Bauort: Von-Ranke-Straße 10, Grundstück Fl.Nr. 371/14 (Grundstücksgröße = 1.710 m²)
Planbereich: Bebauungsplan BL 44/98 (B36) vom 25.06.1999; Bebauungsplan Nr. BL 18/96 (B35) 3. Änderung i.d.F. vom 13.04.2023; Ortsgestaltungssatzung, Garagen- und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;
AZ LRA 4.1-0355/24/V
Das gegenständliche Grundstück ist im Bestand mit einem Wohnhaus mit Garage und Pool bebaut und befindet sich im Planbereich des qualifizierten Bebauungsplanes B 36. Mit vorliegendem Antrag sollen weitere An- und Umbauten an dem Gebäude und den Nebenanlagen genehmigt werden. Ein Freistellungsverfahrens auf Grundlage des qualifizierten Bebauungsplanes scheidet aus, da das geplante Gästehaus die rückwärtige Baugrenze überschreitet und eine Befreiung von der Festsetzung beantragt wird.
Das geplante Gästehaus in erdgeschossiger Bauweise, nicht unterkellert, wird als Anlage der Hauptnutzung geplant und gemäß Vortrag des Architekturbüros der Grundfläche mit der Hauptnutzung und der Geschoßfläche zugerechnet. Das Gästehaus wird profilgleich an die vorhandene Doppelgarage angebaut. Aufgrund der Grundstückgröße ist noch ausreichend Restbaurecht für eine solche Maßnahme vorhanden. Um die notwendige Grundfläche für Maßnahme rechnerisch korrekt darstellen zu können, wird eine Fläche von 22,94 m² an der Terrasse zum Rückbau vorgesehen. Insofern ist das Maß der baulichen Nutzung mit der Hauptnutzung eingehalten.
Für die Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze ist eine Befreiung für eine Überschreitung in der Tiefe von 4,78 m und in der Länge von 12,27 m beantragt. Gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO dürfen Gebäude und Gebäudeteile die festgesetzte Baugrenze nicht überschreiten. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden.
Im gesamten Planbereich des Bebauungsplanes sind keine Überschreitungen der festgesetzten Baugrenzen in dieser Größe befürwortet worden. Lediglich geringfügige Überschreitungen aufgrund von atypischem Verlauf der Baugrenze wurde im Einzelfall befürwortet (so z. B. beim Bauvorhaben an der Oberhachinger Straße 15). Die nun beantragte Überschreitung der Baugrenze mit einer Hauptnutzung kann nicht mehr als Geringfügung bezeichnet werden. Die Rechtsprechung und Gesetzeskommentare sprechen von Geringfügigkeit bei Gebäudeteilen, nicht aber von der gesamten Außenwand (vgl. König/Roeser/Stock/Petz BauNVO § 23 Rn. 22-26). Im Verlauf der Von-Ranke-Straße sind ebenfalls keine Überschreitungen in der Vergangenheit in diesem Ausmaß beantragt und befürwortet worden, womit kein direkter Bezugsfall aus der Umgebung zur Verfügung steht. Aufgrund der Größe und des Zuschnitts des Grundstücks ist eine Ausschöpfung des zur Verfügung stehende Restbaurechts auch innerhalb der vorhandenen Baugrenzen möglich.
Zur Wahrung der festgesetzten Baugrenzen, die grundsätzlich einen Grundzug der Planung darstellen, sollte die Befreiung für die Überschreitung der rückwärtigen Baugrenze im beantragten Ausmaß nicht befürwortet werden.
Errichtung eines Carports
Im Zufahrtsbereich der vorhandenen und genehmigten Garage soll ein Carport mit einseitiger Grenzbebauung zum Teil außerhalb der festgesetzten seitlichen und rückwärtigen Baugrenze errichtet werden. Die Bestandsgarage soll weiterhin als Nebenanlage in Form einer Garage erhalten und genutzt werden. Durch die Planung des Carports genau auf die Einfahrt zur Doppelgarage kann diese seinen Nutzungszweck nicht erfüllen, da Fahrzeuge die das Carport nutzen, die Einfahrt und die Benutzung der Garage verhindern. Es entstehen zwei gefangene Stellplätze in der Garage.
Das Maß der baulichen Nutzung wird mit den Nebenanlagen eingehalten. Ebenso ist die Grenzbebauung wie geplant grundsätzlich zulässig.
Das geplante Gästehaus wird aufgrund seiner Merkmale (Wohnraum, Küche, Bad, separater Eingang) ähnlich einer Einliegerwohnung als eigenständige Wohneinheit bewertet. Hierfür ist ein weiterer Stellplatz gemäß gemeindlicher Stellplatzsatzung nachzuweisen. Dieser könnte grundsätzlich im geplanten Carport nachgewiesen werden, jedoch sind gem. Kommentar zu Art. 47 BayBO sog. gefangene Stellplätze (Stellplatz ist nur über einen weiteren Stellplatz erreichbar) auf den ermittelten Stellplatzbedarf nicht anrechenbar (BayVGH, Beschluss v. 4.9.2015, NVwZ – RR 2016, S 31). Daher ist die Errichtung des Carports außerhalb der Baugrenzen aufgrund der Nebenanlageneigenschaft gem. § 23 Abs. 5 BauNVO zulässig, jedoch ist der erhöhte Stellplatzbedarf durch die Gästewohnung nicht erfüllt. Das Einvernehmen hierfür sollte nicht hergestellt werden.
Errichtung/Erweiterung des Balkons in der Südansicht
Der geplante Balkon ist in einer Tiefe von 0,65 m geplant. Die Maßnahme würde grundsätzlich der Grundfläche für Hauptnutzung zugerechnet werden müssen. Da sich unterhalb des Balkons die großzügige Terrasse befindet und rechnerisch beim Maß der baulichen Nutzung berücksichtigt wurde, ist keine Belastung der GRZ notwendig. Die Maßnahme ist zulässig.
Nicht antragsgegenstand jedoch auf den Plänen dargestellt ist eine großzügige Abgrabung mit Erschließungstreppen ins Untergeschoss an der Bestandsgarage. Gem. Genehmigungsunterlagen aus 2007 ist ein großer Lichtschacht mit Wendeltreppe genehmigt. In den vorliegenden Plänen ist eine Abgrabung mit mehreren Erschließungstreppen dargestellt. Die Anlage ist nicht vermaßt und in der Berechnung berücksichtigt. Ggf. ist diese Anlage aufgrund ihres Widerspruchs zur Ortsgestaltungssatzung bauaufsichtlich zu überprüfen.
Die Abstandsflächen gem. der Abstandsflächensatzung werden mit den geplanten Maßnahmen eingehalten.
Die sonstigen Festsetzungen des Bebauungsplanes und der Ortsgestaltungssatzung sind nicht Antrags- und Prüfungsgegenstand.
Im Freiflächenplan sind zwei Laubbäume dargestellt, die unter die Baumschutzverordnung fallen. Der Blauglockenbaum mit Stu 1,15 m im Süden des Grundstücks ist von der Baumaßnahme nicht betroffen. Der nördliche Nachbarbaum, ein 4-stämmiger Bergahorn mit einem gesamten StU von 4,15m, ist unbedingt zu beachten. Der Neubau eines Carports direkt im Kronenbereich dieses Bergahorns ist nur möglich, wenn das Carport auf entsprechende Punktfundamente gesetzt wird. Eine Beschädigung des Wurzelraumes ist dadurch deutlich minimiert. Aufgrabungen oder Lageveränderungen der bestehenden Zufahrt sind zu unterlassen, um eine Beeinträchtigung des an das neue Carport angrenzenden Nachbarbaumes (Bergahorn) zu vermeiden.
Während der Baumaßnahme ist auf den Schwenkbereich der Baumaschinen zu achten, um Schäden an der Baumkrone des Bergahorns zu verhindern. Eingriffe im Kronenraum und Beschädigungen durch Einschwenken sind zu vermeiden.
Der Nachbar sollte im Zuge der Baumaßnahmen informiert werden.
Der Stellplatznachweis wird nicht ausreichend erbracht.
Die Nachbarunterschriften liegen nicht vollständig vor.
