Bauherr: Gaia Management GmbH, Trogerstr. 23, 81675 München
Bauort: Kaiser-Ludwig-Str. 36, Grundstück Fl.Nr. 611/85 (Größe = 2.183m²)
Baurecht: Baulinienplan Nr. 25 B 31, Bebauungsplan Nr. B 35, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung, Garagen- u. Stellplatzsatzung, Baumschutzverordnung;
Die Antragstellerin plant den Abbruch des Bestandsgebäudes, den Erhalt der Tiefgarage sowie den Neubau von zwei Doppelhäusern und die Errichtung einer Villa mit Doppelgarage. Dazu wurde fristgerecht ein Antrag auf Vorbescheid zur Klärung folgender Fragen bei der Gemeinde eingereicht:
1. Steht dem Abbruch des Wohnhauses mit Keller etwas entgegen?
Antwort:
Das Wohnhaus steht nicht unter Denkmalschutz, auch ansonsten gibt es keine Hinderungsgründe, das Wohnhaus mit Keller abzubrechen. Da es sich hier um keinen Sonderbau handelt ist der Abbruch verfahrensfrei / besteht keine Anzeigepflicht.
2. Dürfen Teilbereiche der bestehenden Tiefgarage mit Rampe erhalten bleiben?
Antwort:
Die Tiefgarage wurde seinerzeit bauaufsichtlich genehmigt – es besteht somit ein öffentlich-rechtlicher Anspruch auf Erhalt der Tiefgarage. Es gibt keinen baulichen Zwang, diese bauliche Anlage zu beseitigen.
3. Steht einer Bebauung mit drei Baukörpern etwas entgegen,
2 x Doppelhäuser E + D
1 x Villa mit Doppelgarage E + 1 + D
wenn alle baurechtlichen Parameter (GRZ, GFZ, etc.) eingehalten werden?
Antwort:
Die Zulässigkeit mit drei Gebäuden und ihrer Erschließung (Zufahrt) ergibt sich aus dem festgesetzten Bauraum, aus dem Maß der baulichen Nutzung und den Abstandsflächen sowie aus der umliegenden Bebauung (Einfügungsgebot nach § 34 BauGB) und dem vorhandenen, schützenswerten Baumbestand.
Der Bauraum ist nach Beurteilung der Verwaltung mit der vorliegenden Planung eingehalten. Das Maß der baulichen Nutzung ist nach den Berechnungen des Architekturbüros ebenfalls eingehalten. Aufgrund der Größe des Grundstückes und der geplanten Lage der einzelnen Wohnhäuser und der Nebenanlagen sind auch Abstandsflächen von der Planung nicht berührt.
Nach Prüfung durch das gemeindliche Umweltamt ist der eingereichte Baumbestands- und Frei- flächengestaltungsplan nicht zu beanstanden, wenngleich mehrere sehr erhaltenswerte und vitale Bäume von den Baumaßnahmen betroffen sind und nicht erhalten werden können. Es wird empfohlen die Zufahrt und Zuwegung zum Haus 3 (Villa mit Doppelgarage) so umzuplanen, dass der jeweilige Wurzelraum von den Baumaßnahmen möglichst wenig tangiert wird.
Die noch vorhandenen Bäume und die geplanten Neupflanzungen werden als ausreichend erachtet.
4. Darf der Baum Nr. 42, für die rückwärtige Villa Nr. 3 gefällt werden? (Kein Fällantrag!)
Antwort:
Seitens des Umweltamtes wird hierzu festgestellt:
Um die Rotbuche (2-stämmig, StU 3,60m/3,90m – Höhe 28m!) ist es wirklich sehr schade. Die Buche ist mächtig und vital, weist jedoch in einem Stämmling eine große Faulstelle auf. Wahrscheinlich rührt diese von einem Astausbruch her. Um den Baum verkehrssicher zu machen, wären eine Kronenverspannung und ein Entlastungsschnitt nötig. Die Buche kann jedoch aufgrund der Errichtung des Hauses Nr. 3 nicht erhalten werden.
5. Die Tiefgarage im Bestand, hätte damals eine Erdüberdeckung von 60cm vorgesehen. Aufgrund der heutigen Sachlage, wurde das auf 1 m erhöht. Muss das Gelände unnatürlich angefüllt werden oder besteht hier Bestandsschutz?
Antwort:
Die Forderung nach einer Erdüberdeckung insbesondere bei Tiefgaragen ist ein sog. ungeschriebener Rechtsatz, der in der Gemeinde Grünwald im Einvernehmen mit dem Landratsamt München seit Jahren übliche Verwaltungspraxis ist.
Tatsächlich gab es diese Verwaltungspraxis in dieser Ausprägung früher nicht. Die Tiefgarage wurde 1994 bauaufsichtlich so genehmigt – wenn diese unverändert im Erdreich verbleibt, ist diese bauliche Anlage bestandsgeschützt. Das Gelände hier um 0,4m aufzuschütten wäre nicht sachgerecht, zumal Aufschüttungen ohnehin nicht zulässig wären.
