Bauort: Spitzingweg 4, Grundstück Fl.Nr. 293/60 (Grundstücksgröße = 1.114 m²)
Planbereich: Bebauungsplan Nr. BL 18/96 (B35) 3. Änderung i.d.F. vom 13.04.2023; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;
AZ LRA 0095/24/V
Das gegenständliche Grundstück ist im Bestand mit einem Einfamilienhaus Baujahr 1993 bebaut. Mit vorliegendem Antrag auf Vorbescheid soll die Bebaubarkeit nach Abbruch des Bestandsgebäudes gemäß dem vorgelegten Plan abgefragt werden.
Die Planung sieht eine Bebauung mit einem Einfamilienhaus in E+1+D Bebauung mit Garage und Pool und Pavillon vor. Folgende Fragen werden im Antrag gestellt.
Frage 1: Sind der Abbruch eines Wohngebäudes und der Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage., Pool, Gartenhaus und Pavillon wie in den beiliegenden Plänen dargestellt in Bezug auf nachfolgende Punkte bauplanungsrechtlich zulässig?
- Art der baulichen Nutzung
Als Art der baulichen Nutzung ist ein WR (reines Wohngebiet) festgesetzt. Das Einfamilienhaus, -Grundrisse mit Raumbezeichnungen sind den Unterlagen nicht beigelegt, dient augenscheinlich dem Wohnen. Eine Wohnnutzung ist auf dem Grundstück zulässig. Der Ausnahmetatbestand nach § 13 BauNVO für sog. freie Berufe gilt ergänzend.
- Maß der baulichen Nutzung
Der Bebauungsplan B35 setzt auf dem Grundstück eine GFZ von 0,26 und eine GRZ von 0,20 fest. Die Berechnung wurde vom Planungsbüro erstellt. Die Grund- und Geschoßfläche mit der Hauptnutzung wird eingehalten. Das Dachgeschoss ist kein Vollgeschoß. Die Grundfläche mit den Nebenanlagen wird um wenige m² überschritten. Die Genehmigungsplanung ist zu korrigieren, so dass die Grundfläche mit den Nebenanlagen die 50%ige Überschreitungsmöglichkeit einhält.
- überbaubare Grundstücksfläche
Das Vorhaben liegt im Planbereich des Bebauungsplanes B35. Weitere Bebauungspläne sind hier nicht anzuwenden. Demzufolge sind keine Bauräume und Baugrenzen gesondert festgesetzt. Die 5 m Baugrenze des B35, die sog. Vorgartenlinie wird eingehalten, das Gebäude wird laut Planung mit ca. 12 m Abstand zur Straße geplant. Das Bauvorhaben ist hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.
- auf die Bauweise
Der Bebauungsplan B35 setzt offene eine Bauweise fest. Die offene Bauweise ist durch einen seitlichen Grenzabstand, d.h. einen Abstand von mind. 3 m des Gebäudes zur seitlichen Grundstücksgrenze, gekennzeichnet. Mit dem Gartenhaus (12 m²) an der westlichen Grundstücksgrenze entsteht in der Straßenansicht eine geschlossene Bauweise. Die bauliche Anlage ist an einer anderen Stelle zu planen um die offene Bauweise zu wahren. Eine Befreiung wurde nicht beantragt. Hinsichtlich der Bauweise ist die Planung nicht zulässig.
- auf die Wand- und Firsthöhe
Das Bauvorhaben befindet sich im unbeplanten Innenbereich. Daher muss sich das Vorhaben nach § 34 BauGB in die nähere Umgebungsbebauung einfügen. Das Bauvorhaben wird laut Schnitt mit einer Wandhöhe von 6,60 m und einer Firsthöhe von 9,83 m geplant. Dies entspricht der Bestandsbebauung. Im Geviert sind die geplanten Wandhöhen und Firsthöhen vorhanden, womit sich das Bauvorhaben in die Umgebungsbebauung einfügt.
- in Bezug auf die Dachform und Dachneigung
Das Gebäude wird mit einem Mansardenwalmdach DN 49,9°/15° geplant. Die Dachform und Dachneigung ist kein Einfügungsmerkmal nach § 34 BauGB. Die gewählte Dachform und Dachneigung sind zulässig.
- in Bezug auf den Lichtgraben
Die Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Grünwald regelt die Ausnahmetatbestände für eine Abgrabung abschließend. Die Tiefe darf 3 m nicht überschreiten, die Länge darf 1/3 der Wandlänge max. 4 m nicht überschreiten. Die Gebäudelänge wird mit 13,99 m in der Planung angegeben, die max. zulässigen Außenmaße der Abgrabung betragen somit 4 auf 3 m. Die sonstigen Abstände sind eingehalten. Die geplante Abgrabung/Lichtgraben ist in der geplanten Form zulässig.
Frage 2: Wäre es für die Gemeinde, wie bereits besprochen, vorstellbar, dass Fam. Schoppe die derzeit geteerte gemeindliche Zufahrt (im Plan hellblau dargestellt) auf eigene Kosten mit Pflasternatursteinen versehen lässt und angrenzend an deren Ostkante Pflanzgefäße aufstellen lässt, wobei sich Familie Schoppe grundbuchrechtlich verpflichten würde, künftige Instandsetzungen dieser Fläche zu bezahlen?
Im Spitzingweg und auch im Stöckelkreuzweg bildet die Ortsstraße Einbuchtungen aus. Diese werden von den jeweils anliegenden Grundstückseigentümern als Zufahrtsfläche zu den Garagen genutzt. Die Flächen sind wie auch die Straße geteert. Die Situation, dass private Grundstücke über gemeindeeigenen Grund erreicht werden, kommt im Gemeindegebiet vielfach vor. Aus Gründen der Gleichbehandlung aller Eigentümer mit dieser Konstellation sowie zur Unfall- und Gefahrenvermeidung (Pflanztröge) und auch aus Haftungsgründen wird die angefragte Gestattung zur Veränderung des Straßenbelages und der Zufahrtsführung kritisch gesehen und es ist zu empfehlen diesem nicht zuzustimmen.
Der Stellplatznachweis wird erbracht.
Der Baumbestand und die Freiflächengestaltung sind nicht Inhalt des Antrags auf Vorbescheid.
Die Nachbarunterschriften liegen vollständig vor.
