580/51) bauplanungsrechtlich zulässig?
Antwort: Siehe Beantwortung zu Frage 1. Von Seiten der Verwaltung könnte einer Befreiung hier aufgrund der Bezugsfälle und dem dann immer noch ausreichenden Abstand zur Straße zugestimmt werden.
3. Ist die Positionierung der Doppelgarage (G3 und G 4) mit 5 m Abstand zur straßenseitigen Grundstücksgrenze (analog der südlichen Bebauung Fl. Nr. 580/50) bauplanungsrechtlich zulässig?
Antwort: Mit der heute gültigen Rechtslage sind Nebenanlagen allgemein grundsätzlich auch außerhalb von Baugrenzen zulässig. Rein formal rechtlich ist aber die Erteilung einer Befreiung dennoch erforderlich und sollte als solches auch befürwortet werden.
4. Sind die Baumfällungen, wie im Baumbestandsplan und Fällantrag dargestellt möglich?
Antwort: Die Stellungnahme des Umweltamtes beinhaltet, die Erhaltung der Buche Nr. 2 (StU 3,65 m) unter der Maßgabe, dass baumpflegerische Maßnahmen in Form Kronenkürzung und Einbau Kronensicherungssystem zur Gewährleistung der Verkehrssicherheit. Die Buche Nr. 3 wird aufgrund starken Phytophtora-Befalls zur Fällung freigegeben. Buche Nr. 4 ist vital und erhaltenswert, aufgrund Lage direkt im Bauraum aber auch zur Fällung freigegeben.
Buche Nr. 6, durch die Baumaßnahme stark betroffen ist durch entsprechende Auflagen durch das Landratsamt München zu erhalten. Unbedingt notwendig ist bereits in der Abrissphase der Schutz der gegenüber Wurzelverdichtung empfindlich reagierenden Buchen durch Wurzelbrücken. Beides gilt insbesondere auch für die Nachbarbuchen (insbesondere Nr. 9).
Grundsätzlich ist zur vorgelegten Planung noch anzumerken, dass die skizzierten Dachbelichtungselemente nach Ansicht der Verwaltung nicht den Vorgaben der Ortsgestaltungssatzung entsprechen. In einem ggf. nachfolgenden Bauantrag sind diese entsprechend der rechtsgültigen Ortsgestaltungssatzung zu planen und auszuführen.
