Bauort: Dr.-Engelsperger-Str. 4, Grundstück Fl.Nr. 554 (Grundstücksgröße = 3.342 m²)
Planbereich: Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997, Baulinienplan 51 BI 37 v. 27.12.1937, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung und Garagen- und Stellplatzsatzung
Das ursprünglich auf dem Grundstück geplante Wohnhaus mit mehreren Wohneinheiten wird nicht realisiert. Das Grundstück wurde zwischenzeitlich verkauft und soll nun mit einem modernen Einfamilienhaus in E+1-Bebauung (Flachdach) bebaut werden.
Die festgesetzte Baugrenze (44m Abstand von der Dr.-Engelsperger-Straße) wird um ca. 4,30m mit dem erdgeschossigen Wohnhausbauteil im südöstlichen Bereich überschritten. Weitere kleinere Überschreitungen mit Elementen des Hauptgebäudes z.B. Gründach / Wolkenbügel sind vorgesehen – jedoch insgesamt schon durch die ursprüngliche Erstgenehmigung des Voreigentümers mit ähnlichen Bauraumüberschreitungen abgedeckt. Es sollten daher auch hier erneut entsprechende Befreiungen befürwortet werden.
Das Vorhaben fügt sich gemäß § 34 BauGB in die vorhandene Umgebungsbebauung ein.
Das Maß der baulichen Nutzung wird mit der Hauptnutzung eingehalten.
Bei der Ermittlung des Maßes der baulichen Nutzung mit den Nebenanlagen erfolgt lagebedingt eine Überschreitung. Die Überschreitung kommt vor allem durch die große Tiefgarage für 10 Kraftfahrzeuge, sowie der Zufahrtsbereiche und den Bau des Untergeschosses, der deutlich über die Grundfläche des Hauptgebäudes hinausgeht. Dort sind u.a. SPA/Fitness/Weinkeller/Personalwohnungen und Gasträume etc. vorgesehen.
Eine oberirdisch geplante Zuwegung neben der Tiefgarage ist zu vermaßen. Um als Zuwegung keine Anrechnung an die Grundfläche Nebenanlagen zu erreichen, sollte eine Breite von 1,50 m nicht überschritten werden.
Im Rahmen der Bauberatung konnte das ursprüngliche Bebauungskonzept auf ein akzeptables Maß reduziert werden.
Erwähnenswert ist die Planung einer 1,50m mächtigen Erdüberdeckung über der geplanten Tiefgarage.
Grundsätzlich zählen Grundstückunterbauungen zu der Grundfläche mit den Nebenanlagen. Die Gemeinde hat in der Vergangenheit insbesondere für Tiefgaragen regelmäßig die erforderlichen Flächen befreit, soweit eben eine Erdüberdeckung von mindestens 1 m vorgesehen wurde, um die Auswirkungen auf den Boden geringer zu halten und z.B. auch Sträuchern die Möglichkeit zu geben, zu wachsen.
Weitere Unterbauungen werden voll angerechnet und darüber hinaus nicht befreit.
Die ebenfalls sehr großzügig geplanten Lichthöfe wurden nach der Bauberatung auf das Maß von eher üblichen Kellerlichtschächten verringert, was seitens der Bauverwaltung einen Planungsgewinn darstellt, da in den nicht über und unterbauten Bereichen künftig Baume und Sträucher gepflanzt werden können.
Die Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung werden eingehalten. Eine auf der westlichen Gebäudeseite geplante Abgrabung ist entsprechend der Festsetzung der Ortsgestaltungssatzung auszuführen und zu vermaßen.
Der Stellplatznachweis wird mittels Tiefgarage erbracht.
Schützenswerter Baumbestand wird berührt. Der Fällung der Linde Nr. 1,2 und 3 kann zugestimmt werden, da diese aufgrund der Zufahrt zur TG nicht erhalten werden können. Gleiches gilt für die Bäume Nr. 10 und 11. Wird die Linde Nr. 10 entnommen, kann sich die Krone von Nr. 11 besser entfalten.
Die Eschen Nr. 8 und 9 sind bedingt erhaltenswert, daher ist eine Ersatzbepflanzung die sinnvollere Lösung.
Baum Nr. 4 ist ein Grenzbaum und von schlechter Qualität. Auch hier ist eine Ersatzbepflanzung die bessere Wahl. Da es sich um einen gemeindlichen Baum handelt, wäre die Neupflanzung eines Spitzahorns mit einem Stu 20 – 25 cm auf der angrenzenden Grünfläche wünschenswert.
Zum Schutz der Nachbarbäume Nr. 6 und 7 sind dringend Baumschutzzäune, auch bereits während der Abrissarbeiten, zu errichten.
Die geplanten Nachpflanzungen sind als Ersatz ausreichend.
Die Nachbarunterschriften liegen nicht vor.
