Auf die beiliegend schriftlich formulierte Bauvoranfrage (welche drei Alternativen enthält) vom 21.03.2018 wird Bezug genommen.
Es ergeben sich hieraus folgende Fragestellungen:
- Fügt sich das in den beiliegenden Plänen dargestellte Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll und der Bauweise in die Eigenart der näheren Umgebung ein?
- – bezogen auf die Planungsvariante 1
Bei der Variante 1 handelt es sich um die sog. klassische Villa in E + 1 + D-Bebauung. Das Dachgeschoss ist kein Vollgeschoss. Die Art der baulichen Nutzung ist als zulässige Wohnnutzung geplant und entspricht der Umgebungsbebauung. Das Maß der baulichen Nutzung, also Grund- und Geschossflächenzahl werden rechnerisch mit der Hauptnutzung eingehalten – lediglich die Grundflächenzahl mit den Nebenanlagen wird, bedingt durch die überlange Zufahrt zum Hinterliegergrundstück einerseits und durch eine geplante Tiefgarage andererseits überschritten – in solchen Fällen ist / wie üblich / eine entsprechende Befreiung zu formulieren. In Bezug auf die Grundstücksfläche, welche überbaut werden soll und der Bauweise (hier ist offen oder geschlossene Bauweise gemeint) wird mit dieser Variante eingehalten.
- – bezogen auf die Planungsvariante 2
Bei der Variante 2 handelt es sich um einen modernen Baukörper (Bauhaus) in E + 1 – Bebauung. Ansonsten ist der Vortrag hier identisch zu Variante 1.
- – bezogen auf die Planungsvariante 3
In der Variante 3 ist der Bau von zwei Einfamilienhäuser geplant (in Frage 2. wird hier dann genauer eingegangen). Dabei soll das nördliche Wohnhaus in E + 1 + D-Bebauung und das südliche Wohnhaus in E + D-Bebauung realisiert werden; damit wird aus Sicht der Architekten das Maß der baulichen Nutzung optimal verwertet. Ansonsten gilt auch hier die Beurteilung durch die Bauverwaltung wie zu Variante 1.
- Wird der in der Planungsvariante 3 dargestellten Bebauung mit zwei Einfamilienhäusern zugestimmt?
Unter Bezugnahme der vorherrschenden und mit z.T. aneinandergebauten Einzel- und Doppelhäusern versehenen Umgebungsbebauung, wirkt die beabsichtigte Bebauung mit zwei freistehenden Wohnhäusern in der zweiten Baureihe eher deplatziert bzw. ist eine solche Bebauung bislang unmittelbar nicht vorhanden. Mit der Freistellung von Einzelhäusern ist zumeist ein höherer Erschließungsaufwand gegeben. Tendenziell neigt die Bauverwaltung dazu einem kompakten Baukörper gegenüber der kleinteiligen Bebauung den Vorzug zu geben, zumal die noch großzügigen Grundstücke mit wertvollem Baumbestand künftig in ähnlicher Lage und Weise bebaut werden könnten.
Vor alledem wird dem Bauwerber empfohlen, die Varianten 1 und 2 näher zu untersuchen und von der Variante 3 Abstand zu nehmen.
- Wird die Dachform der jeweiligen Planungsvorschläge – Variante 1 und 3 mit Mansardwalmdach, Variante 2 mit Flachdach – befürwortet?
Das Mansard- oder Walmdach ist typisch für die Umgebungsbebauung – desgleichen ist auch der Gebäudetyp Bauhaus und das damit verbundene Flachdach in Geiselgasteig durchaus bekannt und vielfach verbaut worden. Alle alternativ angefragten Dachformen können daher befürwortet werden.
- Wird der Überschreitung der Grundfläche durch die Nebenanlagen, bedingt durch die lange Grundstückszufahrt und die Unterbauung mit einer Tiefgarage, in dem Maß wie in der vorliegenden Berechnung dargestellt, zugestimmt?
Dass in Geiselgasteig häufig die Grundflächenzahl mit den Nebenanlagen überschritten wird, hängt mit den großen Grundstücken und den niedrigen Nutzungszahlen zusammen. Es ist daher völlig üblich, dass hier entsprechende Befreiungen beantragt und zumeist auch durch die Baubehörden bewilligt werden.
