Bauherr: MBH 7 GmbH, Südliche Münchner Str. 7, 82031 Grünwald
Baugrundstück: Peter-Ostermayr-Str. 7, Grundstück Fl.Nr. 514/6 (Größe = 1.403m²)
Baurecht: Baulinienplan Nr. B 2, Bebauungsplan Nr. B 35, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung, Garagen- u. Stellplatzsatzung, Baumschutzverordnung;
Der Bauausschuss hat sich mit der Grundstücksbebauung in den zurückliegenden Jahren mehrfach befasst, zuletzt in öffentlicher Sitzung am 19.12.2011 – wo zum damaligen Bauantrag auf Umbau- und Sanierung des Bestandsgebäudes aus den sechziger Jahren das Einvernehmen einstimmig erteilt worden ist. Dieser Beschlussfassung gingen viele Bauberatungen, Abstimmungsgespräche der Gemeinde und des Architekturbüros mit dem Landratsamt München voraus – letztlich konnte man mit etlichen Befreiungen und Ausnahmen von den planungs-rechtlichen Vorschriften dem Bauantrag zustimmen – die Baugenehmigung wurde 2012 erteilt, jedoch nicht die Geltungsdauer verlängert, so dass der Anspruch auf Umbau- u. Sanierung heute nicht mehr existiert.
Mit dem neu eingereichten Baugesuch soll nunmehr das Bestandsgebäude abgebrochen und durch den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern mit Tiefgarage ersetzt werden.
Wie schon 2008 und zuletzt 2011 stößt das neu geplante Vorhaben an die planungsrechtlich gültigen Inhalte, nämlich insbesondere an die Dachneigung (25° ist zulässig) und die Wandhöhe (Vorgabe = 6,00m).
Der Antragsteller plant hier entlang der Peter-Ostermayr-Straße im östlichen Bereich ein Mehrfamilienhaus (giebelständig) in E + 1 + D-Bebauung (Dachgeschoss ist hierbei kein Vollgeschoss) und mit einem Verbindungsbau (in Ost-West-Richtung) den Übergang zum zweiten Mehrfamilienhaus in E + D-Bebauung (auch hier ist das Dachgeschoss kein Vollgeschoss) mit insgesamt fünf Wohneinheiten. Die geplanten Dachneigungen sind mit 44,9°angegeben. Die Wandhöhen betragen 6,22m und 3,00m. In der Tiefgarage werden für diese fünf Wohnungen sechs Stellplätze in ausreichender Anzahl nachgewiesen.
In der Abwicklung der bestehenden Gebäudehöhen (im Osten stehen bereits Mehrfamilienhäuser mit mehreren Geschossen und entsprechender Wandhöhe von 7,40m – 10,40m); im Westen werden die Wohnhäuser deutlich niedriger – so dass zumindest städtebaulich der vorliegenden Eingabeplanung gefolgt werden könnte.
Der Bauausschuss hat seinerzeit (2011) der damals vorliegenden Planung zugestimmt, insbesondere von dem geltenden Gebäudeaufrissschema (Dachneigung 25° und Wandhöhe 6,00m) eine Befreiung befürwortet, da im gesamten Plangebiet in der Vergangenheit mehrfach Befreiungen und Abweichungen zugelassen worden sind.
Weitere Aussagen zum Planungsrecht:
Im Baulinienplan Nr. B 2 ist für das gegenständliche Bauquartier eine Baulinie, welche 5m parallel zur Straßenbegrenzungslinie verläuft, vorgeschrieben. Diese Baulinie wird mit dem Bauantrag exakt eingehalten.
Das Maß der baulichen Nutzung in der Hauptnutzung wird eingehalten – vorgegeben sind eine Geschossflächenzahl von 0,30 und eine Grundflächenzahl von 0,25. Die Grundfläche mit den Nebenanlagen (Tiefgarage und Rampe) wird mit ca. 308m² überschritten – da jedoch die Tiefgarage eine geplante Erdüberdeckung von 1,00m aufweist, ist die erforderliche Befreiung zu befürworten.
Schwerpunkt bei der Beurteilung über die Zulässigkeit und Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens liegt bei den Wandhöhen und der Dachneigung – wie vor ausgeführt. Weiterhin wird der Grundsatz der durchlaufenden Trauf- und Firstlinie eines Gebäudes hier nicht eingehalten. Dies war bereits in der vorigen Baugenehmigung so gegeben.
Die Gebäudehöhen sind der Optimierung des Maßes der baulichen Nutzung geschuldet, es werden vorliegend mit der Gebäudekonfiguration sowohl die Grund- als auch die Geschossfläche optimal ausgenutzt – leider zu Lasten eines einheitlich in der Höhenentwicklung wirkenden Gebäudes.
Alle Gebäude auf der Südseite der Peter-Ostermayr-Straße stehen traufständig zur Straße – also weisen eine Firstrichtung Ost-West auf. Die vorliegende Planung beinhaltet giebelständige Wohnhäuser, die Hauptfirstrichtung – mit Ausnahme des Verbindungsbaus – ist Nord-Süd. Damit wirkt die geplante Bebauung atypisch und eher wie ein Fremdkörper.
Steht man jedoch zum damals gefassten Beschluss des Bauausschuss, wo die Inhalte des Bebauungsplanes Nr. B 2 als nicht mehr einschlägig beurteilt wurden und entsprechende Befreiungen befürwortet worden sind, so könnte man auch hier eine Befreiung aussprechen.
Die sonstigen Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung werden eingehalten.
Die Nachbarunterschriften sind nicht vollständig.
Laut vorliegenden Baum – und Freiflächengestaltungsplan sollen zwei Birken (ca. 20m hoch und StU mit 1,57m und 1,35m) im östlichen Grundstücksbereich zur Fällung beantragt werden, weil diese im Baubereich der künftigen TG-Rampe stehen. Als Ersatz sollen mehrere Großbäume gepflanzt werden (Eiche, Tulpenbaum, Vogelkirsche etc.) – dies kann aus Sicht der Verwaltung so akzeptiert werden – die Stellungnahme des gemeindlichen Umweltamtes wird am Sitzungstag verlesen.
