Der Verwaltung liegt ein Antrag auf Vorbescheid für das Grundstück FlNr. 283/83 der Gemarkung Haimhausen (Am Pfanderling 56 A) vor.
Im Zuge eines geplanten Neubauvorhabens werden von dem Bauherrn vorab im Rahmen eines Vorbescheides einige Detailfragen gestellt.
Als Vorbescheid bezeichnet man im Baurecht eine vor Einreichung eines Bauantrags beantragte verbindliche Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde über einzelne Fragen, über die im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden wären und die selbständig beurteilt werden können. Insbes. wenn geklärt werden soll, ob weitreichende Befreiungen von planungsrechtlichen Festsetzungen erteilt werden können. Positive Aussagen im Vorbescheid binden die Bauaufsichtsbehörde im nachfolgenden Genehmigungsverfahren, vorausgesetzt, die Genehmigungsplanung weicht nicht wesentlich von den Fragen und Darstellungen des Vorbescheids ab. Diese Bindung bezieht sich nur auf die im Antrag gestellten Fragen. Alle übrigen Belange oder Darstellungen, die erst in einem nachfolgenden Baugenehmigungsverfahren geprüft werden, sind von der Bindewirkung nicht erfasst.
Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Mischgebiet südlich des Feuerwehrhauses“ im sog. „Mischbereich“. Es ist festgesetzt, dass im künftigen Objekt im Erdgeschoss nur gewerbliche Nutzung und in den Obergeschossen nur Wohnnutzung zulässig ist.
Für die künftige Planung des Gebäudes sind mit dem Antrag auf Vorbescheid Anträge auf Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes beantragt.
Die Fragen seitens der Bauherrnschaft, die im Vorbescheidsverfahren beantwortet werden sollen lauten:
- Anlegen einer eigenständigen Zufahrt zur verkehrlichen und öffentlichen Erschließung des neu gebildeten Grundstücks FlNr. 283/83
Eine Befreiung von der Festsetzung Nr. 3.11.8 (Ein- und Ausfahrt) wird beantragt.
Verwaltungsausführung:
Das bisherige Bestandsgrundstück wurde gemäß dem Bebauungsplan im Jahr 1999/2000 bebaut, die zulässige GRZ jedoch nicht vollständig ausgeschöpft. Für die noch zur Verfügung stehende Bebauungsmöglichkeit wird nun eine eigenständige Zufahrt und Erschließung gewünscht. Die Zufahrt über das Bestandsgrundstück sowie dessen Bestands-Zufahrt wird von den Antragstellern nicht in Betracht gezogen. Eine Grundstücksteilung ist bereits erfolgt. Dies löst für sich allein jedoch keine Erschließungspflicht aus.
Mit der beantragten neuen Zufahrt zu dem Grundstück Fl.Nr. 283/83 sind auch Änderungen im Bereich der öffentlichen Verkehrsfläche (Zufahrt, öffentliche Parkflächen, und Bepflanzung) tangiert.
Die geplante Zufahrt führt über die öffentliche Fläche FlNr. 283/43. Im Bebauungsplan ist die Fläche als öffentliche Grünfläche dargestellt. Diese ist teilweise begrünt und dient teilweise als Zufahrt zum Grundstück FlNr. 283/33. Ein Teil der vorhandenen Begrünung müsste mit Herstellung der Zufahrt entfernt werden. In den Antragsunterlagen wurde angegeben, dass ein Ersatz der Begrünung auf dem eigenen Baugrundstück kompensiert werden wird.
- Grenzbebauung der Garage zum östlichen Nachbargrundstück
Befreiungen von den Festsetzungen
Nr. 2.4.2 Baugrenzen
Nr. 3.6.2 Garagen innerhalb überbaubarer Flächen
Nr. 3.12.1 Private Freifläche nicht überbaubar
Nr. 3.12.2 Private Freifläche für flächige Bepflanzung
werden beantragt.
Verwaltungsausführung
Laut Angabe ist für das künftige Objekt erdgeschossig eine gewerbliche Nutzung und im Übrigen eine Wohnnutzung vorgesehen.
Die Anzahl der erforderlichen Stellplätze und Garagen ist nach den Richtlinien für Kfz-Stellplätze gem. der Bekanntmachung der BayStMI vom 12.02.1978 nachzuweisen.
Die gemeindliche Stellplatzsatzung ist hier nicht anzuwenden.
Im Bebauungsplan ist zusätzlich geregelt, dass je Wohneinheit 2 Stellplätze auf eigenem Grund gefordert werden, davon mindestens einer als Garage oder gedeckter Stellplatz.
Aufgrund der Angaben der Antragsteller wird von einem Stellplatzbedarf von einer Garage und drei offenen Stellplätze ausgegangen. Aussagen zu Besucherstellplätzen wurden nicht getroffen.
Die geplante Garage ist teilweise innerhalb der Baugrenzen, in der Garagen zulässig sind, teilweise im Bereich der privaten Freiflächen, die nicht überbaubar sind jedoch mit der Ausnahme von Garagen sowie in der Fläche für die eine Bepflanzung vorgesehen ist. Hier ist ebenso ausnahmsweise eine Grenzgaragen zulässig.
Zusammengefasst ist der Standort der geplanten Grenzgarage zulässig, es bedarf keiner zusätzlichen Befreiung.
- Stellplatz vor Garage auf privater Freifläche
Verwaltungsausführung
Damit alle erforderlichen Stellplätze (vgl. Ausführungen zu Nr. 2) auf dem Grundstück untergebracht werden können wird u.a. ein offener Stellplatz vor der Garage geplant.
Art. 47 BayBO findet hier Anwendung. Für das künftige Gebäude ist ein Zu- bzw. ein Abfahrtsverkehr zu erwarten. Somit sind Stellplätze in ausreichender Zahl und Größe und in geeigneter Beschaffenheit herzustellen. Die Zahl der notwendigen Stellplätze ergibt sich aus der Bekanntmachung des Innenministeriums. Die ausreichende Größe richtet sich nach der Art und Zahl der Kraftfahrzeuge, die abgestellt werden sollen. Einzelheiten über die Abmessungen von Garagen sowie von Stellplätzen in Garagen enthält die GaStellV (Garagenstellverordnung). Die „geeignete Beschaffenheit“ besagt: Stellplätze müssen in der Lage sein, ihren Zweck zu erfüllen. Aus dieser Thematik heraus ist es unzulässig, den Stellplatznachweis mit einem Stellplatz im Stauraum der Garage zu führen; damit kann nämlich die Garage als „Hinterlieger“ ihre Funktion nicht mehr selbständig erfüllen.
Der Stellplatz vor der Garage kann nicht anerkannt werden. Die Stellplatzsatzung der Gemeinde ist nicht anzuwenden. In dieser ist der Stellplatz vor einer Garage nur bei einem Einfamilienhaus zulässig. Beim geplanten Vorhaben wird eine Mischnutzung entstehen.
Sollte die Stellplatzpflicht auf dem Baugrundstück nicht erfüllt werden, besteht noch Möglichkeit der Herstellung der notwendigen Stellplätze auf einem geeigneten Grundstück in der Nähe oder die Übernahme der Kosten für die Herstellung der notwendigen Stellplätze durch den Bauherrn gegenüber der Gemeinde (Ablösungsvertrag). Zu beiden letzten Punkten wurden in den Antragsunterlagen keine Angaben bzw. Aussagen getroffen.
Im Übrigen wird auf die beiliegende Begründung der Antragsteller sowie der Darstellung und Bilder verwiesen.
Erschließung
Straße
Grundsätzlich ist die Erschließung Aufgabe der Gemeinde (Art. 123 BauGB). Diese ist mit der Umsetzung des Bebauungsplanes erfolgt.
Räumlich endet die Erschließungsaufgabe an der Grundstückgrenze.
Ist eine Erschließungsanlage erstmalig endgültig hergestellt, so wie dies im Baugebiet Mischgebiet erfolgt ist, erlischt die Erschließungslast der Gemeinde. Verbesserungen und Erweiterungen gehören hier nicht dazu.
Die Erschließungslast kann sich auch dann zu einer Erschließungspflicht verdichten, wenn die Gemeinde einvernehmlich an der Baugenehmigung mitgewirkt hat.
Folglich müsste mit dem Bauherrn eine Vereinbarung über die Kostenträgerschaft der zusätzlichen Herstellung der Grundstückszufahrt geschlossen werden.
Kanal
Durch die Grundstücksteilung ist ein neues bebaubares Grundstück entstanden. Für das Grundstück ist ein Baurecht gegeben. Der Eigentümer des zur Bebauung anstehenden Grundstück hat einen Anspruch auf einen eigenen Anschluss (§ 4 Entwässerungssatzung –EWS-). Die Kosten für den Grundstücksanschluss im öffentlichen Straßengrund sind hier von dem Bauherrn zu tragen. Eine entsprechende Kostenerstattungsvereinbarung ist abzuschließen.
Wasser
Die Wasserversorgung ist Aufgabe des Wasserzweckverbandes Freising-Süd. Eine Anschlussmöglichkeit des Grundstücks im Rahmen der Maßgaben der Wasserabgabesatzung ist gegeben.
In der Gesamtbetrachtung schlägt die Verwaltung vor, dem Antrag auf Vorbescheid für die zusätzliche Grundstückszufahrt zuzustimmen. Entsprechende Ersatzpflanzungen für die zu entfernende Begrünung müssen gewährleistet sein.
Die Grenzgarage am geplanten Standort wird als bebauungsplankonform angesehen und ist zulässig.
Dem Stellplatz vor der Garage kann aufgrund der rechtlichen Bestimmungen des Art. 47 BayBO nicht zugestimmt werden. Die Begründung der Antragsteller kann nicht anerkannt werden, da die gemeindliche Stellplatzsatzung hier keine Anwendung findet.
Die Zustimmung soll unter der Voraussetzung erteilt werden, dass
eine Vereinbarung zur Kostenträgerschaft mit den Bauherrn für die Herstellung der künftigen Grundstückszufahrt sowie für den erforderlichen Kanalanschluss zustande kommt und
die erforderlichen Stellplätze und ggf. erforderliche Besucherstellplätze nachgewiesen werden.
