Bauherr: Dr. Wolfgang Colberg, Enzianstr. 3, 82031 Grünwald
Baugrundstück: Dr.-Hans-Staub-Str. 3, Fl.Nr. 603/23 – Größe des Grundstücks = 1.441m²
Planbereich: Baulinienplan Nr. BI 86/60, Bebauungsplan Nr. B 35, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung, Garagen- u. Stellplatzsatzung, Baumschutzverordnung;
Der Bauausschuss hat sich mit dem Bauvorhaben in seiner letzten öffentlichen Sitzung am 07.05.2018 eingehend befasst und zur Klärung einer Rechtsfrage zunächst zurückgestellt.
GR-Mitglied Kraus hat die Frage im letzten Bauausschuss aufgeworfen, dass hier möglicherweise ein Terrassengeschoss geplant würde, welches dem Regelwerk der Ortsgestaltungssatzung nicht entsprechen würde.
Zwischenzeitlich hat die Verwaltung mit dem Architekturbüro Goergens & Miklautz, Herrn Weigl, Kontakt aufgenommen, um zu klären, ob hier in der vorliegenden Planung ein Dachgeschoss zur Ausführung käme, welches im Widerspruch zur Ortsgestaltungssatzung stünde.
Herr Weigl stellt den Sachverhalt wie folgt dar:
Der politische Wille der Gemeinde im Jahr 2003 und in den folgenden Jahren der Aufstellung der OGS war unter anderem - aber auch ganz zentral - die Dachlandschaft in den Griff zu bekommen und zu beruhigen, weil es hier in den Jahren zuvor besonders viel Mißbrauch gegeben hatte. Deswegen wurden u.a. Laternengeschoße nicht zugelassen. Die Begründung der OGS schreibt hierzu:
Als "Laternengeschoß" wird i.d.R. ein ungefähr mittig auf dem Hauptbaukörper, zurückspringender Aufsatz verstanden, der sich meist über die ganze Gebäudelänge erstreckt. Die verbleibenden Flächen des Daches können hierbei ganz oder teilweise durch eine untere Dachschräge überdeckt, oder vollständig als Dachterrasse genutzt sein. Letzteres hat man damals im Gremium nicht als Gefahr angesehen, weil das Dach dann zum Vollgeschoß wird. Von "Terrassengeschoßen" wiederum ist in der OGS keine Rede, so dass nach OGS nicht automatisch jede Dachterrasse als unzulässig angesehen werden muss.
Allerdings hatte bereits der Maßnahmenkatalog in Vorbereitung der OGS dargestellt, dass die Gemeinde auch die mehr oder weniger willkürliche Addition von Dachformen und -elementen zur Beruhigung der Dachlandschaft einschränken will. Hierzu wurde in der OGS der simple Satz der "durchgehenden First- und Trauflinie bei zusammengebauten Baukörpern" geschaffen.
Somit gibt es nicht zwingend einen Konflikt mit dem Begriff Laternengeschoß, weil die geplanten und ineinander greifenden Kuben damit nicht gemeint sind.
Allerdings ist in der vorliegenden Planung die First- und insbes. die Trauflinie nicht durchgängig – somit ist eine entsprechende Abweichung zu befürworten.
Nachfolgend noch einmal die gesamte Sitzungsvorlage zur Erinnerung (Änderungen in rot):
Der Bauherr plant Abbruch des bebauten Grundstücks und den Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage.
Das Einfamilienhaus liegt innerhalb des überbaubaren Bauraumes und ist in E + 1 +D-Bebauung beabsichtigt. Von der Formensprache ist das Gebäude ein Flachdachbau. In der obersten Dachebene ist ein geneigtes Dach vorgesehen – da der First über die kurze Dachseite geführt wird, ist eine entsprechende Abweichung von der Ortsgestaltungssatzung (§ 4 Abs. 2) erforderlich. Begründet wird die Abweichung, dass der First mit der klaren, kubischen Architektur des modernen Gebäudes untergeordnet ist und das zurückgesetzte Dachgeschoss sehr zurückhaltend alle dachübergreifenden – und ansonsten sichtbaren – Bauteile wie Aufzugsüberfahrt und Kamine in die Dachhaut integriert.
Das Maß der baulichen Nutzung wird mit der Hauptnutzung eingehalten – für die Grundflächenzahl mit den Nebenanlagen ist eine Befreiung erforderlich.
Durch die bestehende Topographie (das Grundstück/Gelände fällt nach Westen hin deutlich ab) kann ohne weitere Lichtschächte zu benötigen ein kleiner Teil des Kellergeschosses natürlich belichtet werden. Eine entsprechende Ausnahme i.S. der Ortsgestaltungssatzung ist hierfür zu befürworten.
Die Nachbarunterschriften sind vollständig.
Der Stellplatzbedarf wird durch den Bau einer Doppelgarage mit Aufzug (also insges. vier Stellplätze) ausreichend erbracht.
Der Freiflächengestaltungsplan wurde entsprechend den Vorgaben des gemeindlichen Umweltamtes (Erhalt von zwei weiteren Buchen, StU < 1,00m) abgeändert und ist damit ohne Beanstandung.
