Datum: 17.01.2022
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Bürgerhaus, Römerschanz
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Grünwald
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 19:48 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 19:48 Uhr bis 19:49 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Entscheidung über die vorgelegte Tagesordnung;
2	Genehmigung der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 20. Dezember 2021;
3	Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Tiefgarage (Haus 1) auf dem Grundstück Fl.Nr. 634/23 an der Gabriel-von-Seidl-Str. 33;
4	Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit einer Doppelgarage (Haus 2) auf dem Grundstück Fl.Nr. 634/23 an der Gabriel-von-Seidl-Str. 33;
5	Bauantrag zur Erweiterung des Dachgeschosses durch zwei Zubauten auf dem Grundstück Fl.Nr. 603/38 an der Ludwig-Thoma-Str. 24;
6	Bauvoranfrage zur Küchenerweiterung H´ugo´s auf dem Grundstück Fl.Nr. 497 an der Schloßstraße 14;
7	Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 37 GO;
8	Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 58 BayBO;
9	Parkgarage am Hirtenweg; Austausch des Gebäudefunks von analog auf digital - Genehmigung;
10	Anfragen an die Verwaltung und deren Beantwortung;
10.1	Anfrage GR-Mitglied Schmidt
10.2	Anfrage GR-Mitglied Schmidt

Sitzungsdokumente öffentlich
Download Niederschrift öff.pdf

zum Seitenanfang

1. Entscheidung über die vorgelegte Tagesordnung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	17.01.2022	ö		1

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

zum Seitenanfang

2. Genehmigung der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 20. Dezember 2021;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	17.01.2022	ö		2

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

zum Seitenanfang

3. Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Tiefgarage (Haus 1) auf dem Grundstück Fl.Nr. 634/23 an der Gabriel-von-Seidl-Str. 33;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	17.01.2022	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Planbereich: Baulinienplan 65 B11, Bebauungsplan Nr. B 35 i.d.F. vom 08.11.2012, §34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung, Garagen- u. Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung, Baumschutzverordnung;

Auf dem antragsgegenständlichen Grundstück wird die Errichtung von zwei Einfamilienhäusern mit Nebenanlagen geplant. Im rückwärtigen Grundstücksbereich soll ein Einfamilienhaus mit Tiefgarage, Schwimmhalle und Freisitz errichtet werden. 

Das Bauvorhaben ist in E+1+D Bebauung geplant mit einem Mansardenwalmdach DN 52°/25°. Das Dachgeschoss ist nachweislich kein Vollgeschoss. 

Das Maß der baulichen Nutzung mit den Hauptanlagen wird gut eingehalten. Mit der vorgelegten Planung wird aber die maximal zulässige Grundfläche mit den Nebenanlagen aufgrund einer umfangreichen Tiefgarage weit überschritten. Beantragt wird eine insgesamte Überschreitung der Grundfläche mit den Nebenanlagen um ca. 315 m² zuzüglich ca. 200 m² für die Zufahrt für das Hammerstil-Grundstück. Des Weiteren ist ein Abzug von 1m für den Hauszugang in der Berechnung nicht zulässig, wenn dieser in der Zufahrt integriert ist. Die Berechnung ist insoweit zu korrigieren. 

Wie bereits in den letzten Sitzungen durch entsprechende Beschlüsse bekräftigt ist die Gemeinde nicht gewillt, derart umfangreiche Überschreitungen zuzulassen und plant hierzu derzeit auch eine Änderung des Bebauungsplanes zur rechtlichen Klarstellung. 

Die Verwaltung würde demnach empfehlen, eine Überschreitung lediglich bis zu ca. 73 m² für die Nebenanlagen und zusätzlich ca. 200 m² für die Hammerstil-Zufahrt zu befürworten. 

Das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB in die vorhandene Umgebungsbebauung ein. 

Die Ortsgestaltungssatzung legt fest, dass Abgrabungen nur ausnahmsweise an Gebäudeseiten errichtet dürfen und nicht wie hier geplant als Belichtung für unterirdische Anlagen. 

Das Bauvorhaben entspricht ansonsten der Ortsgestaltungssatzung sowie der Abstandsflächensatzung und der Stellplatzsatzung. 

Schützenswerter Baumbestand wird berührt. Ein prüffähiger Baumbestandsplan liegt derzeit noch nicht vor. 

Das Bauvorhaben ist grundsätzlich genehmigungsfähig, soweit eine deutliche Reduzierung der Grundfläche mit den Nebenanlagen (= Streichung der TG) erfolgt. 

Beschluss

Eine Befreiung von der Einhaltung der Grundfläche mit den Nebenanlagen wird nur bis maximal ca. 73 m² zzgl. ca. 200m² für die überlange Zufahrt zum rückwärtigen Grundstück befürwortet. Die Planung ist insoweit abzuändern. Die Berechnung ist außerdem hinsichtlich des Abzugs von 1m für den Hauszugang in der Zufahrtsbreite zu korrigieren. Der Abzug ist nicht zulässig. 

Die Abgrabung ist an das Hauptgebäude anzugliedern. Eine Abweichung für die Errichtung einer Abgrabung wird dann im Rahmen der Ausnahmetatbestände der Ortsgestaltungssatzung entsprechend befürwortet. 

Die entlang der Zufahrt an der nördlichen Grundstücksgrenze befindlichen Bäume sind mit Wurzelbrücken zu schützen. Die Rotbuche Nr. 17 ist zu erhalten und mittels Wurzelsuchgraben bzw. Wurzelvorhang / Wurzelbrücke (via Handschachtung) zu schützen. Die Bäume Nr. 12 + Nr. 13 sind zu erhalten.

 
Eine ökologische Baubegleitung wird gefordert. 

Die Stellungnahme des Umweltamtes ist Bestandteil dieses Beschlusses. 

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

zum Seitenanfang

4. Bauantrag zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit einer Doppelgarage (Haus 2) auf dem Grundstück Fl.Nr. 634/23 an der Gabriel-von-Seidl-Str. 33;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	17.01.2022	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Planbereich: Baulinienplan 65 B11, Bebauungsplan Nr. B 35 i.d.F. vom 08.11.2012, §34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung, Garagen- u. Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung, Baumschutzverordnung;

Auf dem antragsgegenständlichen Grundstück wird die Errichtung von zwei Einfamilienhäusern mit Nebenanlagen geplant. Das Haus 2 soll in E+D-Bebauung (Mansard-Walmdach, DN 52°/25°, DG kein Vollgeschoss) mit angrenzender Doppelgarage errichtet werden. 

Das Maß der baulichen Nutzung mit der Hauptnutzung wird eingehalten. Die Grundfläche mit den Nebenanlagen wird aufgrund der überlangen Zufahrt zum Hinterlieger-Grundstück überschritten. Die Überschreitung wird im Bauantrag zu Haus 1 entsprechend thematisiert und befreit.  

Das Bauvorhaben fügt sich nach Art und Maß der Nutzung gut in die vorhandene Umgebungsbebauung nach § 34 BauGB ein. 

Das Bauvorhaben hält alle weiteren baurechtlichen Parameter (Ortsgestaltungssatzung, Abstandsflächensatzung, Stellplatzsatzung) ein. 

Ein prüffähiger Baumbestandsplan lag der Verwaltung nicht vor.

Das Bauvorhaben ist genehmigungsfähig. 

Beschluss

Die Rotbuche Nr. 6 sowie die Winterlinde Nr. 2 sind nicht erhaltenswert und daher zur Fällung freizugeben.  Die Stellungnahme des Umweltamtes ist Teil dieses Beschlusses. 

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

zum Seitenanfang

5. Bauantrag zur Erweiterung des Dachgeschosses durch zwei Zubauten auf dem Grundstück Fl.Nr. 603/38 an der Ludwig-Thoma-Str. 24;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	17.01.2022	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Planbereich: Baulinienplan Nr. BI 22/55 von 1956, Bebauungsplan Nr. B 35, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung, Garagen- u. Stellplatzsatzung, Baumschutzverordnung; 

Der Bauausschuss hat sich in seiner öffentlichen Sitzung am 09.11.2020 zuletzt – damals ging es um die Umwidmung eines Schwimmbades in ein Kinderzimmer – das Einvernehmen einstimmig hergestellt. 

Nunmehr geht es vorliegend um die weitere Optimierung der Nutzung auf dem Grundstück durch die Errichtung von zwei Anbauten im Dachgeschossbereich. Sowohl im westlichen, als auch im östlichen Bestandsbereich des Daches soll jeweils ein Anbau erfolgen – die Nutzung ist im östlichen Bereich ein Kinderbad + Terrasse und im westlichen Bereich ein Arbeitszimmer mit Terrasse. 

Durch diese Anbauten bleibt das Dachgeschoss immer noch ein Nichtvollgeschoss, weil die anrechenbaren Flächen unter 2,30m bleiben und diese im Verhältnis zur gesamten Dachgeschossfläche keine zwei Drittel übersteigen. 

Es gibt jedoch weitere Prüfungsinhalte, wie folgt: 

Abstandsfläche nach neuer Abstandsflächensatzung
Abweichung der Wandhöhe nach Ortsgestaltungssatzung 
Abweichung der Kniestockregelung nach Ortsgestaltungssatzung

Auf den anliegenden (3-seitigen) Abweichungsantrag des Rechtsanwaltes, der dem Bauantrag beiliegt, wird verwiesen. 

Dazu ist folgendes festzustellen: 

Zu 1. Abstandsfläche:

Das aktuell gültige Abstandsflächenmaß ist 0,8 H – der Antragsteller hat noch die alte Fassung in seiner Planung zugrunde gelegt. Das neue Maß von 0,8 H kommt dem Bauvorhaben (etwas) entgegen, der Bestandsbau hingegen hält die Abstandsfläche nach Osten zu Grundstück Fl.Nr. 603/37 nicht ein. 

Die Dachaufbauten sind jeweils zurückgesetzt – so dass diese die Abstandsflächen nicht überschreiten. 

Zu 2. Abweichung der Wandhöhe nach der Ortsgestaltungssatzung 

Die Wandhöhe nach der Ortsgestaltungssatzung ist nach § 3 Abs. 1 Buchst. b) mit 4,25m festgesetzt. 

Beantragt werden mit dem westlichen Anbau (bedingt durch das geplante Bogendach) an der höchsten Stelle eine Wandhöhe von 6, 29m – somit eine Überschreitung von mehr als 2,00m.

An dem östlichen Anbau beträgt die Wandhöhe an der höchsten Stelle 5,69m – immer noch um 1,44m zu viel. 

Die Verwaltung empfiehlt hier der Überschreitung der Wandhöhe nicht zuzustimmen – da diese Überschreitung insbesondere aus ortsgestalterischen Gründen eine unerwünschte Präzedenzwirkung hat. 

Zu 3. Abweichung Kniestock nach der Ortsgestaltungssatzung

Der Kniestock nach der Satzung ist lediglich als sog. konstruktives Bauteil mit max. 0,75 m zulässig. Beantragt werden hier mit dem westlichen Anbau 1,43m und im östlichen Bereich immer noch 0,975m und damit eindeutig zu hoch. 

Die Verwaltung empfiehlt hier der Überschreitung mit dem Kniestock nicht zuzustimmen. 

Weitere Überschreitungen, welche aber nicht durch den Rechtsanwalt als Abweichung formuliert worden ist: die Anbauten sind weder profilgleich mit dem Hauptdach, noch halten diese die Trauf- und Firstlinie ein. 

Dadurch entsteht ein Dach mit unruhigen Anbauten – diese stehen im Widerspruch zu den Inhalten der Ortsgestaltungssatzung; wonach die Gemeinde Grünwald gerade bei den Dachlandschaften seit zig Jahren Regelungen getroffen hat, die ein harmonisches Dach ermöglichen sollen – gegenteiliges (wie hier beantragt) soll vermieden werden. 

Da von wesentlichen Inhalten der Ortsgestaltungssatzung abgewichen werden soll, es dafür aber keinen Rechtsgrund gibt (weder gestalterisch noch städtebaulich) und überdies das Grundstück nach WEG aufgeteilt und das Maß der baulichen Nutzung ausgeschöpft ist, wird empfohlen, das Einvernehmen zu versagen. 

Die Nachbarunterschriften liegen nicht vor. 

Beschluss

Die mit dem vorliegenden Bauantrag gestellten Anträge, von der festgesetzten Wandhöhe und dem festgesetzten Kniestock abzuweichen, werden nicht befürwortet. 

Zudem kann die festgesetzte Trauf- u. Firstlinie nach Ortsgestaltungssatzung nicht eingehalten werden. 

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

zum Seitenanfang

6. Bauvoranfrage zur Küchenerweiterung H´ugo´s auf dem Grundstück Fl.Nr. 497 an der Schloßstraße 14;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	17.01.2022	ö	beschließend	6

Sachverhalt

Planbereich: Baulinienplan Nr. BI 49/51, Bebauungsplan Nr. B 35, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung, Garagen- u. Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung, Baumschutzverordnung;

Auf den beiliegenden formlosen Antrag vom 15.12.2021 mit den angefügten Fotos zu der Gaststätte wird verwiesen. 

Die Antragsteller möchten auf dem Wege einer Bauvoranfrage zunächst bei der Gemeinde Grünwald anfragen, ob eine Küchenerweiterung nach Osten (im Bereich eines wenig frequentierten Laubenganges) möglich ist. 

Die Gründe hierfür werden anhand der anliegenden Fotos und der aktuellen Betriebsbeschreibung hinreichend genannt. Es ist daher nachvollziehbar, dass – gerade unter den jetzigen Bedingungen der Pandemie im Gastgewerbe – eine Verbesserung der Betriebsabläufe durch Erweiterung der Küche gewünscht ist. Im Gegenzug wird angeboten, den Laufweg vor den Geschäften „Geers“ und „Etocom“ auf mind. 2,50m zu verbreitern.

Die Bauverwaltung hat sich die Situation bereits mit dem Antragsteller und der Hausverwaltung vor Ort angesehen und kommt zu der Tendenz, dass grundsätzlich gegen die geplante Küchenerweiterung keine Einwände bestehen. Es sind sicherlich Befreiungen – wegen Nichteinhaltung des Maßes der baulichen Nutzung – erforderlich; bekanntermaßen ist das Maß der Nutzung (speziell Geschossflächenzahl) mit dem Einkaufszentrum voll ausgeschöpft – es gibt keinerlei Reserven. 

Aufgrund der Besonderheit des Einzelfalles (die Gaststätte wird seit zig Jahrzehnten an dieser Stelle ausgeübt – beengte Platzverhältnisse / z.T. verschärft durch die geltenden Corona-Maßnahmen) ist es vorstellbar, dass der ohnehin überbaute Durchgang zum Zwecke einer Erweiterung der Küche umgenutzt werden könnte. 

Die Antragsteller wissen, dass hier ein absoluter Ausnahmefall vorliegt und auf eine Befreiung kein Anspruch besteht.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Dafür: 9, Dagegen: 2

zum Seitenanfang

7. Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 37 GO;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	17.01.2022	ö	informativ	7

Sachverhalt

zum Seitenanfang

8. Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 58 BayBO;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	17.01.2022	ö	informativ	8

Sachverhalt

zum Seitenanfang

9. Parkgarage am Hirtenweg; Austausch des Gebäudefunks von analog auf digital - Genehmigung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	17.01.2022	ö	beschließend	9

Sachverhalt

Da die Feuerwehr bereits Ihr Funksystem auf digital umgestellt hat, haben sie in der gesamten Parkgarage somit kein Signal um sich zu verständigen.

Die Verwaltung empfiehlt daher die Umstellung auf digitalen Gebäudefunk.

Die geschätzten Kosten für die Umrüstung auf den digitalen Gebäudefunk belaufen sich auf 70.000,00 € brutto.

Beschluss

Auf der Haushaltsstelle 68600.9500 sind entsprechende Haushaltsmittel für das Jahr 2022 einzuplanen. 

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

zum Seitenanfang

10. Anfragen an die Verwaltung und deren Beantwortung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	17.01.2022	ö		10

zum Seitenanfang

10.1. Anfrage GR-Mitglied Schmidt

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	17.01.2022	ö		10.1

Sachverhalt

zum Seitenanfang

10.2. Anfrage GR-Mitglied Schmidt

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	17.01.2022	ö	informativ	10.2

Sachverhalt