Am 14.10.2020 ging seitens der Regierung von Oberbayern – Höhere Landesplanungsbehörde folgende Äußerung ein:
„Vorhaben
Die Gemeinde Haimhausen beabsichtigt die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für weitere Wohnbebauung zu schaffen. Das Plangebiet (ca. 1,4 ha) liegt im Ortsteil Inhausermoos, schließt unmittelbar an bestehendes und bebautes Wohngebiet an und ist derzeit als landwirtschaftliche Nutzfläche dargestellt. Im vorliegenden städtebaulichen Entwurf ist eine Bebauung mit überwiegend Einzelhäusern, daneben mit Doppel- und Reihenhäusern vorgesehen. Entwürfe der Satzung, Festlegungen sowie Begründungen liegen nicht vor.
Bewertung
Die vorgelegten Planungen sehen die Neuausweisung einer Baufläche (voraussichtlich Wohngebiet) vor. Um den Belangen einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung Rechnung zu tragen, ergibt sich aus LEP 3.1 (G), LEP 3.2 (Z) und § 1 Abs. 3 BauGB (Planungserfordernis) die Anforderungen für die Bauleitplanung, dass der Bedarf einer Flächenneuinanspruchnahme unter Berücksichtigung der demographischen Entwicklung konkret und nachvollziehbar darzulegen ist. Hierzu sind die im gesamten Gemeindegebiet noch vorhandenen Reserveflächen innerhalb bestehender und ausgewiesener Siedlungsgebiete zu erfassen und dem berechneten Flächenbedarf gegenüberzustellen. Zu den Anforderungen an die Darlegung des Bedarfs neuer Siedlungsflächen verweisen wir auch auf die Auslegungshilfe des StMWi – Anforderungen an die Prüfung des Bedarfs neuer Siedlungsflächen für Wohnen und Gewerbe im Rahmen der landesplanerischen Überprüfung vom 07. Januar 2020. Diese wurde an alle Gemeinden versandt und ist im Internet unter https://www.landesentwicklung-bayern.de/flaechenspar-offensive/ veröffentlicht. Angesichts der bislang skizzierten überwiegend flächenintensiven Bebauung mit Einzelhäusern sollten angesichts der Erfordernisse zum Flächensparen die Möglichkeiten einer verdichteteren Bebauung geprüft und dargelegt werden, wie die Grundsätze RP 14 B II G 1.2 sowie LEP 3.1 (G) in die gemeindliche Abwägung eingestellt wurde.
Gem. RP 14 B II Z 1.7 ist nachvollziehbar und plausibel darzustellen, wie bei der vorgesehenen Siedlungsentwicklung die infrastrukturellen Erforderlichkeiten und die verkehrliche Erreichbarkeit möglichst im ÖPNV, die gem. RP 14 Z 3.1 Grundvoraussetzung für die weitere Siedlungsentwicklung ist, beachtet wurde.
Das Plangebiet liegt im landschaftlichen Vorbehaltsgebiet, in diesen soll die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes gesichert oder wiederhergestellt werden, die Eigenart des Landschaftsbildes bewahrt und die Erholungseignung der Landschaft erhalten oder verbessert werden (RP 14 B I G 1.2.1). Aufgrund der umgebenden Siedlungen und der Größe des Plangebietes erscheint es möglich, dass die Belange des landschaftlichen Vorbehaltsgebietes bei entsprechend angepasster Planung dieser nicht explizit entgegenstehen. Insbesondere wird eine entsprechende Berücksichtigung der regionalplanerisch festgelegten Sicherungs- und Pflegemaßnahmen gem. RP 14 G 1.2.2.04.5 erforderlich sein.
Ergebnis
Aufgrund der dürftigen Planunterlagen kann keine abschließende Bewertung des Vorhabens erfolgen. Es erscheint jedoch möglich, dass bei entsprechender Beachtung bzw. Berücksichtigung der genannten Punkte, insbesondere wenn ein den o. a. Anforderungen genügender Bedarfsnachweis erbracht werden kann, die Planungen mit den genannten Zielen in Einklang gebracht werden können.“
Abwägung:
Grundsätzlich ist zu der eingegangenen Stellungnahme der Regierung anzumerken, dass in der frühzeitigen Beteiligung eine reine Entwurfsskizze ohne Festsetzungen und Begründung versandt wurde. Im Folgenden wird nun der geforderte Bedarfsnachweis in Anlehnung an die Auslegungshilfe des StMWi geführt.
Bedarfsnachweis:
Der FNP der Gemeinde Haimhausen stammt aus dem Jahre 1992, die Bebauungspläne mit denen der Ortsteil überplant ist, sind ebenfalls aus den frühen späten 80er/ frühen 90er Jahren. Der Bebauungsplan Moosweg wurde 2017 zu Zwecken der Nachverdichtung geändert. In den letzten 30 Jahren hat keine Flächenentwicklung im Ortsteil Inhausermoos stattgefunden.
Auszug aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan für den OT Inhausermoos, ohne Maßstab
Dennoch ist die Gemeinde in den vergangenen Jahren gewachsen und zwar um 18%!
Bevölkerungsentwicklung in den letzten zehn Jahren (Gemeindedaten, Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum München, 2019)
Die dazugehörige Siedlungsentwicklung hat ausschließlich im Hauptort sowie in Ottershausen stattgefunden. In den nördlichen Ortsteilen Westerndorf, Oberdorf und Amperpettenbach fanden kleinere Arrondierungen statt (Bedarf unmittelbar aus dem jeweiligen Ortsteil).
Haimhausen liegt in dem am stärksten wachsenden Landkreis der Planungsregion 14. Der Landkreis Dachau ist von 2008 bis 2018 um12,5% gewachsen. Gemäß dem Demographie-Spiegel 2019 wird für die Gemeinde Haimhausen bis zum Prognosejahr 2037 mit einer Bevölkerungszahl von 6.000 Einwohnern gerechnet. Basis für diese Zahlen ist der Einwohnerstand von 2017 (5.579). Die aktuelle Bevölkerungszahl (2019) liegt bereits bei 5.731 und damit über den Wert, der laut der Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Landesamtes für 2021 errechnet wurde.
Für Haimhausen und den Landkreis Dachau ist mit weiterem Wachstum zu rechnen. Laut Regionalisierter Bevölkerungsvorausberechnung für Bayern bis 2038 wird der Landkreis Dachau um weitere 11 % wachsen.
Im wegweiser-kommune.de der BertelsmannStiftung wird Haimhausen dem Demographietyp 3 „prosperierende Kommune im Umfeld dynamischer Wirtschaftszentren“ zugeordnet und mit einem konstanten Wachstum bis 2030 von 11,5 % gerechnet.
Bevölkerungsvorausberechnung bis 2038 (Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für Bayern bis 23038, Bayerisches Landesamt für Statistik, 2019)
Anders als in vielen anderen Gemeinden ist das Bevölkerungswachstum Haimhausens nicht allein den Wanderungsgewinnen zuzuschreiben. Haimhausen hat innerhalb der letzten zehn Jahre einen durchweg positiven Geburtensaldo!
Die Gemeinde möchte nun für die ortsansässige Bevölkerung und insbesondere für die Anwohner von Inhausermoos Bauland im Rahmen des gemeindlichen Baulandmodells schaffen und damit den seit dreißig Jahren zurückgestellten Wohnraumbedarf in Inhausermoos nachkommen. Anders als das übrige Gemeindegebiet, konnte der Ortsteil nicht von der dynamischen Entwicklung der Gemeinde profitieren. Die Einwohnerentwicklung von Inhausermoos stagniert.
Einwohnerentwicklung im OT Inhausermoos 2010 bis 2020 (Daten der Gemeinde, eigene Darstellung)
Deshalb ist es ausdrückliches Planungsziel der Gemeinde durch die vorliegende Bauleitplanung Flächen im und für den OT Inhausermoos zu schaffen, um den hier vorhandenen Bauwünschen und dem Bedarf an Wohnbaugrundstücken der dortigen Bevölkerung nachzukommen.
Die Gemeinde hat im Vorfeld ihrer Planung überprüft, ob im Ortsteil Potenziale für die Innenentwicklung verfügbar sind. Dabei konnten keine unbebauten Potenzialflächen (FNP) ermittelt werden, die entwickelt werden könnten.
Ergänzend dazu wurden die im Bestand vorhandenen Baulücken betrachtet:
Baulücken im OT Inhausermoos, Erhebung und Darstellung Gemeinde Haimhausen, 2020
Auf sechs Grundstücken gäbe es Nachverdichtungsmöglichkeiten. Die Baulücken befinden sich im Regelungsgebiet von Bebauungsplänen. Am Moosweg wurde eine Nachverdichtung erst 2017 mit der Änderung des BPlans baurechtlich ermöglicht. Allerdings befinden sich alle unten aufgeführten Grundstücke in Privatbesitz, ohne Zugriffsmöglichkeiten der Gemeinde. Zudem sind sie mit Restriktionen behaftet (siehe Anmerkungen in der Tabelle) und für eine zeitnahe Realisierung mehrerer Wohngebäude nicht geeignet.
Eigene Berechnung auf Basis der Baulücken in Inhausermooos und der rechstkräftigen BPläne
Da im Ortsteil keine geeigneten Flächen vorhanden sind, wurde die gesamtörtliche Ebene nach verfügbaren Flächenpotenzialen und Baulücken untersucht:
Baulücken im Hauptort Haimhausen und Ottershausen, Erhebung und Darstellung Gemeinde Haimhausen, 2020
Ergebnis: Im Hauptort und in Ottershausen sind keine Potenzialflächen (FNP-Flächen ohne Baurecht) vorhanden. Flächen mit Baurecht (BPlan) existieren zwar, jedoch hat die Gemeinde hierauf keinen Zugriff. Die im Osten vorhandenen Baulücken werden nach und nach aufgesiedelt.
Zukünftiger Bedarf:
Haimhausen profitiert von seiner guten Verkehrsanbindung, vor allem an die LH München über die BAB 92, 9 und die im östlichen Gemeindegebiet verlaufende B 13. Zugleich sind mit dem Fahrrad oder dem Pkw die S-Bahnhaltepunkte Unterschleißheim und Lohhof günstig zu erreichen. Haimhausen ist Grundzentrum, lt. Strukturkarte des LEP Bayern liegt es im allgemein ländlichen Raum, ist aber im Osten, Westen und Süden von Gemeinden des Verdichtungsraums umgeben. Es grenzt an die benachbarten Mittelzentren Unterschleißheim und Eching. Was zusätzlich zu der Nähe Münchens und der Kreisstadt einen gewissen Siedlungsdruck bedingen mag. Haimhausen stellt sich seinen Herausforderungen und hat in den vergangenen Jahren Wohnraum für zuziehende Bevölkerung geschaffen. Und dies nicht nur im Einfamilienhausbauüber 30% der geschaffenen Wohnungen sind in Mehrfamilienhäusern entstanden. Insgesamt betrachtet hat sich der Bestand an Wohngebäuden in den letzten zehn Jahren um 18% erhöht. Wie oben dargelegt, ist in naher Zukunft mit einem weiteren Wachstum aufgrund des anhaltenden Siedlungsdruck, der attraktiven Lage und der guten Anbindung Haimhausens zu rechnen.
Quellen für die Datenanalyse im Rahmen der Bedarfsermittlung:
- Gemeindedaten 2019, Planungsverband Äußerer Wirtschaftraum München
- Demographie-Spiegel 2019, Bayerisches Landesamt für Statistik
- Regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung für Bayern bis 2038, Bayerisches Landesamt für Statistik
- Kartierung der Bauflächen durch die Gemeinde Haimhausen
Infrastrukturelle Erforderlichkeiten und die verkehrliche Erreichbarkeit, insbesondere ÖPNV:
Das Plangebiet ist voll erschlossen (Wasser, Abwasser, Strom, Straße). Dies wird in der Begründung dargelegt. Der OT Inhausermoos liegt verkehrsgünstig nahe dem Autobahnkreuz Unterschleißheim, an das er über die B 13 und die abzweigende Straßen Moosweg, Kanalweg und Moosachstraße angebunden ist. Die drei Querverbindungen sind nur begrenzt leistungsfähig, dies behält die vorliegende Planung im Auge. Eine unverhältnismäßige Verdichtung der Bauweise scheidet deshalb nicht zuletzt aufgrund der begrenzten Straßenkapazitäten aus. Es ist geplant den Birkenweg innerhalb des Geltungsbereichs zu ertüchtigen. Seine Breite soll von derzeit 6,0 m auf 7,0 m erhöht werden. Das Plangebiet ist an das Netz des ÖPNV angeschlossen. Die Anbindung ist ausbaufähig. Der Bedarf aus den Fahrten des Schülerverkehrs wird bedient. Der Gemeinde liegen keine Hinweise auf einen notwendigen Ausbau der ÖPNV-Taktung und -Linien vor. Die Erreichbarkeit des S-Bahn-Haltes Lohhof mit dem Fahrrad und Pkw ist sehr günstig.
Landschaftliches Vorbehaltsgebiet:
Laut des Regionalplans liegt das Plangebiet im landschaftlichen Vorbehaltsgebiet „Östliches Dachauer Moos und Randbereich der Amperaue“. Da der gesamte Ortsteil Inhausermoos im landschaftlichen Vorbehaltsgebiet liegt, würde eine Flächenentwicklung an anderer Stelle daher keine Entlastung herbeiführen. Die geplante Fläche vergrößert das heutige Siedlungsgebiet am Birkenweg um 1,4 ha und um 100 m nach Süden. Vom Rand des südlichsten Gebäudes bis zum Sportplatz verbleiben 70 m Freifläche. Ein Zusammenwachsen mit dem Siedlungsbereich an der Moosachstraße und dem Sportplatz findet nicht statt.
Gemäß Grundsatz 1.2.2.04.5 des Regionalplans ist im landschaftlichen Vorbehaltsgebiet Nr. 4.5 auf folgende Sicherungs- und Pflegemaßnahmen hinzuwirken:
- Wiederherstellung feuchter Auen und Niedermoorstandorte
- Sicherung des Biotopverbundes im Übergang zum Ampertal
- Sicherung der naturbezogenen Erholungs- und der klimatischen Funktion
- Sicherung der Hecken, Gehölzbestände, bachbegleitenden Grünstrukturen und Grabensysteme
- Arten- und Gebietsmanagement (FFH)
- Auf geeigneten Standorten Neuanlage von Wald
Nicht von der Planung betroffen sind Flächen für den Biotopverbund und die naturbezogene Erholung, Bach- und Grabensysteme Flächen für den Artenschutz und geeignete Standorte für Wald.
Das Plangebiet liegt jedoch im Niedermoor. Moorböden haben Bedeutung für den Klimaschutz aufgrund einer hohen Senkenfunktion für Treibhausgase. Der Gemeinde ist bewusst, dass es sich im OT Inhausermoos um sensible Flächen handelt. Der gesamte Ortsteil besteht aus solchen Böden, alternative Standorte sind in Inhausermoos nicht vorhanden. Jede andere Fläche ist mit zusätzlichen Restriktionen behaftet. Echte Standortalternativen fehlen. Auch eine vergleichende Darstellung naturschutzfachlicher Kriterien ergibt, dass der gewählte Standort als Fläche für die Siedlungserweiterung zu bevorzugen ist und alternative Standorte im Ortsteil Inhausermoos nicht mehr und zum Teil viel weniger geeignet sind. Der gesamte Ortsteil befindet sich im landschaftlichen Vorbehaltsgebiet, liegt im Niedermoor und in einem Schwerpunktgebiet für den Arten- und Biotopschutz. Durch die Entwicklung von Bauland an vorliegendem Standort werden andere sensible Bereiche, die weitere ökologische Funktionen erfüllen, wie z.B. biotopkartierte Flächen, Flächen entlang der Moosach im regionalen Biotopverbund und extensiver genutzte und gehölzreichere Flächen, von Bebauung freigehalten.
Die Gemeinde verfolgt das Ziel des Flächensparens. Das dem Bebauungsplanentwurf zugrundeliegende Konzept sieht trotz der dörflichen Lage des Plangebietes verdichtete Strukturen vor. Eine ausschließlich dichte Bebauung mit Reihenhäusern und Geschosswohnungsbau scheidet jedoch mit Verweis auf die dörfliche Lage (siehe auch Stellungnahme des Landratsamtes), die nur begrenzt leistungsfähige Haupterschließung des gesamten Ortsteils und dem Ziel einer ausreichenden Durchgrünung und dem Erhalt von Freiflächen (Lage im landschaftlichen Vorbehaltsgebiet) aus. Zum Schutz des Niedermoorbodens soll eine Versieglung der rückwärtigen Freibereiche vermieden werden. Entsprechende Festsetzungen hierzu werden getroffen.
Das Gebiet wird gut durchgrünt und zur Landschaft hin hochwertig eingegrünt. Da entsprechend den Ergebnissen des Bruch- und Standsicherheitsgutachtens die Moorbirken im Birkenweg und dem Wendehammer nicht erhalten werden können, werden diese als nachzupflanzend festgesetzt. Zudem ist eine Fläche für Minimierungsmaßnahmen (Pflanzung von Moorbirken) in Form der südlichen Ortsrandeingrünung vorgesehen (siehe auch Stellungnahme und Abwägung der UNB).
