Der Verwaltung liegt der Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Doppelhauses mit Carports auf dem Grundstück FlNr. 1846/28 der Gemarkung Haimhausen (Ringstr. 7) vor.
Der gesamte Gebäudebestand (Wohnhaus, Nebengebäude und Garage)auf dem Grundstück soll abgebrochen werden und durch einen Neubau ersetzt werden.
Es ist geplant, ein neues Wohngebäude als Doppelhaus im Ausmaß von 14 m x 10 m in E+D und zwei Carports mit insgesamt 4 Stellplätzen zu errichten.
Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Moosachstraße“.
Mit dem Antrag auf Vorbescheid wird gleichzeitig ein Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes hinsichtlich der max. zulässigen Grundfläche gestellt.
Die Frage seitens der Bauherrnschaft, die im Vorbescheidsverfahren beantwortet werden soll lautet:
Wird eine Befreiung von der Festsetzung Nr. 4.1.2 des Bebauungsplanes erteilt, damit ein Doppelhaus realisiert werden kann?
Verwaltungsausführung
Im gesamten Plangebiet wurde für die jeweiligen Bestands-Baugrundstücke eine max. zulässige Grundfläche festgesetzt. Diese wurde bei bisherigen Bauvorhaben ausnahmslos umgesetzt. Jedoch wurde bei jüngeren Bauanträgen grundsätzlich eine zusätzliche GR von 3 qm zugestanden sowie für Wintergärten eine max. GR von 15 qm vereinbart.
Für das zum Zeitpunkt der Bebauungsplanerstellung vorhandene Gesamtgrundstück wurde eine Grundfläche von max. 200 qm festgesetzt. Auf einer Teilfläche wurden bereits eine GR von ca. 150 qm „verbraucht“. Zugunsten der Antragsteller verbleibt eine GR von ca. 50 qm. Für das beantragte Vorhaben beträgt die GR 140 qm. Diese überschreitet die festgesetzte Grundfläche erheblich. Für die beantragte Überschreitung der Grundfläche von ca. 90 qm ist eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB notwendig.
Allgemein ist zu beachten, dass nach § 31 Abs. 2 BauGB von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes nur befreit werden kann, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen. So kann eine Befreiung erteilt werden, wenn
- Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern,
- die Abweichung städtebaulich vertretbar ist
oder
- die Durchführung des Bebauungsplan zu einer nicht beabsichtigten Härte führen würde
und die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung auch unter Würdigung der nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
In Betracht kommen kann hier wohl lediglich die dritte Alternative „nicht beabsichtigte Härte“. Nicht beabsichtigte Härte ist eine Befreiung von den Planfeststellungen dann, wenn die Festsetzung ausschließlich in boden- und grundstücksbezogener Weise eine atypische Situation darstellt (z.B. Höhenlage oder Topographie)
, sprich auf einen Einzelfall, dessen Besonderheit bei der Aufstellung des Bebauungsplanes nicht erkannt wurde. Diese liegt in diesem Fall nicht vor.
Weiter ist zu betrachten, ob durch die Befreiung die Grundzüge der Planung berührt werden. Ein derartiges Berührt sein ist vorliegend jedenfalls nicht auszuschließen, da der Bebauungsplan ja in Ziffer 4.1.2 ausdrücklich regelt, welche max. zulässige Grundfläche zulässig ist. Die Grundkonzeption des Bebauungsplanes wird tangiert. Es handelt sich hier nicht um einen Einzelfall, sondern der Umfang der beantragten Befreiung wirkt sich auf das gesamte Plangebiet aus.
Die Situation wurde von den (früheren) Grundstückseigentümern selbst herbeigeführt.
In der Gesamtbetrachtung kommt die Verwaltung zum Ergebnis, dass die Befreiung unter Würdigung der rechtlichen Bestimmungen die Grundzüge der Planung berührt und die Durchführung des Bebauungsplanes zu keiner nicht beabsichtigte Härte führt.
