Der Verwaltung liegt der Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit Doppelgarage für die Grundstücke FlNrn. 231/241 und 231/242 der Gemarkung Haimhausen (Paul-Erbe-Str. 24) vor.
Das Wohnhaus ist im Ausmaß von 10 m Breite und 13 m Länge als E+D geplant. An der Südseite ist ein Zwerchgiebel mit einer Breite von ca. 4,30 m vorgesehen. Die Doppelgarage soll an der östlichen Grundstücksgrenze entstehen. Ein offener Stellplatz ist an der südlichen Grundstücksgrenze geplant.
Die Grundstücke befinden sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Hopfenbreite/Kl. Feld – 9. Änderung“.
Zum geplanten Vorhaben sind Befreiungen vom Bebauungsplan erforderlich und beantragt. Diese werden mit nachfolgend gestellten Fragen zum Vorbescheid dargelegt.
Nr. 1
Stellplatznachweis
Anwendung der Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums des Inneren von 1978 bezüglich des Stellplatznachweises.
Nr. 2
Bezugspunkt für die Bemessung der Oberkante Erdgeschossfussboden
Im Bebauungsplan ist unter Nr. 6.1 geregelt, dass die Oberkante des Erdgeschossfußbodens in Gebäudemitte gemessen höchstens 40 cm über der natürlichen oder vom Landratsamt festgelegten Geländeoberkante liegen darf.
Laut vorliegender Planung wurde als Bezugspunkt die Gebäudemitte der Längsseite gewählt, die am nächsten an der Grundstückszufahrt liegt.
Nr. 3
Bezugspunkt für die Bemessung der Wandhöhe des geplanten Wohngebäudes
Im Bebauungsplan ist unter Nr. 6.2 vorgesehen, dass die Wandhöhe über Straßen- bzw. Geländeoberfläche bemessen wird.
Nr. 4
Überschreitung der Wandhöhe von 30 cm
Im Bebauungsplan ist unter Nr. 6.2 geregelt, dass die Wandhöhe mit der Bauweise „ID“ max. 3,50 m beträgt.
Dieses Maß wird aus Sicht des planenden Architekten als nicht ausreichend bezüglich der Nutzung des künftigen Dachgeschosses angesehen. Eine Befreiung für eine Wandhöhe von 3,80 m ist beantragt.
Nr. 5
Errichtung eines freistehenden Gebäudes anstatt eines zusammengebauten Grenzgebäudes
Unter Nr. 7.3 ist im Bebauungsplan geregelt, dass soweit im Bebauungsplan zusammengebaute oder Grenzbebauung vorgesehen ist, diese verbindlich ist.
Nr. 6
Firstrichtung
Die Firstrichtung ist unter Nr. 8 im Bebauungsplan verbindlich in Süd-Nord-Ausrichtung festgesetzt.
Beantragt wurde eine Drehung der Firstrichtung in Ost-West-Ausrichtung.
Nr. 7
Ist die Errichtung eines Zwerchgiebels möglich
Der Zwerchgiebel ist mit einer Breite von 4,30 m geplant.
Der Bebauungsplan enthält unter Nr. 10.3 Regelungen zu Dachgauben.
Nr. 8
Dachfarbe
In Nr. 10.8 des Bebauungsplanes ist die Farbe für die Dacheindeckung in naturroter oder kupferbrauner Plattendeckung auszuführen.
Geplant die die Dacheindeckung in anthrazit/schwarz auszuführen.
Nr. 9
Farbe und Material für Fenster und Außentüren
Im Bebauungsplan sind unter Nr. 10.8 festgelegt, u.a. Fenster und Außentüren in Holz auszuführen. Ausnahmen z.B. in Stahl sind zulässig, falls sich Materialien und Farben den allgemeinen Gestaltungsfestsetzungen anpassen.
Fenster, Terrassen- und Außentüren sind in anthrazit/schwarz aus Kunststoff oder Alu-Holz-Konstruktion geplant.
Nr. 10
Unterteilung der Fensterflächen
Der Bebauungsplan legt unter Nr. 10.7 fest, dass Fensterflächen größer als 1 qm unterteilt werden sollen.
Insbes. bei den geplanten Terrassentürflächen sind die Fensterflächen größer.
Stellungnahme der Verwaltung:
Von den Festsetzungen des Bebauungsplanes kann befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und
1.Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, die Befreiung erfordern oder
2.die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
3.die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
(§ 31 Abs. 2 BauGB)
Zu Nr. 1
Im Bebauungsplan ist zur Anzahl der erforderlichen Stellplätze pro Wohneinheit keine Aussage getroffen. Die gemeindliche Stellplatzsatzung findet keine Anwendung. Die Anzahl der erforderlichen Stellplätze ergibt sich aus den rechtlichen Bestimmungen der Garagenstellplatzverordnung in Verbindung mit den Richtlinien für den Stellplatzbedarf (Bekanntmachung des IIMS vom 12.02.1978), die zum Zeitpunkt der Rechtsgültigkeit des Bebauungsplanes gilt, wonach je Wohneinheit 1 Stellplatz nachzuweisen ist.
Ferner sind im Bebauungsplan zu offenen Stellplätzen explizit keine Aussagen getroffen. Offene Stellplätze sind folglich außerhalb der festgesetzten Baugrenzen zulässig. Es können somit jederzeit auf dem Grundstück weitere offene Stellplätze hergestellt werden, wenn es für den Bedarf (zusätzlich) notwendig erscheint.
Im vorliegenden Antrag sind 2 Wohneinheiten geplant.
Zwei Stellplätze sind in der geplanten Doppelgarage vorgesehen.
Ein offener Stellplatz ist an der südlichen Grundstücksgrenze geplant.
Zu Nr. 2 und Nr. 3
In der Örtlichkeit sind sehr unterschiedliche Geländehöhen vorhanden. Für eine optimale Einplanung des künftigen Wohngebäudes in das Gelände sollte die Höhenlage deshalb vom Landratsamt festgelegt werden. Sofern eine Befreiung hierzu erforderlich werden sollte, sollte dieser zugestimmt werden.
Ebenso sollte der Bemessungspunkt für die Wandhöhe vom Landratsamt festgelegt werden.
Zu Nr. 4
Bezüglich der beantragten Wandhöhe von 3,80 m werden die Grundzüge der Planung als berührt angesehen. Eine Befreiung sollte nicht erteilt werden.
Zu Nr. 5
Die Regelung bezüglich Festlegung zur Grenzbebauung findet in diesem Antrag keine Anwendung. Eine Befreiung hierfür erscheint nicht erforderlich. Grundsätzlich ist eine Trennung des vorgeschlagenen Baukörpers im Bebauungsplan und folglich Planung eines freistehenden Gebäudes städtebaulich vertretbar.
Zu Nr. 6
Mit der beantragten Befreiung zur Drehung der verbindlich festgelegten Firstrichtung werden die Grundzüge der Planung als berührt angesehen und keine der in der Begründung zur Befreiung angeführten Gründe erfüllen die unter § 31 Abs. 2 Nr. 1-3 BauGB genannten Voraussetzungen.
Zu Nr. 7
Eine Aussage explizit zu Zwerchgiebeln ist im Bebauungsplan nicht enthalten.
Ein Zwerchgiebel wird somit für allgemein zulässig angesehen.
Zu Nr. 7, Nr. 8 und Nr. 9
Den beantragten Befreiungen zur Dachfarbe sowie Material und Farbwahl der Fenster und Terrassen- bzw. Außentüren und der Unterteilung der Fensterflächen sollte entsprochen werden.
Ergänzend zu den zu klärenden Fragen zum Vorbescheid muss die gesicherte Erschließung gegeben sein.
Straße
Die Grundstücke grenzen nicht unmittelbar an eine öffentliche Verkehrsfläche an. Im Bebauungsplan ist hierzu geregelt, dass die Zufahrt über einen privaten Stichweg (FlNr. 231/244) erfolgt. Unter Nr. 12.1 der Festsetzungen ist weiter ausgeführt, dass bei Ausbildung dieses privaten Wohnweges eine Mindestbreite von 3,5 m erforderlich ist. Ferner wenn mehr als zwei Grundstücke oder mehr als zwei Wohneinheiten erschlossen werden, diese Wohnwege dem öffentlichen Verkehr zu widmen sind.
Wasser/Kanal
Die Erschließung für Wasser/Kanal hat ebenfalls über den vorgenannten Stichweg zu erfolgen. Diese Fläche ist mit Geh-, Fahrt- und/oder Leitungsrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belasten.
