Der Verwaltung liegt ein Antrag auf Vorbescheid zum Ersatzbau für ein bestehendes Wohngebäude und gleichzeitiger Erweiterung auf eine zweite Wohneinheit auf dem Grundstück FlNr. 1840/1 Gemarkung Haimhausen vor.
Das vorhandene Gebäude mit einer Größe von ca. 8,70 m x 7,50 m soll abgebrochen werden und ein Wohngebäude mit einer Größe von 9 m x 15 m mit 2 WE errichtet werden.
Im Vorbescheid sollen folgende Fragen geklärt werden:
- Ist für beide Wohneinheiten zusammen eine Wohnfläche von 210 qm zulässig (2 Familien, 1 x mit 2 Kindern).
- Sind für die Wohneinheiten zwei getrennte Eingänge zulässig?
- Ist eine Wandhöhe von 4,0 m zulässig?
- Ist bei der Höhenlage des Grundstücks von /- 0,00 m eine Höhe des FFB-EG von 0,35 m zulässig? (OK Straße 0,95 m, OG FFB-Bestand +,45 m).
Das Grundstück liegt im Außenbereich und ist im Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche Fläche dargestellt. Das bestehende Gebäude wurde im Jahr 1950 als „Einfamilienhaus für Landwirt …“ genehmigt.
Bauvorhaben im Außenbereich werden nach Art. 35 BauGB beurteilt. Ein sog. Privilegiertes Vorhaben gem. Abs. 1 scheidet aus.
Sonstige Vorhaben gem. § 35 BauGB können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Ein sog. Öffentlicher Belang ist z. B. die Darstellung im Flächennutzungsplan als Fläche für die Landwirtschaft.
In Abs. 4 ist eine Aufzählung begünstigter sonstiger Vorhaben genannt, denen nicht entgegengehalten werden kann, dass sie Darstellung des Flächennutzungsplans widersprechen, die natürliche Eigenart der Landschaft beeinträchtigen oder die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lassen. Es ist somit zu prüfen ob ein sog. sonstiges „begünstigtes Vorhaben“ nach § 35 Abs. 4 vorliegt .
Anwendung könnte
Abs. 4 Nr. 2 finden, wonach
„die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohngebäudes an gleicher Stelle unter folgenden Voraussetzungen:
- Das vorhandene Gebäude ist zulässigerweise errichtet worden
- Das vorhandene Gebäude weist Missstände und Mängel auf
- Das vorhandene Gebäude wird seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt und
- Tatsachen rechtfertigen die Annahme, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird. Hat der Eigentümer das vorhandene Gebäude im Wege der Erbfolge von einem Voreigentümer erworben, der es seit längerer Zeit selbst genutzt hat, reicht es aus, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird.
(Hinweis nach der BauGB -Novelle 2021 – Inkrafttreten vermutlich Juli 2021:
Nach bisheriger Regelung musste das vorhandene Gebäude seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt werden. Neu: Ersatzbau ist auch möglich, wenn der Eigentümer zum Zeitpunkt des Neubaus nicht mehr in dem zu ersetzenden Gebäude wohnt, ausreichend ist vielmehr, dass er schon vorher darin gewohnt hat.)
Abs. 4 Nr. 5 lässt
die Erweiterung eines Wohngebäudes auf bis zu höchstens 2 WE unter folgenden Voraussetzungen zu:
- Das Gebäude wurde zulässigerweise errichtet
- Die Erweiterung ist im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen und
- Bei der Errichtung einer weiteren Wohnung rechtfertigen Tatsachen die Annahme, dass das Gebäude vom bisherigen Eigentümer oder seiner Familie selbst genutzt wird.
Nach Ansicht der Verwaltung kann dem Vorhaben zugestimmt werden, da grundsätzlich ein Ersatzbau möglich ist und auch eine Erweiterung eines Bestandes auf 2 WE als Begünstigung vorgesehen ist. Es wäre vertretbar, dass beide Privilegien gleichzeitig zum Tragen kommen.
Erschließung:
Die Straßenerschließung ist gesichert.
Die Abwasserbeseitigung ist gesichert
Die Trinkwasserversorgung ist gesichert
Die Löschwasserversorgung ist zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht gesichert. Eine Lösung muss von Seiten der Gemeinde herbeigeführt werden.
