Bauherr: Xeller Villenbau GmbH
Bauort: Geschwister-Scholl-Str. 19, Fl.Nr. 697 – Größe = 1.807m²
Planungsrecht: Baulinienplan Nr. BL 44 BI 37, Bebauungsplan Nr. B 35, § 34 BauGB,
Ortsgestaltungssatzung, Garagen- u. Stellplatzsatzung, Baumschutzverordnung
Der Antragsteller möchte in Form eines Antrages auf Vorbescheid klären, ob die von ihm vorgeschlagene Bebauung auf dem o.g. Grundstück planungsrechtlich zulässig ist.
Auf das Schreiben des Antragstellers vom 22.03.2016 wird insoweit Bezug genommen.
Baurechtlich ist festzustellen, dass nach Angaben des Bauwerbers der Baulinienplan und der Bebauungsplan Nr. B 35, welcher das Maß der baulichen Nutzung regelt, sowie die gesetzlichen Abstandsflächen und die Ortsgestaltungssatzung jeweils eingehalten werden sollen.
Auch die Art der baulichen Nutzung – nämlich Wohnnutzung – ist nicht zu beanstanden.
Kernpunkt bei der Beurteilung der Zulässigkeit der beantragten baulichen Anlagen ist die Planung eines zweiten / separaten Wohnhauses innerhalb des Plangevierts. Es gibt im gesamten Planbereich des Baulinienplanes nur Einzel- u./o. Doppelhäuser – jedenfalls keine zwei Einzelhäuser.
Nach § 34 BauBG ist die Anzahl von Wohnhäusern auf Baugrundstücken nicht eingeschränkt – dies müsste durch eine sog. hintere Baugrenze oder durch eine entsprechende Festsetzung in einem Bebauungsplan geregelt werden.
Das Landratsamt München hat auf Rückfrage der Bauverwaltung hier klar mitgeteilt, dass die beantragte Bebauung in Bezug auf die überbaubare Grundstücksfläche nach derzeit geltenden Planungsrecht für diesen Bereich zulässig ist.
Es ist insoweit festzustellen, dass die beantragte Planung von zwei Wohnhäusern mit Garagen auf dem Baugrundstück zulässig ist.
Es sei in diesem Zusammenhang darauf verwiesen, dass aufgrund dieses zulässigen Bezugsfalles in der Zukunft innerhalb des Plangevierts weitere Wohnhäuser in zweiter Baureihe errichtet werden dürften.
Im vorliegenden Fragenkatalog wurde unter Ziff. 1. nachgefragt, ob zwei Einzelhäuser mit Garagen und einer geplanten Grundfläche von 277 m² (zulässig = 333 m²) und einer Geschoßfläche von 403 m² (zulässig = 405,49 m²) möglich wären.
Weiter wird eine Grundfläche mit den Nebenanlagen (Garagen und deren Zufahrten mit insgesamt 224m²) beantragt, welche über der sog. 50%-Regelung der zulässigen Grundfläche mit der Hauptnutzung – nämlich 167m² - zu liegen kommt. Für die Überschreitung mit rd. 57m² ist eine Befreiung erforderlich, die in ähnlich gelagerten Fällen bislang meist gewährt worden ist.
Antwort:
Die Bebauung ist, wie im Vorbescheid angedacht, planungsrechtlich mit den geplanten Maßzahlen zur Grund- und Geschoßflächenzahl, sowie in Form von zwei Einzelhäusern mit Garagen zulässig, wobei evtl. vorhandene schützenswerte Bäume im westlichen bislang unbebauten Grundstücksbereich zu berücksichtigen sind. Die Vorlage eines Baumbestands- und Freiflächengestaltungsplanes beim Regelverfahren zur Baugenehmigung ist zwingend erforderlich.
Eine Befreiung wegen Nichteinhaltung der Grundfläche mit den Nebenanlagen (hier Garagen und deren Zufahrten) sollte befürwortet werden.
Weitere Fragen, insbesondere zur Gestaltung, Dachform u. –neigung, Wand- u. Firsthöhe usw. sind in diesem Antrag auf Vorbescheid nicht gegenständlich.
Nachbarunterschriften sind nicht vollständig.
