Antragsteller: Timo Rumm, Tegernseer Landstraße 61a, 82024 Taufkirchen
Bauort: Gasteig 4, Grundstück Fl.Nr. 85, Grundstücksgröße = 3.766m²
Planbereich: Außenbereich nach § 35 BauGB, Garagen- u. Stellplatzsatzung
GR-Mitglied Kraus ist als planender Architekt von der Beratung und Beschlussfassung nach Art. 49 Abs. 1 GO ausgeschlossen.
Vorliegend befindet sich das Grundstück Fl.Nr. 85 im Außenbereich. Im Außenbereich sind nach § 35 BauGB grundsätzlich nur privilegierte Vorhaben (dienende Funktion für Land- und Forstwirtschaft, gartenbauliche Erzeugung, öffentliche Versorgung mit Elektrizität, Gas etc,) zulässig.
Das bestehende Wohnhaus mit Nebenanlagen soll abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt werden.
Die Zulässigkeit des geplanten Vorhabens könnte nach Rücksprache mit dem Landratsamt München nach § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB abgebildet werden. Zunächst ist Satz 1 zu lesen:
(4) Den nachfolgend bezeichneten sonstigen Vorhaben im Sinne des Absatzes 2 kann nicht entgegengehalten werden, dass sie Darstellungen des Flächennutzungsplans oder eines Landschaftsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen, soweit sie im Übrigen außenbereichsverträglich im Sinne des Absatzes 3 sind:
1.
die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1 unter folgenden Voraussetzungen:
a)das Vorhaben dient einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz,
b)die äußere Gestalt des Gebäudes bleibt im Wesentlichen gewahrt,
c)die Aufgabe der bisherigen Nutzung liegt nicht länger als sieben Jahre zurück,
d)das Gebäude ist vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden,
e)das Gebäude steht im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs,
f)im Falle der Änderung zu Wohnzwecken entstehen neben den bisher nach Absatz 1 Nummer 1 zulässigen Wohnungen höchstens drei Wohnungen je Hofstelle und
g)es wird eine Verpflichtung übernommen, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebs im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1 erforderlich,
2.
die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle unter folgenden Voraussetzungen:
a)das vorhandene Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
b)das vorhandene Gebäude weist Missstände oder Mängel auf,
c)das vorhandene Gebäude wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und
d)Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird; hat der Eigentümer das vorhandene Gebäude im Wege der Erbfolge von einem Voreigentümer erworben, der es seit längerer Zeit selbst genutzt hat, reicht es aus, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird,
3.
die alsbaldige Neuerrichtung eines zulässigerweise errichteten, durch Brand, Naturereignisse oder andere außergewöhnliche Ereignisse zerstörten, gleichartigen Gebäudes an gleicher Stelle,
4.
die Änderung oder Nutzungsänderung von erhaltenswerten, das Bild der Kulturlandschaft prägenden Gebäuden, auch wenn sie aufgegeben sind, wenn das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung der Gebäude und der Erhaltung des Gestaltwerts dient,
5.
die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens zwei Wohnungen unter folgenden Voraussetzungen:
a)das Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden,
b)die Erweiterung ist im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen und
c)bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird,
6.
die bauliche Erweiterung eines zulässigerweise errichteten gewerblichen Betriebs, wenn die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und Betrieb angemessen ist.
Und jetzt Satz 2:
In begründeten Einzelfällen gilt die Rechtsfolge des Satzes 1 auch für die Neuerrichtung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nummer 1, dem eine andere Nutzung zugewiesen werden soll, wenn das ursprüngliche Gebäude vom äußeren Erscheinungsbild auch zur Wahrung der Kulturlandschaft erhaltenswert ist, keine stärkere Belastung des Außenbereichs zu erwarten ist als in Fällen des Satzes 1 und die Neuerrichtung auch mit nachbarlichen Interessen vereinbar ist; Satz 1 Nummer 1 Buchstabe b bis g gilt entsprechend. In den Fällen des Satzes 1 Nummer 2 und 3 sowie des Satzes 2 sind geringfügige Erweiterungen des neuen Gebäudes gegenüber dem beseitigten oder zerstörten Gebäude sowie geringfügige Abweichungen vom bisherigen Standort des Gebäudes zulässig.
Fazit:
Die Zulässigkeitsvoraussetzungen für ein Neubauvorhaben im Außenbereich sind nach § 35 BauGB abschließend und denkbar ungünstig für den Antragsteller, da dieser das Grundstück erst kürzlich erworben hat und bislang nicht selbst seit längerer Zeit dort wohnt.
Die vorhandene Bausubstanz ist lt. Angaben eines Gutachters in einem schlechten Zustand, so dass eine aufwendige Sanierung nicht wirtschaftlich ist – es wird zum Abbruch und Neubau geraten.
Ein Neubau muss nach Gesetzeslage zum bisherigen zulässig errichteten Wohnhaus gleichartig sein – es sind lediglich geringfügige Abweichungen des bisher genutzten Gebäudes zulässig. Auch dürfen zur Wahrung der vorhandenen Strukturen der Außenbereichssiedlung am Gasteig keine atypischen Gebäude in anderen Ausprägungen (Größe, Formensprache, Gestaltung, neue Planungsinhalte) zur Ausführung kommen.
Dies zur Einleitung vorab.
Verfahrensgegenständlich ist nunmehr ein Antrag auf Vorbescheid, der nachfolgende Planungsvarianten (vier Stück) und Fragen zur Klärung der planungsrechtlichen Situation hat:
- Kann ein Neubau gemäß Variante 1 (Bauhaus mit Flachdach) realisiert werden? Ohne Beachtung der Tiefgarage und dem Außenpool.
Antwort:
Die Variante 1 (Bauhaus mit Flachdach) scheidet aus gesetzlichen Gründen i.S. § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB aus, da bislang zulässig ein Wohnhaus in E + 1 + D-Bebauung in Form eines Satteldaches errichtet war. Auch sind die Abmessungen des Neubaus gegenüber der Bestandsbebauung deutlich größer – hieraus ergeben sich Abweichungen, welche nicht mehr geringfügig sind.
- Kann ein Neubau gemäß Variante 2 (Bauhaus mit Satteldach) realisiert werden? Ohne Beachtung der Tiefgarage und dem Außenpool.
Antwort:
Die Variante 2 (Bauhaus mit Satteldach) scheidet aus gesetzlichen Gründen i.S. § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB aus, die Abmessungen des Neubaus gegenüber der Bestandsbebauung überformen – hieraus ergeben sich Abweichungen, welche nicht mehr geringfügig sind.
- Kann ein Neubau gemäß Variante 3 (zwei Gebäudeteile mit Satteldach) realisiert werden? Ohne Beachtung der Tiefgarage und dem Außenpool.
Antwort:
Die Variante 3 (zwei Gebäudeteile mit Satteldach) steht ebenfalls im Widerspruch zu der gesetzlichen Regelung nach § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB, wonach lediglich geringfügige Erweiterungen des neuen Gebäudes gegenüber dem beseitigten oder zerstörten Gebäude sowie geringfügige Abweichungen vom bisherigen Standort des Gebäudes zulässig sind. Demzufolge ist diese Variante planungsrechtlich unzulässig.
- Kann ein Neubau gemäß Variante 4 (Hauptgebäude mit E + 1 + D, kein Vollgeschoß) realisiert werden? Ohne Beachtung der Tiefgarage und dem Außenpool.
Antwort:
Die Variante 4 ist – wenngleich gegenüber der Bestandsbebauung die Fristrichtung um 90° verändert ist – noch am ehesten im Sinne § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB als zulässig zu beurteilen, da zumindest die Kubatur und die Höhenentwicklung sowie das bestimmende Dach (als Walmdach) am Gasteig mehrfach vorhanden ist.
- Kann eine Tiefgarage unterirdisch angrenzend an das Untergeschoss vom Gebäude realisiert werden?
Antwort:
Tiefgaragen sind bislang am Gasteig nicht vorhanden oder errichtet worden und stellen somit im sensiblen Außenbereich eine atypische Nebenanlage dar. Das Baugrundstück ist von der Größe und Lage gut geeignet die erforderlichen Stellplätze oberirdisch nachzuweisen.
- Kann ein Außenpool oberirdisch angrenzend an das Erdgeschoss und den Terrassen vom Gebäude realisiert werden?
Antwort:
Hier gilt im Prinzip das gleiche, wie bei der geplanten Tiefgarage. Außenpools gibt es im Außenbereich nicht und stellen somit eine atypische und unzulässige Nebenanlage dar.
Zusammenfassung:
Der Bestandsbau kann beseitigt und durch einen zulässigen Neubau ersetzt werden, es gilt dabei § 35 Abs. 4 Satz 2 BauGB. Danach ist der Neubau nahezu gleichartig mit geringfügigen Abweichungen zu realisieren. Tiefgaragen und Außenpools sind atypische Nebenanlagen im Außenbereich und somit unzulässig.
