Datum: 04.04.2022
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: Bürgerhaus, Römerschanz
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Grünwald
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 19:36 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 19:36 Uhr bis 19:37 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Entscheidung über die vorgelegte Tagesordnung;
2	Genehmigung der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 14. März 2022;
3	Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl. Nr. 615/20 an der Ludwig-Thoma-Straße 6;
4	Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage auf dem Grundstück Fl. Nr. 257/38 Am Fischerwinkel 24;
5	Antrag auf isolierte Abweichung von der Ortsgestaltungssatzung zur Erhöhung der Einfriedung auf dem Grundstück Fl. Nr. 422 an der Enzianstraße 2;
6	Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 37 GO;
7	Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 58 BayBO;
8	Öffentliches WC am Derbolfinger Platz - Erneuerung - Genehmigung;
9	Anfragen an die Verwaltung und deren Beantwortung;
9.1	Beantwortung der Anfrage GR-Mitglied Fried vom 11. Oktober 2021

Sitzungsdokumente öffentlich
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1. Entscheidung über die vorgelegte Tagesordnung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	04.04.2022	ö		1

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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2. Genehmigung der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 14. März 2022;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	04.04.2022	ö		2

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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3. Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl. Nr. 615/20 an der Ludwig-Thoma-Straße 6;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	04.04.2022	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungspläne 65 B 11, Bebauungsplan Nr. B 35 i.d.F. vom 08.11.2012, §34 BauGB; Ortsgestaltungssatzung, Garagen – und Stellplatzsatzung, Baumschutzverordnung und Abstandsflächensatzung;

GR-Mitglied Kraus ist für dieses Baugesuch aufgrund seiner Eigenschaft als beauftragter Planer gemäß Art. 49 Abs. 1 GO von der Beratung und Beschlussfassung ausgeschlossen.

Das Bauvorhaben war bereits in der Bauausschusssitzung vom 14.12.2020 Beratungsgegenstand. Das gemeindliche Einvernehmen wurde aufgrund der großen geplanten und in Abzug gebrachten Lufträume und die damit einhergehende Überschreitung der Geschoßflächenzahl sowie der Beeinträchtigung des Baumbestandes und die Überschreitung der Grundflächenzahl mit den Nebenanlagen abgelehnt. Das Landratsamt hat diese Auffassung geteilt und eine Umplanung unter Reduzierung der Gebäudekubatur angeordnet. Eine in der Bauausschusssitzung vom 20.09.2021 behandelte Austauschplanung hat die bemängelten Inhalte weitestgehend korrigiert. Das gemeindliche Einvernehmen und auch die Genehmigung durch das Landratsamt wurde aufgrund der weiterhin benötigten hohen Überschreitung der Grundflächenzahl mit den Nebenanlagen versagt. 

In der vorliegenden Planung sind die bemängelten Sachverhalte berücksichtigt worden und das Bauvorhaben begehrt nun in der vorliegenden Fassung die Genehmigung. 

Auf dem mittleren Grundstücksteil wird die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Tiefgarage im 2. UG, Poolhaus und Pool in E+1+D Bebauung mit einem Satteldach (DN 48°). Das Dachgeschoß ist nachweislich kein Vollgeschoß. Der Nachweis gem. der Festsetzung B 35 Nr. 4.2 wurde erbracht. 

Das Maß der baulichen Nutzung mir der Grund- und Geschoßflächenzahl wird mit der Hauptnutzung eingehalten. Die Lufträume im Treppenhaus sind der Geschoßfläche zugerechnet worden, der Luftraum im 1. OG der vormals im Baukörper als Wohnraum vorgesehen war, wurde teils Balkon umgeplant. Somit findet er bei der Geschossflächenermittlung keine Berücksichtigung. Der Nichtvollgeschoßnachweis ist unter Berücksichtigung der reduzierten Fläche im 1.OG durch den Balkon im Hinblick auf die Festsetzung des B35 Nr. 4.2 korrekt geführt. 

Durch die Umplanung haben sich die Kubatur und Flächen des Baukörpers sowie der Nebenanlagen, die Dachneigung sowie Wand- und die Firsthöhe reduziert. 

Die Grundfläche mit den Nebenanlagen wird durch die Planung einer Tiefgarage und der Zufahrt mit nunmehr insgesamt 4 Stellplätzen, auf zwei Ebenen jetzt noch mit ca. 37 m² überschritten. Die ursprüngliche Planung sah sechs Stellplätze vor, die vollständig außerhalb des Hauptbaukörpers geplant waren. Die beantragte Überschreitung betrug ca. 300 m². Diese Planung ging sehr zu Lasten des noch vorhandenen schützenswerten Baumbestandes, was schlussendlich ein weiterer Ablehnung- bzw. Umplanungsgrund darstellte. 

Mit der nun vorliegenden Planung wurden Nutzungen im 2. UG durch die Planung von Stellplätzen ersetzt, ebenfalls wurde die Ausdehnung der Tiefgarage erheblich reduziert und weitestgehend unter die bereits angerechneten Grundflächen geplant, um der massiven Überschreitung der GR II zu begegnen. Die Umplanung führt noch zu einer verbleibenden Überschreitung der zulässigen Grundfläche mit den Nebenanlagen für Teile der Tiefgarage und der Zufahrt von insgesamt ca. 37 m². Die Überschreitung bewegt sich innerhalb des Rahmens einer 70% Überschreitung und kann aufgrund der wasserdurchlässigen Ausführung der Zufahrt befürwortet werden. Die extensive Dachbegrünung wird gefördert und befürwortet.  

Das Bauvorhaben fügt sich nach § 34 BauGB hinsichtlich der Höhenentwicklung und der Geschossigkeit in die Umgebungsbebauung ein. 

Eine Abgrabung auf der Nordseite des Gebäudes entspricht den Ausnahmetatbeständen der Ortsgestaltungssatzung und sollte befürwortet werden. 

Die geplanten Giebel auf der Süd- und Nordseite des Gebäudes übersteigen die festgesetzte Wandhöhe von 7,25 m um 50 cm. Eine entsprechende Abweichung von der Festsetzung der Wandhöhe mit den Giebeln sollte aufgrund der Einhaltung des Überschreitungsrahmen von max. 1,80 m befürwortet werden.   

Die sonstigen Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung werden eingehalten. 

Schützenswerter Baumbestand wird berührt. Der Baum- und Freiflächengestaltungsplan liegt dem Umweltamt zur Beurteilung vor. Auf dem Grundstück stehen zwei sehr schöne alte Eichen mit Stu 2,93 m und 2,26 m, die unter die Baumschutzverordnung fallen. In der eingereichten Planung werden beide Bäume erhalten und durch die Umplanung kaum mehr tangiert. Die endgültige Stellungnahme wird bis zur Sitzung nachgereicht. 

Der Stellplatznachweis wird grundsätzlich mittels Tiefgarage mit 4 Stellplätzen erbracht.

Die Nachbarunterschriften liegen nicht vollständig vor.

Beschluss

Die Überschreitung der Grundfläche mit den Nebenanlagen in der beantragten Höhe von ca. 37 m² wird befürwortet. 

Die geplante Abgrabung auf der Nordseite des Gebäudes entspricht den Ausnahmetatbeständen der Ortsgestaltungssatzung und wird befürwortet. 

Die Überschreitung der Wandhöhe mit den Giebeln mit 50 cm über der festgesetzten Höhe der Ortsgestaltungssatzung wird befürwortet. 

Für den erhaltenswerten Baumbestand sind entsprechende Schutzmaßnahmen und eine ökologische Baubegleitung zu beauflagen.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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4. Bauantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage auf dem Grundstück Fl. Nr. 257/38 Am Fischerwinkel 24;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	04.04.2022	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Planbereich: Qualifizierter Bebauungsplan Nr. B 48; Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997, Ortsgestaltungssatzung und Garagen- und Stellplatzsatzung 

Eine aus 2021 stammende Planung mit einem kleinteiligen Wohngebäude mit 2 Wohneinheiten und 2 Garagen kam in der beantragten Form nicht zur Ausführung. Es wird nunmehr begrüßt, dass die Planung nun ein Einfamilienhaus vorsieht.

Der Bauwerber plant die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Garage und Stellplatz in E+D-Bebauung (Dachneigung: 52°, Dachgeschoss ist kein Vollgeschoss).

Die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. B 48 werden bis auf eine geringe Überschreitung der Grundflächenzahl mit den Nebenanlagen um ca. 12 m² vollumfänglich eingehalten. Eine Befreiung hiervon kann befürwortet werden.

Die Festsetzungen der Ortsgestaltungssatzung werden ebenfalls eingehalten.

Der Stellplatznachweis wird erbracht.

Schützenswerter Baumbestand wird nicht berührt.

Die Nachbarunterschriften liegen nicht vor. 

Das Bauvorhaben ist genehmigungsfähig.

Beschluss

Eine Befreiung wegen Überschreitung der maximal zulässigen Grundfläche mit den Nebenanlagen um 14 m² wird befürwortet. 

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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5. Antrag auf isolierte Abweichung von der Ortsgestaltungssatzung zur Erhöhung der Einfriedung auf dem Grundstück Fl. Nr. 422 an der Enzianstraße 2;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	04.04.2022	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Planbereich: Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997, Qualifizierter Bebauungsplan Nr. B 7, Ortsgestaltungssatzung und Garagen- und Stellplatzsatzung

In der Sitzung des Bauausschusses vom November 2021 wurde aus der Mitte des Gremiums darum gebeten, die Einfriedung am gegenständlichen Grundstück baurechtlich zu überprüfen. 

Vor Ort stellt sich die Situation wie folgt dar: Direkt hinter einem baurechtlich zulässigen Holz-Staketen-Zaun von ca. 1,50 Höhe wurden umlaufenden entlang der gesamten straßenseitigen Grundstücksgrenze Sichtschutzelemente aus Holz mit ca. 1,80 m Höhe errichtet. Die maximal zulässige Einfriedungshöhe nach Ortsgestaltungssatzung liegt bei 1,60 m Höhe. Zudem sind die Elemente wandartig, was gemäß Ortsgestaltungssatzung ebenfalls nicht zulässig ist. 

Die Bauverwaltung hat die Angelegenheit zuständigkeitshalber an die Bauaufsichtsbehörde, das Landratsamt München zur Baukontrolle weitergeleitet. Der Eigentümer wurde schriftlich darauf hingewiesen, dass die Einfriedung rechtswidrig ist und ein Rückbau auf das maximal zulässige Maß beabsichtigt wird. Darüber hinaus bestünde die Möglichkeit, eine sog. Isolierte Befreiung zu beantragen. Es wurde zeitgleich aber darauf hingewiesen, dass die Erfolgsaussichten hier sehr gering sind, da die Gemeinde Grünwald in der Vergangenheit ähnliche Anträge abgelehnt hat. 

Zuletzt wurde auch der Vorschlag, die Ortsgestaltungssatzung hinsichtlich der Höhe von Einfriedungen von zulässigen 1,60 m auf 1,80 m zu ändern, im zuständigen Gremium mehrheitlich abgelehnt. 

 Im Nachgang zur erfolgten Anhörung durch das Landratsamt München wurde nun von der anwaltschaftlichen Vertretung des Bauherrn ein Antrag auf isolierte Befreiung gestellt und mit dem beigefügten Schreiben entsprechend begründet. Die dargelegten Gründe (Vermüllung, erkrankter Hund) ergeben zumindest aus baurechtlicher Sicht keine ausreichenden Argumente, einer solchen Befreiung zuzustimmen. Auch die vom Rechtsbeistand dargelegte „unbeabsichtigte Härte“ liegt baurechtlich auch insoweit nicht vor, als dass dem Schutzbedürfnis des Eigentümers auch mittels einer Hinterpflanzung der bestehenden Einfriedung Rechnung getragen werden könnte. 

Die Gemeinde Grünwald wurde in einem ähnlich gelagerten Fall im Gemeindegebiet bereits vom Verwaltungsgericht München in seiner Entscheidung zur Ablehnung der isolierten Abweichung zu einer erhöhten Einfriedung bereits gerichtlich bestätigt. 

 

Beschluss

Die gemäß Ortsgestaltungssatzung zulässige Höhe von 1,60 m ist mit der Einfriedung einzuhalten, Die Höhe ist entsprechend zu reduzieren. 

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

Abstimmungsbemerkung

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6. Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 37 GO;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	04.04.2022	ö	informativ	6

Sachverhalt

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7. Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 58 BayBO;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	04.04.2022	ö	informativ	7

Sachverhalt

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8. Öffentliches WC am Derbolfinger Platz - Erneuerung - Genehmigung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	04.04.2022	ö	beschließend	8

Sachverhalt

In den vergangenen Jahren wurden die beiden Toiletten mehrfach saniert und renoviert, bieten jedoch auf Grund der ständigen Verschmutzungen, Beschmierungen und Beschädigungen ein unattraktives Erscheinungsbild, zudem ist die Geruchsbelästigung stark ausgeprägt.

Die Verwaltung hat auf Grund vermehrter Beschwerden Kontakt zu Herstellern von Toilettenanlagen aufgenommen und geprüft, ob und wie eine sinnvolle Erneuerung denkbar ist.

Eine Möglichkeit ist der Einschub fertiger Module in die Fassade, wodurch auf der Fläche der alten WC-Anlage zwei neue Toilettenanlagen entstehen könnten. Diese Anlagen sind innen in Edelstahl ausgeführt, die Reinigung der Toiletten erfolgt automatisch.

Die Kosten für die Maßnahme liegen bei ca. 190.000 €.

Die erforderlichen Mittel sind im Haushalt 2022 auf der Haushaltsstelle 70010.9400 vorhanden.

Beschluss

Die erforderlichen Mittel sind im Haushalt 2022 auf der Haushaltsstelle 70010.9400 vorhanden.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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9. Anfragen an die Verwaltung und deren Beantwortung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	04.04.2022	ö		9

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9.1. Beantwortung der Anfrage GR-Mitglied Fried vom 11. Oktober 2021

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	04.04.2022	ö		9.1

Sachverhalt

In diesem Zusammenhang frägt GR-Mitglied Schmidt an, ob nähere Informationen über den Zustand oder Sanierungen der weiteren Gleisanlage im Gemeindegebiet bekannt sei? Für die Fragestellung wird auf den zuständigen Verwaltungsausschuss verwiesen. Der Bauverwaltung liegen hier keine Informationen vor.