Bauherr: Veronika Hofmann;
Bauort: Perlacher Straße 4, Grundstück Fl.Nr. 368/2
Planbereich: Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997, Qualifizierter Bebauungsplan Nr. B17, Ortsgestaltungssatzung und Garagen- und Stellplatzsatzung
Bei dem aus dem Jahre 1920 stammende, und 1928 erweiterten Mehrfamilienhaus soll das in die Jahre gekommene, marode und undichte Dach saniert werden.
Im Zuge der Sanierung stellt sich nun die Frage, ob das bis dato nicht ausgebaute Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausgebaut werden kann. Das Bestandsgebäude hat eine Wandhöhe von 7,90 m und eine Firsthöhe von 13,30 m.
Hierzu werden zwei Varianten vorgeschlagen:
Variante 1:
Das Dach soll insoweit angehoben werden, als dass die Firsthöhe unverändert bei 13,30 m bleibt, die Wandhöhe auf 9,28 m angehoben wird und sich die Dachneigung von ca. 46° auf ca. 37° verringert. Durch die bauliche Veränderung entsteht nach Aussage des Architekten kein Vollgeschoss, so dass auch keine Auswirkungen auf die Geschossfläche entstehen. Die Abstandsflächen werden eingehalten, ebenso ändert sich nichts an der Anzahl der Wohnungen und am Stellplatzbedarf. Der Kniestock wird bei beiden Varianten eingehalten.
Frage 1: Kann für den Dachgeschossausbau wie in Variante 01 dargestellt mit einer Firsthöhe wie im Bestand von ca. 13,30 m und einer neuen Wandhöhe von 9,28 m eine Genehmigung in Aussicht gestellt werden?
Antwort: Der Dachgeschossausbau entspricht nach den vorgelegten Unterlagen dem geltenden Baurecht. Hinsichtlich der Einfügung nach § 34 BauGB wird aufgrund des Altbestandes ausnahmsweise zugestimmt, soweit sich das Gebäude insgesamt (Firsthöhe) nicht erhöht. Das Einvernehmen kann hier in Aussicht gestellt werden.
Variante 2:
Das Dach soll so angehoben werden, dass die Firsthöhe bei 14,65 m zu liegen kommt, was exakt dem zulässigen Maß entsprechend der Ortsgestaltungssatzung entspricht. Die Wandhöhe kommt bei 8,60 m² zu liegen.
Die Dachneigung wird von ca. 46° auf ca. 48,5° erhöht, so dass auch in dieser Variante kein weiteres Vollgeschoss entsteht. Die Abstandsflächen werden eingehalten, ebenso ändert sich nichts an der Anzahl der Wohnungen und am Stellplatzbedarf.
Frage 2: Kann für den Dachgeschossausbau wie in Variante 02 dargestellt, mit einer neuen Firsthöhe von ca. 14,65 m und einer neuen Wandhöhe von ca. 8,60 m eine Genehmigung in Aussicht gestellt werden?
Antwort: Das Bestandsgebäude ist heute bereits hinsichtlich Höhenentwicklung Maß der baulichen Nutzung ein sog. „Ausreißer“ in Bezug auf die Umgebungsbebauung. Eine über das bestehende Maß hinausgehende Erhöhung des Gebäudes (First) wird nicht Aussicht gestellt.
Frage 3: Kann für den Anbau eines Balkones im 3. Obergeschoss auf der Südseite des Gebäudes analog der bereits im 1. u. 2. Obergeschoss im Bestand vorhandenen Balkone wie dargestellt eine Genehmigung in Aussicht gestellt werden?
Antwort: Die Errichtung des Balkons kann in Aussicht gestellt werden.
Frage 4: Kann für den Anbau des Außenaufzuges auf der Südseite des Gebäudes trotz bereits überschrittener GRZ und GFZ wie dargestellt eine Genehmigung in Aussicht gestellt werden.
Antwort: Wie bereits vorab aufgeführt, wurde das Gebäude bereits 1820 erbaut und 1928 erweitert. Das Maß der baulichen Nutzung unter Bezugnahme auf heute geltendes Baurecht ist weit überschritten. Ein Außenaufzug müsste aber auf die GFZ und GRZ angerechnet werden und würde das Maß der baulichen Nutzung hier weiter aufblähen. Hier hat die Gemeinde in der Vergangenheit eine klare Linie gefahren und Überschreitungen nicht zugestimmt. Der Anbau wird demnach nicht in Aussicht gestellt.
