Neben der Ermächtigung zum Erlass der Mieterschutzverordnung (siehe TOP 3) hat der Gesetzgeber den Landesregierungen auch die Möglichkeit eingeräumt, durch eine baurechtliche Verordnung nach § 201a des Baugesetzbuchs (BauGB) Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt zu bestimmen.
Die Wirkungen der jeweiligen Verordnungen sind unterschiedlich: So zielt die Mieterschutzverordnung auf die kurzfristige Abmilderung der Mietbelastung als unmittelbare Folge der Wohnungsmarktanspannung; die baurechtliche Verordnung nach § 201a BauGB eher auf die Behebung der angespannten Lage durch Wohnungsbau.
In der baurechtlich bestimmten Gebietskulisse mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten daher dann Erleichterungen bei Befreiungsmöglichkeiten von den Festsetzungen eines Bebauungsplans und zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten im Wege einer Erweiterung des Vorkaufsrechts und des Baugebots für die Gemeinden.
Mit Schreiben vom 14.04.2022 teilte das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr mit, dass der Ministerrat im Dezember 2021 entschieden hat, von der Verordnungsermächtigung Gebrauch zu machen und dass der Erlass dieser nun vorbereitet wird.
Das Verfahren zum Erlass erfolgt wie beim Erlass der Mieterschutzverordnung zweistufig. Im Wortlaut entspricht die Regelung in § 201a BauGB der Regelung des § 556d BGB zur Mietpreisbremse (auf deren Grundlage die Mieterschutzverordnung, siehe TOP 2 erlassen wurde). Vor diesem Hintergrund hat das Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr in einem ersten Schritt gutachterlich prüfen lassen, ob die der Staatsregierung vorliegenden Erkenntnisse zum Erlass der Mieterschutzverordnung auch für das Baurecht verwendet werden können. Dies wurde im Grundsatz bejaht. Das Staatsministerium hat daher die Ausarbeitung eines wissenschaftlichen Gutachtens zur Identifizierung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt für den Bereich des Baurechts (§ 201a BauGB) in Auftrag gegeben, welches als Anlage zu dem TOP und im Sitzungs- und Dokumentenarchiv einsehbar ist. Auf dieser Grundlage identifiziert das Gutachten zunächst 183 bayerische Gemeinden, die statistisch einen angespannten Wohnungsmarkt aufweisen. Weitere 13 Gemeinden erfüllen die Bedingungen durch Übersprung aus den Nachbargemeinden im gleichen angespannten regionalen Wohnungsmarkt. Haimhausen fällt hier zunächst nicht darunter. Unter Berücksichtigung der Ergebnisse aus der gemeindlichen Anhörung zum Neuerlass der Mieterschutzverordnung konnten jedoch weitere 9 Gemeinden, so auch Haimhausen, in den Kreis der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt aufgenommen werden, 2 Gemeinden fielen weg. Insgesamt stellt das Gutachten damit für 203 Gemeinden einen angespannten Wohnungsmarkt fest. Haimhausen ist hier auf Seite 49 unter dem „AGS 9174121“ gelistet.
Das Staatsministerium gibt den Städten und Gemeinden sowie den kommunalen Spitzenverbänden nach § 201a Satz 8 BauGB nun die Gelegenheit, ihre Wohnungsmarkt-Expertise und örtliche Erkenntnisse beim Verordnungserlass einzubringen. Hierbei muss die Staatsregierung darauf achten, dass bei gleichlautendem Gesetzeswortlaut im BauGB und BGB die Bestimmung der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt für die beiden Verordnungen in sich schlüssig und zueinander widerspruchsfrei erfolgt. Jede Abweichung der Gebietskulisse nach § 201a BauGB von der Gebietskulisse nach der bayerischen Mieterschutzverordnung muss sorgfältig abgewogen und begründbar sein, damit die jeweiligen Regelungen rechtssicher ausgestaltet werden.
Stellungnahmen sollen hinreichend konkretisiert und sich erkennbar und detailliert mit den Ausführungen im Gutachten auseinandersetzen. Die Abgabe einer Stellungnahme ist freiwillig und bis zum 12.05.2022 befristet.
Nach Eingang der Stellungnahmen wird das Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr gemeinsam mit dem Gutachter prüfen, ob bei den einzelnen Städten und Gemeinden aufgrund mitgeteilter örtlicher Erkenntnisse zur Wohnungsmarktsituation eine von der bisherigen Datenlage abweichende Einstufung vorzunehmen ist. Auf dieser Grundlage werden die Städte und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt abschließend bestimmt werden.
Im Falle einer Stellungnahme soll zusätzlich dargelegt werden, ob und welchem Inhalt sich die Gemeinde im Rahmen der Anhörung zum Erlass der Mieterschutzverordnung geäußert hat und ggf. verbunden mit der Erläuterung, in welcher Hinsicht Veränderungen zu 2021 eingetreten sind.
Aus Sicht der Verwaltung ist eine Stellungnahme im hiesigen Verfahren entbehrlich, da Haimhausen im erstellten Gutachten (Stand: 29.03.2022) als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt erfasst ist. Beim Verordnungserlass durch die Staatsregierung würden dann die oben beschriebenen baurechtlichen Erleichterungen und zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten gelten.
