Der erste Bauantrag zu diesem Vorhaben stammt aus dem Jahr 2020. Zu dieser Zeit wurden Tiefgaragen mit mind. 1 m Erdüberdeckung von der Einhaltung der Grundfläche mit den Nebenanlagen befreit. So auch im gegenständlichen Vorhaben der Fall. Die Überschreitung der Grundfläche mit den Nebenanlagen war aber aufgrund der Platzierung der Stellplätze in der Tiefgarage so umfangreich und zudem gefährdend für schützenswerten Baumbestand, dass der Antrag aufgrund (auch in anderen Punkten) ablehnender Stellungnahme der Gemeinde, zurückgezogen wurde.
Einige Monate später wurde dann ein erneuter Antrag eingereicht, der immer noch eine deutliche Überschreitung (insgesamt 123,55 m²) enthielt. Für diesen Antrag wurde 2022 wieder mit der Begründung der Überschreitung der zulässigen Versiegelung das gemeindliche Einvernehmen versagt. Das Landratsamt München begründete daraufhin die Ablehnung damit, dass die Einschätzung der Gemeinde, wonach durch Zulassung des beantragten Vorhabens die Gefahr einer städtebaulichen Fehlentwicklung droht, als zutreffend gesehen wurde.
Die übermäßige Versiegelung privater Flächen würde nach der Begründung der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. B 35 zu erheblichen gestalterischen und klimatischen Defiziten im öffentlichen Raum und den daran angrenzenden Bereichen führen. Planungsziel der Gemeinde war es daher, die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß zu reduzieren und die aufgelockerte Siedlungsstruktur zu erhalten. Außerdem wurde angeführt, dass die geplante Tiefgarage nicht mit dem Grundsatz einer angemessenen Bodenversiegelung vereinbar ist. Insbesondere, da die einzelnen Stellplätze mit einer Breite von 3m als auch generell eine mit 6 Stellplätzen vorgesehene Tiefgarage auch für Grünwalder Verhältnisse deutlich überdimensioniert erscheint.
Mit Eingang vom 18.03.2022 wurde ein 3. Antrag eingereicht, mit entsprechender Umplanung der Tiefgarage und Reduzierung der auskragenden Flächen. Die Überschreitung beläuft sich auf die gültigen 70 % - nach der 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. B 35. Das Einvernehmen für die Planung wurde erteilt und vom Landratsamt München genehmigt.
In der Zwischenzeit haben – außerhalb eines Bauantragsverfahrens – immer wieder Beratungen zwischen dem damals beauftragten Planungsbüro und der Gemeinde stattgefunden, um eine Lösung zu finden. Die Vorschläge widersprachen jedoch den o.g. Punkten und wurden daher von der Verwaltung abgelehnt.
Durch die Bauherrenschaft wurde im Februar 2022 daraufhin Klage eingereicht gegen die Versagung der Baugenehmigung durch das Landratsamt München mit Bescheid vom 20.01.2022. Ein Verhandlungstermin hierzu wurde durch das Verwaltungsgericht bis dato noch nicht angesetzt – die Prüfung der Klage läuft noch. Es ist aber mit einer zeitnahen Entscheidung zu rechnen.
Parallel hat sich die Gemeinde Grünwald entschieden, den Bebauungsplan B 35 u.a. so zu ändern, dass künftig wieder eine konkrete Überschreitungsmöglichkeit der Grundfläche mit den Nebenanlagen (50 % der zulässigen GRZ) im Bebauungsplan (und nicht mehr nur in der Baunutzungsverordnung) festgelegt wird und eine darüberhinausgehende (insgesamt bis zu 70% der zulässigen GRZ) Überschreitung für Zufahrten zu Garagen zugelassen werden können.
In der Zwischenzeit hat ein Planerwechsel und weitere Gespräche zwischen Bauherrenschaft und Gemeindeverwaltung stattgefunden. Im Sommer 2024 wurde daraufhin ein neuer Entwurf als Gesprächsgrundlage vorgelegt. Dieser erfordert eine Befreiung von ca. 79 m² statt bisher ca. 96 m² für die Tiefgarage. Die Stellplätze wurden insgesamt und in ihrer Anzahl reduziert.
Bei der Fläche für Zufahrten bleibt der Antrag mit ca. 28,6 m² hinter den nach den Bebauungsplan Nr. B 35 in der 3. Änderung zulässigen 37 m² zurück.
Bevor nun ein formeller Tektur-Antrag eingereicht wird, soll durch die Vorlage im Bauausschuss nun geklärt werden, ob dies für die Gemeinde eine Kompromisslösung zur Beendigung der Rechtsstreitigkeit wäre.
Die Verwaltung sieht mit dieser erarbeiteten Lösung sowohl die Planungsziele der Gemeinde auch die in der Zwischenzeit erfolgten Rechtsänderungen gegenüber der Bauherrenschaft als berücksichtigt. Das Landratsamt München hat der Planung mündlich ebenfalls bereits zugestimmt.
Das Planungsbüro legt dar, dass mit dieser Lösung die notwendigen Wenderadien für die PKWs so praktikabel sind. Eine weitere Verkleinerung der TG-Flächen würde diese nicht mehr gewährleisten.
Die Bauherrenschaft hat zugesagt, die derzeit anhängige Klage zurückzunehmen, wenn der aktuellen Planung zugestimmt wird.
Einer Überschreitung der Grundfläche mit den Nebenanlagen um 79 m² sollte daher unter der Prämisse, dass die Klage bei Zustimmung zurückgenommen wird, zugestimmt werden.
