Das 3.577m² große Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 65 B 11 (Baulinienplan) und dem Bebauungsplan Nr. B 35 und wird somit nach § 34 BauGB sowie nach der Ortsgestaltungssatzung und der Garagen- u. Stellplatzsatzung, Baumschutzverordnung beurteilt.
In der letzten Bauausschusssitzung am 06.03.2017 war dieses Baugrundstück bereits Beratungsgegenstand. Es ging dabei um die Errichtung von zwei Doppelhäusern mit Garagen im südlichen Grundstücksbereich – das Einvernehmen wurde hier erteilt.
Nun steht die Planung für den nördlichen Baubereich an – das Baurecht war in Bezug auf die Grund- und Geschossflächenzahl für die Hauptnutzung noch nicht ausgeschöpft.
Der zulässige Bauraum wird mit der Planung eingehalten (7m Baugrenze von Norden/Bavaria- filmplatz und 5m von Osten/Gabriel-von-Seidl-Straße).
Der Antragsteller plant hier die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses mit Tiefgarage mit 12 Stellplätzen. Es handelt sich dabei um eine Bebauung mit E + 1 + D, das Dachgeschoss ist kein Vollgeschoss. Die Dachbelichtungselemente entsprechen in ihren Abständen der Ortsgestaltungs-satzung, wenngleich der Giebel in der Nordansicht die Wandhöhe überschreitet – hierfür ist eine entsprechende Abweichung erforderlich.
Das Maß der baulichen Nutzung mit der Hauptnutzung ist rechnerisch exakt eingehalten – mit der Nebennutzung (insbes. Tiefgarage, Zufahrten und Garagen mit den südlichen Wohnhäusern) ist die Grundflächenzahl überschritten (um ca. 788m²) – hier sollte aber eine entsprechende Befreiung befürwortet werden, zumal die Tiefgarage eine Erdüberdeckung von 1,00m aufweist und die befestigten sonstigen Flächen als wassergebundene Wegedecke mit Rieselauflage (also wasserdurchlässig) ausgeführt werden soll. Neben den 12 TG-Stellplätzen kommen weitere sieben oberirdische Besucherstellplätze im östlichen Grundstücksbereich zur Ausführung / davon sind zwei Stellplätze gebäudenah für Behinderte vorgesehen. Im Gebäude ist ein Aufzug geplant.
Es ist desweiteren auf der Gebäudeostseite eine Rampe für Rollstuhlfahrer und Kinderwagen eingeplant, um die geplante Ladennutzung barrierefrei zu erreichen. Das gesamte Gebäude ist leicht erhöht (Sockelhöhe ca. 45cm) und überdies zusätzlich mit drei Stufen erreichbar.
Im Süden soll eine ausnahmsweise zulässige Abgrabung realisiert werden.
Folgende Nutzungen sind vorgesehen:
Im EG Cafe und Ladeneinheit
Im OG zwei Büroeinheiten
Im DG zwei Wohnungen.
Damit kommen wir zum Hauptthema bei der Beurteilung dieses Bauantrages, nämlich die zulässige Art der baulichen Nutzung.
Nach dem gültigen Flächennutzungsplan handelt es sich bei dem Baugeviert westlich der Gabriel-von-Seidl-Straße und südlich des Bavaria-Film-Platz um ein reines Wohngebiet (WR) i.S. § 3 der Baunutzungsverordnung –BauNVO-. Dieses Geviert ist räumlich und städtebaulich abzugrenzen von den gültigen Bebauungsplänen Nr. B 30 und B 39 (Sondergebiet Bavaria Film und Wohngebiet an der Heinz-Rühmann-Straße) sowie weiterhin im Westen durch die Straßenbahn.
Im reinen Wohngebiet sind Büros und reine Cafe´s nicht zugelassen.
Zulässig im reinen Wohngebiet sind allgemein nur Wohnungen und Kinderbetreuungseinrichtun-gen, soweit diese dem Gebiet dienen.
Weiter heißt es in § 3 Abs. 3 der BauNVO – Ausnahmsweise können zugelassen werden: Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen (z.B. Bäckerladen, Metzgerei, Obst- u. Gemüseladen, Friseur usw.).
Ähnliche Gewerbestrukturen sind im Ortsgebiet an anderer Stelle in sog. reinen Wohngebieten bereits vorhanden (z.B. Bäckerei an der Laufzorner Straße/Bodenschneidstraße, Lebensmittel-laden an der Wörnbrunner Straße/ Dahlienstraße), so dass aus Sicht der Bauverwaltung gegen eine solche Ladennutzung, soweit sich diese auf das EG beschränkt im Rahmen einer Ausnahme zugelassen werden könnte. Laut Angaben des Antragstellers gäbe es hierzu bereits positive Resonanz seitens der umliegenden Gewerbeeinheiten (FWU, Bavaria Film, usw.).
Das bedeutet schlußletztlich, dass die geplanten Büros im 1. OG in zulässige Wohnungen umzuwidmen wären – die Planung ist dahingehend abzuändern.
Schützenswerte bzw. geschützte Bäume werden durch die Baumaßnahme nicht berührt – lediglich in der Zufahrt von Osten soll eine Fichte gefällt werden.
Ansonsten fügt sich das geplante Bauvorhaben nach § 34 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung ein.
