Der Verwaltung liegt der Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung von zwei Doppelhäusern mit Garagen und Carports für die Grundstücke FlNrn. 231/122 und 231/248 der Gemarkung Haimhausen (Paul-Erbe-Str. 32 und 34) vor.
Die Doppelhaushälften sind je im Ausmaß von 6 m Breite und 10,80 m Tiefe als E+D geplant. An der Westseite sind für jede künftige Doppelhaushälfte erdgeschossige Wintergärten mit je einer Grundfläche von 10 qm vorgesehen. Pro Doppelhaushälfte sollen je eine Garage und ein Carport entstehen.
Die Grundstücke befinden sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Hopfenbreite/Kl. Feld – 9. Änderung“.
Zum geplanten Vorhaben sind Befreiungen vom Bebauungsplan erforderlich und beantragt. Diese werden mit nachfolgend gestellten Fragen zum Vorbescheid dargelegt.
Nr. 1
Errichtung von Garagen und Carports außerhalb der dafür festgesetzten Planzeichen
Im Bebauungsplan ist unter Nr. 9.1 geregelt, dass Garagen bzw. Carports in den festgesetzten Flächen, sowie in den sonstigen überbaubaren Flächen (Bauraum für Hauptgebäude) zulässig sind.
Die Hauptbaukörper mit einer max. zulässigen GR von je 130 qm sollen laut der Planung als zwei getrennte Baukörper realisiert werden. Zwischen den beiden Gebäuden sind innerhalb des Bauraumes zwei Garagen und zwei Carports geplant. Durch die Trennung der beiden Baukörper lassen sich auf dem ursprünglich geplanten Garagenstandort die Garagen bzw. Carports nicht realisieren, da hier dann folglich der Zugang zu den jeweils außen liegenden geplanten Doppelhaushälften nicht mehr planbar ist. Aus diesem Grund wird die Verschiebung der Bauräume für Garagen/Carports an die südöstliche bzw. nordöstliche Grundstücksgrenze beantragt. Diese beiden Standorte befinden sich außerhalb der für Garagen vorgesehenen Bauräume.
Im Bebauungsplan ist zur Anzahl der erforderlichen Stellplätze pro Wohneinheit keine Aussage getroffen. Die gemeindliche Stellplatzsatzung findet keine Anwendung. Die Anzahl der erforderlichen Stellplätze ergibt sich aus den rechtlichen Bestimmungen der Garagenstellplatzverordnung in Verbindung mit den Richtlinien für den Stellplatzbedarf (Bekanntmachung des IMS vom 12.02.1978), die zum Zeitpunkt der Rechtsgültigkeit des Bebauungsplanes gilt, wonach je Wohneinheit 1 Stellplatz nachzuweisen ist.
Pro geplanter Doppelhaushälfte entstehen 2 Stellplätze = 8 Stellplätze insgesamt.
Ferner sind im Bebauungsplan zu offenen Stellplätzen explizit keine Aussagen getroffen. Offene Stellplätze sind folglich außerhalb der festgesetzten Baugrenzen zulässig. Es können somit jederzeit auf dem Grundstück weitere offene Stellplätze hergestellt werden, wenn es für den Bedarf (zusätzlich) notwendig erscheint.
Nr. 2
Errichtung von Wintergärten innerhalb der Baugrenzen mit einer Grundfläche von bis 10 qm je Doppelhaushälfte
Im Bebauungsplan ist unter Nr. 4.1 die max. zulässige Grundfläche in Quadratmeter der baulichen Anlage pro bestehender oder vorgeschlagener Parzelle (§ 19 BauNVO) angegeben.
Für die geplanten 4 Doppelhaushälften steht laut Bebauungsplan eine gesamte GR von 2 x 130 qm Grundfläche zur Verfügung. Diese GR wird mit der Planung der Hauptbaukörper ausgeschöpft.
Weiter wird zusätzlich geplant, dass pro künftiger Doppelhaushälfte je ein erdgeschossiger Wintergarten mit einer GR von je 10 qm entsteht.
Für die Überschreitung der GR ist eine Befreiung beantragt.
In jüngerer Zeit wurde bei anderen (Bebauungsplan-)Gebieten, falls es in der Beurteilung des Einzelfalles möglich erschien, eine Befreiung für Wintergärten erteilt.
Stellungnahme der Verwaltung:
Von den Festsetzungen des Bebauungsplanes kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und
1.Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, die Befreiung erfordern oder
2.die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
In Betracht kommen kann hier wohl lediglich die zweite Alternative „städtebaulich vertretbar“. Städtebaulich vertretbar ist eine Befreiung dann, wenn dies mit den städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist.
Die Grundzüge der Planung werden mit den Befreiungen als nicht berührt angesehen.
Ergänzend zu den zu klärenden Fragen zum Vorbescheid muss die gesicherte Erschließung gegeben sein.
Straße
Die Grundstücke grenzen nicht unmittelbar an eine öffentliche Verkehrsfläche an. Im Bebauungsplan ist hierzu geregelt, dass die Zufahrt über einen privaten Stichweg (FlNr. 231/247) erfolgt. Unter Nr. 12.1 der Festsetzungen ist weiter ausgeführt, dass bei Ausbildung dieses privaten Wohnweges eine Mindestbreite von 3,5 m erforderlich ist. Ferner wenn mehr als zwei Grundstücke oder mehr als zwei Wohneinheiten erschlossen werden, was mit dieser Antragstellung der Fall ist, diese Wohnwege dem öffentlichen Verkehr zu widmen sind.
Wasser/Kanal
Die Erschließung für Wasser/Kanal hat ebenfalls über den vorgenannten Stichweg zu erfolgen. Diese Fläche ist mit Geh-, Fahrt- und/oder Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belasten.
