Datum: 11.03.2024
Status: Abgeschlossen
Sitzungsort: großer Sitzungssaal
Gremium: Bauausschuss
Körperschaft: Gemeinde Grünwald
Öffentliche Sitzung, 19:00 Uhr bis 19:48 Uhr
Nichtöffentliche Sitzung, 19:48 Uhr bis 19:49 Uhr

Öffentliche Sitzung

TOP-Nr.	Bezeichnung
1	Entscheidung über die vorgelegte Tagesordnung;
2	Genehmigung der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 19. Februar 2024;
3	Antrag auf Vorbescheid (Austauschpläne) zum Neubau von vier Einfamilienhäusern auf dem Grundstück Fl.Nr. 634/5 an der Muffatstraße 1;
4	Antrag auf Verlängerung der Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohnhauses mit einer Wohneinheit und einer Tiefgarage mit 6 Stellplätzen auf dem Grundstück Fl.Nr. 579/3 an der Herrenwiesstraße 17;
5	Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Wohngebäudes mit Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 403/10 an der Otto-Heilmann-Straße 11;
6	Tekturantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück Fl. Nr. 253 an der Wendelsteinstraße 42;
7	Tekturantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Tiefgarage - Freiflächengestaltungsplan / Errichtung eines Zaunes entlang der Grundstücksgrenzen, Fl.Nr. 554/5 an der Dr.-Engelsperger-Straße 4;
8	Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 37 GO;
9	Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 58 BayBO;
10	Bürgerhaus Grünwald - Kälteanlage - Vorstellung der Entwurfsplanung mit Kosten - Genehmigung;
11	Grünwalder Freizeitpark - Sanierung Schwimmbad - VE 02 Rückbau Badewassertechnik und H/L/S - Vergabe;
12	Energetische Sanierung des Wohnhauses Am Wildwechsel 11 - VE 02 WDVS und Malerarbeiten - Vergabe;
13	Energetische Sanierung des Wohnhauses Am Wildwechsel 11 - VE 03 Fenster- und Rollladenarbeiten - Vergabe;
14	Anfragen an die Verwaltung und deren Beantwortung;
14.1	Beantwortung der Anfrage GR-Mitglied Ritz aus der Bauausschusssitzung vom 19. Februar 2024;
14.2	Beantwortung der Anfrage GR-Mitglied Kruse aus der Bauausschusssitzung vom 19. Februar 2024;
14.3	Anfrage GR-Mitglied Schmidt

Sitzungsdokumente öffentlich
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1. Entscheidung über die vorgelegte Tagesordnung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.03.2024	ö		1

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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2. Genehmigung der Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 19. Februar 2024;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.03.2024	ö		2

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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3. Antrag auf Vorbescheid (Austauschpläne) zum Neubau von vier Einfamilienhäusern auf dem Grundstück Fl.Nr. 634/5 an der Muffatstraße 1;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.03.2024	ö	beschließend	3

Sachverhalt

Planbereich: Baulinienplan Nr. 65 B 11, Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung, Abstandsflächensatzung, Baumschutzverordung und Garagen- und Stellplatzsatzung 

Der Antrag auf Vorbescheid war bereits in der Januar-Sitzung des Bauausschusses Beratungsgegenstand und wurde dort einstimmig abgelehnt. Das Planungsbüro wurde gebeten eine Bauberatung in Anspruch zu nehmen.

Dies ist in der Zwischenzeit erfolgt und die gegenständlichen Austauschpläne vorgelegt worden.

Folgende Fragen werden im Rahmen des Antrags auf Vorbescheid gestellt:

Ist die Realteilung der Flurstucke wie in den beiliegenden Planen dargestellt, planungsrechtlich zulässig?

Antwort der Verwaltung: 

Für die Realteilung ist in erster Linie die Einhaltung der Mindestgrundstücksgröße (Bebauungsplan B35) maßgeblich. Diese ist hier mit 1.500 m² festgelegt und wird laut der vorgelegten Pläne auch entsprechend eingehalten. Darüber hinaus ist auch die Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung nach erfolgter Teilung elementar. 

Ist das Vorhaben, wie in den beiliegenden Plänen dargestellt, nach der Art der Nutzung (Wohnen) bauplanungsrechtlich zulässig?

Antwort der Verwaltung: 

Die Art der baulichen Nutzung ist für das gegenständliche Grundstück durch den § 34 BauGB geregelt. Die vorhandene Umgebungsbebauung ist hier maßgeblich für die entsprechende Einstufung. Bei der Muffatstraße / Heinz-Rühmann-Straße handelt es sich um ein reines Wohngebiet nach § 3 BauNVO. Die geplante Bebauung mit vier Einfamilienhäusern und demnach Wohnnutzung fügt sich in die vorhandene Gebietsstruktur ein und ist demnach zulässig. 

Ist das Vorhaben, wie in den beiliegenden Planen dargestellt, nach dem Maß der Nutzung

bauplanungsrechtlich zulässig?

Antwort der Verwaltung:

Das Maß der baulichen Nutzung ist eingehalten und somit zulässig. 

Die Grundfläche mit den Nebenanlagen wird für das straßennahe Grundstück (Häuser 1+2+3) eingehalten. Für das rückwärtige Hammerstil-Grundstück wird eine Überschreitung von ca. 212 m² erforderlich. Diese entsteht ausschließlich durch die (wasserdurchlässige) Zufahrt. Eine Befreiung hierfür kann (auch über die 70% hinaus) für eben diesen speziellen Grundstückszuschnitt ausnahmsweise erteilt werden.

Ist das Vorhaben, wie in den beiliegenden Planen dargestellt, hinsichtlich der Grundstücksflache, die überbaut werden soll, bauplanungsrechtlich zulässig?

Antwort der Verwaltung: 

„Die überbaubare Grundstücksfläche“ stellt einen Begriff aus der Baunutzungsverordnung dar, die sich auf „Bauräume/Baulinie/Baugrenze“ bezieht. Für das gegenständliche Grundstück wird durch den Baulinienplan 65 B 11 eine straßenseitige Baugrenze (im Abstand von 5m zur Grundstücksgrenze) festgelegt. Diese wird eingehalten und somit ist die Grundstücksflache, die überbaut werden soll, bauplanungsrechtlich zulässig. 

Ist das Vorhaben, wie in den beiliegenden Planen dargestellt, hinsichtlich der Bauweise

bauplanungsrechtlich zulässig?

Antwort der Verwaltung:

Die „Bauweise“ ist für dieses Grundstück mit „offener Bauweise“ festgelegt. Diese Vorgabe wird durch die Errichtung von Einzelhäusern mit genug Abstand zwischen den einzelnen Gebäuden eingehalten. Das Vorhaben ist in Bezug auf die festgelegte Bauweise zulässig. 

Ist das Bauvorhaben, wie in den beiliegenden Planen dargestellt, hinsichtlich der geplanten Zufahrtssituation bauplanungsrechtlich zulässig?

Antwort der Verwaltung: 

Durch die geplante Teilung des rückwärtigen Grundstücks entsteht ein sog. Hammerstil-Grundstück, wie diese gerade in Geiselgasteig sehr typisch sind. Die Zufahrten sind in der Planung für die Art der Bebauung jeweils flächenschonend vorgesehen worden. Insoweit wird die Zufahrtssituation als zulässig eingestuft. 

Ist das Bauvorhaben, wie in den beiliegenden Planen und in dem Baumbestandsplan dargestellt, bei Erteilung einer Fallgenehmigung für die Baume Nr. 1, 2, 11,12,13, 40, 44, 73 und 74 baumschutzrechtlich zulässig? Wird die Erteilung einer solchen Fallgenehmigung im Baugenehmigungsverfahren in Aussicht gestellt?

Antwort der Verwaltung: 

Die Planung ist soweit sehr Ressourcenschonend vorgesehen. Es sollen insgesamt sechs Bäume gefällt werden, die unter die Baumschutzverordnung fallen. Diese befinden sich zum Teil in den Bauräumen, zum Teil im Zufahrtsbereich. 

Die Stellungnahme des gemeindlichen Umweltamtes lautet wie folgt: 

Der Baumbestandsplan ist nicht korrekt geführt, die Baumarten sind mitunter falsch oder gar nicht bezeichnet. Dies ist zwingend zu korrigieren. 

Die Linde Nr. 1 ist ein großer, vitaler Baum, bis in die Oberkrone stark mit Efeu bewachsen, befindet sich allerdings im Bauraum des westlichen Hauses. Baum Nr. 2 („Laubbaum“) fällt aufgrund des Stammumfangs nicht unter die Baumschutzverordnung. 

Die vitale und ausgezeichnete Rotbuche Nr. 3 an der nördlichen Grundstücksgrenze sollte zwingend erhalten bleiben. Hiefür müsste eine Verschwenkung der Zufahrt sowie eine Wurzelbrücke eingeplant werden. Elementar ist hier zudem die Planung der Spartenanschlüsse um den Schutz der nördlichen Bäume an der künftigen Zufahrt zu gewährleisten. Die Sparten dürfen nicht durch die Wurzelbereiche geführt werden. 

Der mehrstämmige Bergahorn Nr. 13 mit StU 1,35 m im nordwestlichen Grundstücksbereich steht ebenfalls in der geplanten Zufahrt und ist nicht erhaltenswert; ebenso Nr. 11, eine Linde mit Stu 1,19 m und sowie ein Bergahorn Nr. 12 - im Plan mit Stu 0,80 m – dies ist aber nicht korrekt, da der Baum mehrstämmig ist. Alle drei Bäume sind aber qualitativ schlecht, so dass einer Fällung zugestimmt werden kann. 

Baum Nr. 40 mit StU 2,85 m ganz im Osten des Grundstücks, ebenfalls eine Linde, ist bis in die Krone hoch mit Efeu bewachsen. Daher ist ein Verlust von Feinästen festzustellen. Nach Entfernung des Efeus könnte sich der Baum erholen. Allerdings steht dieser Baum halbseitig im Bauraum für das Haus Nr. 4. 

Nr. 44 eine zweistämmige Linde mit StU 1,00 m und 1,30 m steht etwas weiter nördlich und kann erhalten werden mit einem entsprechenden Verbau. Einer Fällung wird nicht zugestimmt.  

Die Birken Nr. 73 und 74 mit 1,40 m und 1,10 m befinden sich neben dem abzubrechenden Gebäude sind komplett mit Efeu überwachsen, überaltert und nicht erhaltenswert. 

Baum Nr. 69 an der nördlichen Zufahrt ist eine Waldkiefer und fällt leider nicht unter die Baumschutzverordnung. Baum Nr. 53, ein Ahorn mit StU 0,75 m (zumindest lt. Plan), ist zu klein. 

Der Nachbarbaum im Süd-Osten und auch die Bäume im Staatsforst sind nicht aufgenommen und müssen noch ergänzt werden. Generell sind die Stammumfänge nochmals zu überprüfen und korrigieren. 

Eine ökologische Baubegleitung muss unbedingt beauflagt werden. 

Fast alle Bäume benötigen eine Kronenpflege und eine Entfernung des bis weit in die Oberkronen ragenden Efeus. 

An der Straße müssen zur Begrünung unbedingt drei Laubbäume 1. Ordnung mit Stu 20 - 25 cm vorgesehen werden, da die ausgewachsene, gekappte und bruchgefährdete Fichtenhecke mit Sicherheit im Rahmen der Baumaßnahme entfernt werden soll. Diese Ersatzpflanzungen sind derzeit etwas eingerückt im Plan dargestellt. Sie sind aber straßenwirksam direkt an der Muffatstraße einzuplanen. 

Ist das Bauvorhaben, wie in den beiliegenden Planen und in dem Baumbestandsplan dargestellt, bei der Errichtung von Wurzelbrücken für die Baume 3, 53 und 69 baumschutzrechtlich zulässig? 

Antwort der Verwaltung:

Siehe Beantwortung zu Frage Nr. 7. 

Der Antrag auf Vorbescheid ist nach Prüfung grundsätzlich zulässig.

Beschluss

Die Beantwortung der Fragen ist Bestandteil dieses Beschlusses.

Ist die Realteilung der Flurstücke wie in den beiliegenden Plänen dargestellt, planungsrechtlich zulässig?

Antwort der Verwaltung: 

Für die Realteilung ist in erster Linie die Einhaltung der Mindestgrundstücksgröße (Bebauungsplan B35) maßgeblich. Diese ist hier mit 1.500 m² festgelegt und wird laut der vorgelegten Pläne auch entsprechend eingehalten. Darüber hinaus ist auch die Einhaltung des Maßes der baulichen Nutzung nach erfolgter Teilung elementar. 

Ist das Vorhaben, wie in den beiliegenden Plänen dargestellt, nach der Art der Nutzung (Wohnen) bauplanungsrechtlich zulässig?

Antwort der Verwaltung: 

Die Art der baulichen Nutzung ist für das gegenständliche Grundstück durch den § 34 BauGB geregelt. Die vorhandene Umgebungsbebauung ist hier maßgeblich für die entsprechende Einstufung. Bei der Muffatstraße / Heinz-Rühmann-Straße handelt es sich um ein reines Wohngebiet nach § 3 BauNVO. Die geplante Bebauung mit vier Einfamilienhäusern und demnach Wohnnutzung fügt sich in die vorhandene Gebietsstruktur ein und ist demnach zulässig. 

Ist das Vorhaben, wie in den beiliegenden Plänen dargestellt, nach dem Maß der Nutzung

bauplanungsrechtlich zulässig?

Antwort der Verwaltung:

Das Maß der baulichen Nutzung ist eingehalten und somit zulässig.

Die Grundfläche mit den Nebenanlagen wird für das straßennahe Grundstück (Häuser 1+2+3) eingehalten. Für das rückwärtige Hammerstil-Grundstück wird eine Überschreitung von ca. 212 m² erforderlich. Diese entsteht ausschließlich durch die (wasserdurchlässige) Zufahrt. Eine Befreiung hierfür kann (auch über die 70% hinaus) für eben diesen speziellen Grundstückszuschnitt ausnahmsweise erteilt werden.

Ist das Vorhaben, wie in den beiliegenden Plänen dargestellt, hinsichtlich der Grundstücksflache, die überbaut werden soll, bauplanungsrechtlich zulässig?

Antwort der Verwaltung: 

„Die überbaubare Grundstücksfläche“ stellt einen Begriff aus der Baunutzungsverordnung dar, die sich auf „Bauräume/Baulinie/Baugrenze“ bezieht. Für das gegenständliche Grundstück wird durch den Baulinienplan 65 B 11 eine straßenseitige Baugrenze (im Abstand von 5m zur Grundstücksgrenze) festgelegt. Diese wird eingehalten und somit ist die Grundstücksflache, die überbaut werden soll, bauplanungsrechtlich zulässig. 

Ist das Vorhaben, wie in den beiliegenden Plänen dargestellt, hinsichtlich der Bauweise

bauplanungsrechtlich zulässig?

Antwort der Verwaltung:

Die „Bauweise“ ist für dieses Grundstück mit „offener Bauweise“ festgelegt. Diese Vorgabe wird durch die Errichtung von Einzelhäusern mit genug Abstand zwischen den einzelnen Gebäuden eingehalten. Das Vorhaben ist in Bezug auf die festgelegte Bauweise zulässig. 

Ist das Bauvorhaben, wie in den beiliegenden Plänen dargestellt, hinsichtlich der geplanten Zufahrtssituation bauplanungsrechtlich zulässig?

Antwort der Verwaltung: 

Durch die geplante Teilung des rückwärtigen Grundstücks entsteht ein sog. Hammerstil-Grundstück, wie diese gerade in Geiselgasteig sehr typisch sind. Die Zufahrten sind in der Planung für die Art der Bebauung jeweils flächenschonend vorgesehen worden. Insoweit wird die Zufahrtssituation als zulässig eingestuft. 

Ist das Bauvorhaben, wie in den beiliegenden Plänen und in dem Baumbestandsplan dargestellt, bei Erteilung einer Fällgenehmigung für die Baume Nr. 1, 2, 11,12,13, 40, 44, 73 und 74 baumschutzrechtlich zulässig? Wird die Erteilung einer solchen Fallgenehmigung im Baugenehmigungsverfahren in Aussicht gestellt?

Antwort der Verwaltung: 

Die Planung ist soweit sehr Ressourcenschonend vorgesehen. Es sollen insgesamt sechs Bäume gefällt werden, die unter die Baumschutzverordnung fallen. Diese befinden sich zum Teil in den Bauräumen, zum Teil im Zufahrtsbereich. 

Die Stellungnahme des gemeindlichen Umweltamtes lautet wie folgt: 

Der Baumbestandsplan ist nicht korrekt geführt, die Baumarten sind mitunter falsch oder gar nicht bezeichnet. Dies ist zwingend zu korrigieren. 

Die Linde Nr. 1 ist ein großer, vitaler Baum, bis in die Oberkrone stark mit Efeu bewachsen, befindet sich allerdings im Bauraum des westlichen Hauses. Baum Nr. 2 („Laubbaum“) fällt aufgrund des Stammumfangs nicht unter die Baumschutzverordnung. 

Die vitale und ausgezeichnete Rotbuche Nr. 3 an der nördlichen Grundstücksgrenze sollte zwingend erhalten bleiben. Hiefür müsste eine Verschwenkung der Zufahrt sowie eine Wurzelbrücke eingeplant werden. Elementar ist hier zudem die Planung der Spartenanschlüsse um den Schutz der nördlichen Bäume an der künftigen Zufahrt zu gewährleisten. Die Sparten dürfen nicht durch die Wurzelbereiche geführt werden. 

Der mehrstämmige Bergahorn Nr. 13 mit StU 1,35 m im nordwestlichen Grundstücksbereich steht ebenfalls in der geplanten Zufahrt und ist nicht erhaltenswert; ebenso Nr. 11, eine Linde mit Stu 1,19 m und sowie ein Bergahorn Nr. 12 - im Plan mit Stu 0,80 m – dies ist aber nicht korrekt, da der Baum mehrstämmig ist. Alle drei Bäume sind aber qualitativ schlecht, so dass einer Fällung zugestimmt werden kann. 

Baum Nr. 40 mit StU 2,85 m ganz im Osten des Grundstücks, ebenfalls eine Linde, ist bis in die Krone hoch mit Efeu bewachsen. Daher ist ein Verlust von Feinästen festzustellen. Nach Entfernung des Efeus könnte sich der Baum erholen. Allerdings steht dieser Baum halbseitig im Bauraum für das Haus Nr. 4. 

Nr. 44 eine zweistämmige Linde mit StU 1,00 m und 1,30 m steht etwas weiter nördlich und kann erhalten werden mit einem entsprechenden Verbau. Einer Fällung wird nicht zugestimmt.  

Die Birken Nr. 73 und 74 mit 1,40 m und 1,10 m befinden sich neben dem abzubrechenden Gebäude sind komplett mit Efeu überwachsen, überaltert und nicht erhaltenswert. 

Baum Nr. 69 an der nördlichen Zufahrt ist eine Waldkiefer und fällt leider nicht unter die Baumschutzverordnung. Baum Nr. 53, ein Ahorn mit StU 0,75 m (zumindest lt. Plan), ist zu klein. 

Der Nachbarbaum im Süd-Osten und auch die Bäume im Staatsforst sind nicht aufgenommen und müssen noch ergänzt werden. Generell sind die Stammumfänge nochmals zu überprüfen und korrigieren. 

Eine ökologische Baubegleitung muss unbedingt beauflagt werden. 

Fast alle Bäume benötigen eine Kronenpflege und eine Entfernung des bis weit in die Oberkronen ragenden Efeus. 

An der Straße müssen zur Begrünung unbedingt drei Laubbäume 1. Ordnung mit Stu 20 - 25 cm vorgesehen werden, da die ausgewachsene, gekappte und bruchgefährdete Fichtenhecke mit Sicherheit im Rahmen der Baumaßnahme entfernt werden soll. Diese Ersatzpflanzungen sind derzeit etwas eingerückt im Plan dargestellt. Sie sind aber straßenwirksam direkt an der Muffatstraße einzuplanen. 

Ist das Bauvorhaben, wie in den beiliegenden Plänen und in dem Baumbestandsplan dargestellt, bei der Errichtung von Wurzelbrücken für die Baume 3, 53 und 69 baumschutzrechtlich zulässig? 

Antwort der Verwaltung:

Siehe Beantwortung zu Frage Nr. 7. 

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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4. Antrag auf Verlängerung der Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohnhauses mit einer Wohneinheit und einer Tiefgarage mit 6 Stellplätzen auf dem Grundstück Fl.Nr. 579/3 an der Herrenwiesstraße 17;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.03.2024	ö	beschließend	4

Sachverhalt

Planbereich: Baulinienplan Nr. 50 B 26 v. 27.09.1928, Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997, § 34 BauGB, Ortsgestaltungssatzung, Abstandsflächensatzung, Baumschutzverordung und Garagen- und Stellplatzsatzung

Mit dem 2020 genehmigten Bauvorhaben wurde bislang nicht mit der Realisierung begonnen, daher wird nun die Verlängerung der Baugenehmigung beantragt.

In der Zwischenzeit hat die Gemeinde Grünwald den Bebauungsplan Nr. B35 in Bezug auf die Grundfläche mit den Nebenanlagen geändert. Diese wurde nun auf maximal 70% (mit den versickerbaren Flächen) festgesetzt. Der damalige Bauantrag wurde noch mit altem Recht beurteilt und hatte eine Überschreitung von 215 qm. 

Nach der Überprüfung der Unterlagen wäre die Grundfläche mit den Nebenanlagen um ca. 152 qm zu reduzieren um heute geltendem Recht (B35) zu entsprechen.

Aus Verfahrenstechnischen Gründen ist der Antrag auf Verlängerung der Baugenehmigung abzulehnen – es müsste dann ein komplett neuer Bauantrag mit entsprechend geänderter Freiflächenplanung eingereicht werden.

Der Bauantrag entspricht vom o.g. Sachverhalt ausgenommen ansonsten den gesetzlichen Vorgaben. 

Beschluss

Eine Befreiung wegen Überschreitung der maximal zulässigen Grundfläche mit den Nebenanlagen wird nicht zugestimmt.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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5. Antrag auf Vorbescheid zum Neubau eines Wohngebäudes mit Garage auf dem Grundstück Fl.Nr. 403/10 an der Otto-Heilmann-Straße 11;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.03.2024	ö	beschließend	5

Sachverhalt

Planbereich: Baulinienplan 43 B 19, Bebauungsplan Nr. B 35 v. 31.01.1997, § 34 BauGB, Abstandsflächensatzung, Ortsgestaltungssatzung, Baumschutzverordnung und Garagen- und Stellplatzsatzung

Auf dem gegenständlichen Baugrundstück besteht heute eine Bebauung aus zwei Einfamilienhäusern. Das rückwärtige, östliche Gebäude soll nun durch einen Neubau ersetzt werden.

Folgende Fragen werden im Rahmen des Antrags auf Vorbescheid gestellt:

Art der baulichen Nutzung 

Für das Vorhaben in den Varianten A und B ist eine Wohnnutzung vorgesehen. Ist

die beabsichtigte Nutzung des Gebäudes als Wohngebäude bauplanungsrechtlich

zulässig?

Antwort der Verwaltung: Das Grundstück liegt in einem reinen Wohngebiet nach § 34 BauGB i.V.m. § 3 BauNVO, daher ist die beabsichtigte Nutzung des Gebäudes als Wohngebäude bauplanungsrechtlich zulässig.

Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise

Ist das Vorhaben als Variante A, wie in den Plänen dargestellt, nach dem Maß der

baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksfläche und der Bauweise, wie in

den Plänen dargestellt, bauplanungsrechtlich zulässig?

Antwort der Verwaltung: Das geplante Maß der baulichen Nutzung (GFZ+GRZ) wird sowohl mit der Haupt- als auch mit der Nebennutzung gut eingehalten und ist demnach zulässig. Zum Maß der baulichen Nutzung zählt im Prüfkatalog auch die Höhenentwicklung (Anzahl Vollgeschosse, Wand- und Firsthöhen), diese entspricht der vorhandenen Umgebungsbebauung. Durch den Baulinienplan ist eine straßenseitige Baugrenze mit fünf Metern festgelegt, das gegenständliche Vorhaben befindet sich im rückwärtigen Grundstücksbereich und tangiert diese somit nicht – die Variante A ist somit hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche bauplanungsmäßig zulässig. Auch die geplante offene Bauweise entspricht dem Bebauungsplan. 

2.2. Ist das Vorhaben als Variante B, wie in den Plänen dargestellt, nach dem Maß der

baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksfläche und der Bauweise, wie in

den Plänen dargestellt, bauplanungsrechtlich zulässig?

Antwort der Verwaltung: 

Antwort der Verwaltung: Das geplante Maß der baulichen Nutzung (GFZ+GRZ) wird sowohl mit der Haupt- als auch mit der Nebennutzung gut eingehalten und ist demnach zulässig. Zum Maß der baulichen Nutzung zählt im Prüfkatalog auch die Höhenentwicklung (Anzahl Vollgeschosse, Wand- und Firsthöhen), diese entspricht der vorhandenen Umgebungsbebauung. Durch den Baulinienplan ist eine straßenseitige Baugrenze mit fünf Metern festgelegt, das gegenständliche Vorhaben befindet sich im rückwärtigen Grundstücksbereich und tangiert diese somit nicht – die Variante B ist somit hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche bauplanungsmäßig zulässig. Auch die geplante offene Bauweise entspricht dem Bebauungsplan. 

2.3. Sind die Vorhaben als Varianten A und B, wie in den Plänen dargestellt, mit der

geplanten Anzahl von zwei Vollgeschoßen (EG und 1.OG) sowie einem nicht als

Vollgeschoß ausgebildeten Dachgeschoß planungsrechtlich zulässig?

Antwort der Verwaltung: Das nach § 34 BauGB prägende Geviert beinhaltet einige Gebäude in E+1+D (DG kein Vollgeschoss) – das Vorhaben fügt sich in der Hinsicht in die vorhandene Umgebungsbebauung gut ein und ist planungsrechtlich zulässig.

2.4. Sind die Vorhaben als Varianten A und B, wie in den Plänen dargestellt, mit einer

Grundfläche von 124 m² für das rückwärtige Wohngebäude planungsrechtlich

zulässig?

Antwort der Verwaltung: Die Grundfläche wurde bereits im Rahmen der Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung unter 2.1 geprüft. Diese ist eingehalten und somit planungsrechtlich zulässig.

2.5. Sind die Vorhaben als Varianten A und B mit einer Firsthöhe von 11,23m und einer

Traufhöhe von 7,13m planungsrechtlich zulässig?

Antwort der Verwaltung: Auch die Höhenentwicklung nach § 34 BauGB wurde bereits im Rahmen der Ziffer 2.1 geprüft. Das Vorhaben fügt sich mit der geplanten Wand- und Firsthöhe in die vorhandenen Umgebungsbebauung ein und ist somit zulässig.

2.6. Ist das Vorhaben als Variante A mit einer Dachneigung von 52° planungsrechtlich

zulässig?

Antwort der Verwaltung: Gemäß Ortsgestaltungssatzung liegt die zulässige Dachneigung zwischen 15° und 52°. Die geplante Dachneigung ist somit zulässig. 

2.7. Ist das Vorhaben als Variante B mit einer Dachneigung von 45° planungsrechtlich

zulässig?

Antwort der Verwaltung: Gemäß Ortsgestaltungssatzung liegt die zulässige Dachneigung zwischen 15° und 52°. Die geplante Dachneigung ist somit zulässig. 

Nach Ansicht der Verwaltung sind die dargestellten Abstandsflächen nicht korrekt. Der Baumschutz ist im Genehmigungsverfahren eingehend zu prüfen.

Beschluss

Die Beantwortung der Fragen ist Bestandteil dieses Beschlusses.

1.        Art der baulichen Nutzung 

1.1.        Für das Vorhaben in den Varianten A und B ist eine Wohnnutzung vorgesehen. Ist die beabsichtigte Nutzung des Gebäudes als Wohngebäude bauplanungsrechtlich

zulässig?

Antwort der Verwaltung: Das Grundstück liegt in einem reinen Wohngebiet nach § 34 BauGB i.V.m. § 3 BauNVO, daher ist die beabsichtigte Nutzung des Gebäudes als Wohngebäude bauplanungsrechtlich zulässig.

2.        Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise

2.1        Ist das Vorhaben als Variante A, wie in den Plänen dargestellt, nach dem Maß der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksfläche und der Bauweise, wie in den Plänen dargestellt, bauplanungsrechtlich zulässig?

Antwort der Verwaltung: Das geplante Maß der baulichen Nutzung (GFZ+GRZ) wird sowohl mit der Haupt- als auch mit der Nebennutzung gut eingehalten und ist demnach zulässig. Zum Maß der baulichen Nutzung zählt im Prüfkatalog auch die Höhenentwicklung (Anzahl Vollgeschosse, Wand- und Firsthöhen), diese entspricht der vorhandenen Umgebungsbebauung. Durch den Baulinienplan ist eine straßenseitige Baugrenze mit fünf Metern festgelegt, das gegenständliche Vorhaben befindet sich im rückwärtigen Grundstücksbereich und tangiert diese somit nicht – die Variante A ist somit hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche bauplanungsmäßig zulässig. Auch die geplante offene Bauweise entspricht dem Bebauungsplan. 

2.2. Ist das Vorhaben als Variante B, wie in den Plänen dargestellt, nach dem Maß der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksfläche und der Bauweise, wie in den Plänen dargestellt, bauplanungsrechtlich zulässig?

Antwort der Verwaltung: Das geplante Maß der baulichen Nutzung (GFZ+GRZ) wird sowohl mit der Haupt- als auch mit der Nebennutzung gut eingehalten und ist demnach zulässig. Zum Maß der baulichen Nutzung zählt im Prüfkatalog auch die Höhenentwicklung (Anzahl Vollgeschosse, Wand- und Firsthöhen), diese entspricht der vorhandenen Umgebungsbebauung. Durch den Baulinienplan ist eine straßenseitige Baugrenze mit fünf Metern festgelegt, das gegenständliche Vorhaben befindet sich im rückwärtigen Grundstücksbereich und tangiert diese somit nicht – die Variante B ist somit hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche bauplanungsmäßig zulässig. Auch die geplante offene Bauweise entspricht dem Bebauungsplan. 

2.3. Sind die Vorhaben als Varianten A und B, wie in den Plänen dargestellt, mit der geplanten Anzahl von zwei Vollgeschoßen (EG und 1.OG) sowie einem nicht als Vollgeschoß ausgebildeten Dachgeschoß planungsrechtlich zulässig?

Antwort der Verwaltung: Das nach § 34 BauGB prägende Geviert beinhaltet einige Gebäude in E+1+D (DG kein Vollgeschoss) – das Vorhaben fügt sich in der Hinsicht in die vorhandene Umgebungsbebauung gut ein und ist planungsrechtlich zulässig.

2.4. Sind die Vorhaben als Varianten A und B, wie in den Plänen dargestellt, mit einer Grundfläche von 124 m² für das rückwärtige Wohngebäude planungsrechtlich zulässig?

Antwort der Verwaltung: Die Grundfläche wurde bereits im Rahmen der Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung unter 2.1 geprüft. Diese ist eingehalten und somit planungsrechtlich zulässig.

2.5. Sind die Vorhaben als Varianten A und B mit einer Firsthöhe von 11,23m und einer Traufhöhe von 7,13m planungsrechtlich zulässig?

Antwort der Verwaltung: Auch die Höhenentwicklung nach § 34 BauGB wurde bereits im Rahmen der Ziffer 2.1 geprüft. Das Vorhaben fügt sich mit der geplanten Wand- und Firsthöhe in die vorhandenen Umgebungsbebauung ein und ist somit zulässig.

2.6. Ist das Vorhaben als Variante A mit einer Dachneigung von 52° planungsrechtlich zulässig?

Antwort der Verwaltung: Gemäß Ortsgestaltungssatzung liegt die zulässige Dachneigung zwischen 15° und 52°. Die geplante Dachneigung ist somit zulässig. 

2.7. Ist das Vorhaben als Variante B mit einer Dachneigung von 45° planungsrechtlich zulässig?

Antwort der Verwaltung: Gemäß Ortsgestaltungssatzung liegt die zulässige Dachneigung zwischen 15° und 52°. Die geplante Dachneigung ist somit zulässig.

Nach Ansicht der Verwaltung sind die dargestellten Abstandsflächen nicht korrekt. Der Baumschutz ist im Genehmigungsverfahren eingehend zu prüfen.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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6. Tekturantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage auf dem Grundstück Fl. Nr. 253 an der Wendelsteinstraße 42;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.03.2024	ö	beschließend	6

Sachverhalt

Planbereich: §l 34 BauGB, Bebauungsplan BL 19/96 (B 35) 3. Änderung i.d.F. vom 13.04.2023; Ortsgestaltungssatzung; Garagen – und Stellplatzsatzung, Abstandsflächensatzung und Baumschutzverordnung;

Mit Genehmigungsbescheid vom 08.07.2022 wurde die Errichtung eines Einfamilienhaues mit Garage und Schwimmbad genehmigt. Aufgrund der Planung eines Gartengerätehauses ist eine Tektur erforderlich.

Die Maßnahme hat Auswirkung auf das Maß der baulichen Nutzung hier die Grundfläche mit den Nebenanlagen. Das Maß der baulichen Nutzung mit der Haupt- und Nebenanlage wird weiterhin eingehalten.

Der Baumbestands- und Freiflächenplan liegt dem gemeindlichen Umweltamt zur Beurteilung vor. 

Das Bauvorhaben ist genehmigungsfähig.

Beschluss

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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7. Tekturantrag zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Tiefgarage - Freiflächengestaltungsplan / Errichtung eines Zaunes entlang der Grundstücksgrenzen, Fl.Nr. 554/5 an der Dr.-Engelsperger-Straße 4;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.03.2024	ö	beschließend	7

Sachverhalt

Zur besseren Gegenüberstellung wird auf den beiliegenden Eingabeplan mit Roteinträgen der Bauverwaltung verwiesen. Aus diesen Einträgen werden die geplanten / zum Teil schon baulich realisierten Änderungen ersichtlich. 

So sind z.B. der Stabgitterzaun zum nördlichen, östlichen und westlichen Nachbarn bereits mit 2,00m Höhe errichtet worden. Im Süden, entlang der Dr.-Engelsperger-Straße, ist ein 1,60m hoher Stabgitterzaun beantragt worden – Nachmessungen ergaben eine Höhe von 1,70m – insoweit ist eine Reduzierung auf das zulässige Maß erforderlich. Darüber hinaus wurde im südlichen Straßenbereich der Metall-Zaun komplett mit einem grau-anthrazitfarbenen Kunststoffvlies verhüllt (z.T. auch im nördlichen Bereich des westlichen Zaunes zum Isar-Hochufer hin), wohl um eine Einsicht in das Grundstück zu verhindern. Leider wird durch so eine bauliche Anlage auch verhindert, dass Tiere vom nahen Hochufer auf die Gartengrundstücke gelangen und wieder zurück.

Aus dem beiliegenden Plan ist weiter erkennbar, dass speziell im nördlichen Grundstücksbereich die dort ursprünglich vorgesehenen Ersatz- und Neupflanzungen (Eschen, Eiche, Kiefer, Magnolie, Eibe und Felsenbirne) völlig fehlen – stattdessen lediglich Eiben in Reihe gepflanzt wurden. 

Desgleichen sind die straßenbegleitenden Ersatz- und Neupflanzungen aus dem ursprünglich genehmigten Freiflächengestaltungsplan nicht zur Ausführung gekommen. Es hätten mehrere Winterlinden mit StU 50/60 und einer Kronenbreite von 300/400cm, sowie einige Ahornbäume 300/400cm Höhe und mehrere Eiben gepflanzt werden sollen. 

Stattdessen wurden in einem offenen Grünstreifen vor dem 1,70m (zulässig wären 1,60m) hohen Stabgitterzaun acht Winterlinden (green spire – zu Kugellinden gezüchtete Bäumchen) neben ca. 1,40m hohen zu Kasten geschnittenen Eiben gepflanzt. Diese Bäume werden ohne regelmäßige Rückschnittmaßnahmen durchaus zu alten und stattlichen Bäumen – wenn man diese wachsen lässt. Hier hingegen wird lediglich ein Ziergrün geschaffen, das mit dem ursprünglich genehmigten Freiflächenplan nichts mehr zu tun hat.

Die dahinter gepflanzte ca. 3,50m hohe Koniferenhecke soll weiter von Einblicken schützen, ist so aber ebenfalls nicht genehmigt worden. 

Nachdem weder der Zaun in Höhe und mit blickdichten Vlies, noch weitestgehend die ursprünglich genehmigte Bepflanzung ausgeführt worden ist, sondern stattdessen Zierbäume und Schnittgrün verwendet wurde, kann die Bauverwaltung nur die Verweigerung des Einvernehmens empfehlen. 

Beschluss

Die Zaunhöhe ist auf das zulässige Maß von 1,60 m zu öffentlichen Flächen der Dr.-Engelsperger-Straße zu reduzieren. Das grau-anthrazitfarbene Kunststoffvlies ist zu entfernen. 

Ebenfalls ist die die Toranlage als Teil der Einfriedung auf das zulässige Maß von 1,60 m zu reduzieren.

Die Kugel-Winterlinden im südlichen Gartenbereich sind zu ersetzen durch Winterlinden greenspire, wie im genehmigten Freiflächenplan vom 15.03.2019 mit angegebener Qualität: Hochstamm, Solitär, 7 x verpflanzt, Gesamthöhe 5-7 m, Kronenbreite 3-4 m, mit einem Stammumfang von 50/60cm angegeben.

Im Übrigen soll der genehmigte Freiflächenplan mit den darin enthaltenen Festlegungen zur Bepflanzung – insbes. Standort, Maße und Qualitäten – zur Ausführung kommen und dies vom Landratsamt München kontrolliert werden.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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8. Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 37 GO;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.03.2024	ö	informativ	8

Sachverhalt

Bauantrag für die Instandsetzungsarbeiten an tragenden Bauteilen eines bestehenden Schwimmbades im Grünwalder Freizeitpark auf dem Grundstück Fl. Nr 586 an der Dr.-Max-Straße 46;

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9. Bekanntgabe von Bauanträgen nach Art. 58 BayBO;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.03.2024	ö	informativ	9

Sachverhalt

-        Bauantrag zum Neubau von zwei Einfamilienvillen und einem Bürogebäude mit Tiefgarage auf dem Grundstück Fl. Nr. 590 an der Südlichen Münchner Straße 49;

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10. Bürgerhaus Grünwald - Kälteanlage - Vorstellung der Entwurfsplanung mit Kosten - Genehmigung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.03.2024	ö	beschließend	10

Sachverhalt

Die Kälteanlage ist über 40 Jahre alt und mittlerweile teilweise defekt, zudem darf das bisherige Kühlmittel der Anlage zukünftig nicht mehr verwendet werden. Deswegen wurde in der Bauausschusssitzung am 18.12.2023 das Ing. Büro B&S TGA mit der Erarbeitung einer planerischen Lösung beauftragt.

Diese Planung wird in der Sitzung ausführlich vorgestellt und erläutert, die zugehörige Kostenberechnung liegt bei Brutto 260.000 €.

Auf der Haushaltsstelle 76000.9350 sind für das Jahr 2024 ausreichend Mittel eingestellt.

Beschluss

Auf der Haushaltsstelle 76000.9350 sind für das Jahr 2023 ausreichend Mittel eingestellt.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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11. Grünwalder Freizeitpark - Sanierung Schwimmbad - VE 02 Rückbau Badewassertechnik und H/L/S - Vergabe;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.03.2024	ö	beschließend	11

Sachverhalt

Für das Gewerk VE 02 Rückbauarbeiten Badewassertechnik, Heizung-, Lüftung- und Sanitärarbeiten erfolgte auf Grund der Kostenschätzung eine öffentliche Ausschreibung.

14 Firmen haben die Unterlagen über die Vergabeplattform angefordert. Zur Submission lagen 6 Angebote vor. Im Rahmen der Auswertung, mussten aufgrund mangelnder Eignung zwei Bieter ausgeschlossen werden (Präqualifizierungsnachweis, bzw. vorgelegte Referenzen, passten nicht zu den geforderten und ausgeschriebenen Leistungen). 

Die verbleibenden vier Angebote gingen in die Wertung ein.

Die Angebotsauswertung ergab als wirtschaftlichsten Bieter die Fa. Funk Entrümpelung aus 97837 Erlenbach, mit einer Bruttoangebotssumme von 96.360,75 €.

Die erforderlichen Mittel für das Jahr 2024 sind im Haushalt auf der neu gebildeten Haushaltsstelle 56010.9401eingestellt.

Beschluss

Die Geschäftsführung des Grünwalder Freizeitparks wird bevollmächtigt, die Firma Funk zu beauftragen.

Die erforderlichen Mittel für das Jahr 2024 sind im Haushalt auf der neu gebildeten Haushaltsstelle 56010.9401 eingestellt.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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12. Energetische Sanierung des Wohnhauses Am Wildwechsel 11 - VE 02 WDVS und Malerarbeiten - Vergabe;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.03.2024	ö	beschließend	12

Sachverhalt

Die Planung wurde genehmigt, auf Grund der Kostenschätzung erfolgte eine beschränkte Ausschreibung.

Die Unterlagen wurden an 8 Bieter verschickt, zur Submission am 27.02.2024 lagen 4 wertbare Angebote vor.

Die Prüfung der Angebote ergab als wirtschaftlichsten Bieter die Fa. MK Augsburg GmbH mit einer Bruttoangebotssumme von 97.280,52 €.

Auf der Haushaltsstelle 88000.9401 sind für das Jahr 2024 ausreichend Mittel eingestellt und verfügbar.

Beschluss

Auf der Haushaltsstelle 88000.9401 sind für das Jahr 2024 ausreichend Mittel eingestellt und verfügbar.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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13. Energetische Sanierung des Wohnhauses Am Wildwechsel 11 - VE 03 Fenster- und Rollladenarbeiten - Vergabe;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.03.2024	ö	beschließend	13

Sachverhalt

Die Planung wurde genehmigt, auf Grund der Kostenschätzung erfolgte eine beschränkte Ausschreibung.

Die Unterlagen wurden an 5 Bieter verschickt, zur Submission am 27.02.2024 lagen 2 wertbare Angebote vor.

Die Prüfung der Angebote ergab als wirtschaftlichsten Bieter die Fa. Schreinerei Will mit einer Bruttoangebotssumme von 105.489,20 €.

Auf der Haushaltsstelle 88000.9401 sind für das Jahr 2024 ausreichend Mittel eingestellt und verfügbar.

Beschluss

Auf der Haushaltsstelle 88000.9401 sind für das Jahr 2024 ausreichend Mittel eingestellt und verfügbar.

Abstimmungsergebnis
Einstimmig angenommen

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14. Anfragen an die Verwaltung und deren Beantwortung;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.03.2024	ö		14

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14.1. Beantwortung der Anfrage GR-Mitglied Ritz aus der Bauausschusssitzung vom 19. Februar 2024;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.03.2024	ö	informativ	14.1

Sachverhalt

Die Verwaltung hat sich daraufhin mit der Abteilung „Bau & Planung“ der Bayerischen Staatsforsten in Verbindung gesetzt und das Problem addressiert. Dies war bereits bekannt und es wird nochmal an die beauftragten Firmen weitergegeben mit der Bitte um Beachtung.

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14.2. Beantwortung der Anfrage GR-Mitglied Kruse aus der Bauausschusssitzung vom 19. Februar 2024;

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.03.2024	ö	informativ	14.2

Sachverhalt

Nach Rücksprache mit dem Umweltamt wurde hier aufgrund von „Gefahr im Verzug“ eine Fällung per Bescheid genehmigt und mit zwei Ersatzpflanzungen (Laubbäume 1. Ordnung mit 30-35cm Stammumfang) beauflagt.

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14.3. Anfrage GR-Mitglied Schmidt

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bauausschuss (Gemeinde Grünwald)	Sitzung des Bauausschusses	11.03.2024	ö	beschließend	14.3

Sachverhalt