Der Verwaltung liegt der Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau eines Zweifamilienhauses mit Garage und Stellplätzen auf dem Grundstück FlNr. 963/16 der Gemarkung Haimhausen (Dachauer Str. 35) vor.
Das Wohnhaus (Einzelhaus) mit einer Länge von 14,61 m und einer Breite von 9,58 m ist als ID mit einer Dachneigung von 48 Grad geplant. An der Nord-Ostseite und an der Süd-Westseite sollen je zwei Zwerchgiebel entstehen. Ein Balkon ist an der Süd-Ostseite vorgesehen.
Auf dem Grundstück werden eine Doppelgarage sowie zwei offene Stellplätze realisiert.
Das Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Tegelfeld-West“, 4. Änderung.
Mit dem Antrag werden folgende Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes beantragt:
- Errichtung von zwei Wohneinheiten (Festsetzung 4.3.6) – Hinweis keine Teilung des Grundstücks durchführbar:
Begründung:
Die Grundstücksgröße, bzw. Aufteilung und das Bestandsgebäude stammen aus den 50-iger Jahren. Im Zuge des Flächensparenden Bauens wäre es sinnvoller das relativ große Grundstück mit zwei Wohneinheiten zu nutzen. Da das Gebäude die Grundfläche nicht überschreitet bleiben die prinzipiellen Planungskriterien, ländlicher Charakter und lockere Bebauung, davon unberührt.
Stellungnahme der Verwaltung:
Für das Vorhabengrundstück ist gemäß dem B-Plan ein Einzelhaus zulässig. Des Weiteren ist festgesetzt, dass je Wohnhaus nur eine Wohneinheit (WE) zulässig ist.
Der erforderliche Befreiungsantrag liegt den Antragsunterlagen bei.
Der Begründung zur 4. Änderung des B-Plan ist unter Nr. 6.1 zu entnehmen, dass mit der Änderung eine gewisse Verdichtung zugelassen werden soll. Diese soll allerdings nicht durch Erhöhung der WE sondern durch Erhöhung der Wohnfläche erfolgen. Des Weiteren ist aus den darin aufgeführten Grundsätzen zur geplanten Nachverdichtung zu entnehmen, dass die Zulassung weiterer WE angesichts der vorhandenen Infrastruktur sehr restriktive zu behandeln sei. Eine Befreiung würde die Grundzüge der Planung betreffen.
Die Gemeinde Haimhausen ist im Gutachten des Institut Wohnen und Umwelt (IWU) vom 29.03.2022 auf Seite 49 als Gemeinde mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne des § 201 a BauGB aufgeführt. Dieses Gutachten ist Grundlage für den beabsichtigten Erlass der Verordnung nach § 201a BauGB (Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt) durch die Bayerische Landesregierung, die wiederum Grundlage für die Anwendung des § 31 Abs. 3 BauGB sein wird.
Nach § 31 Abs. 3 BauGB sind bei der Entscheidung über eine Befreiung von den Festsetzungen des B-Plans die Grundzüge der Planung nicht mehr von Belang. Entscheidungskriterium ist nur noch ob die erforderliche Befreiung unter Würdigung nachbarlichen Interessen mit öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Eine Befreiung von der Anzahl der WE wurde im B-Plangebiet bisher nicht ausgesprochen. Das Vorhabengrundstück ist erschlossen, dass geplante Wohnhaus entspricht der festgesetzten Art der baulichen Nutzung, es soll im festgesetzten Bauraum errichtet werde, es hält die festgesetzte Wandhöhe und die erforderlichen Abstandsflächen ein. Eine Beeinträchtigung von nachbarlichen Interessen bzw. öffentlicher Belange ist nicht erkennbar.
Der beantragten Befreiung kann, im Vorgriff auf die o.g. Verordnung, zugestimmt werden.
- Höhenlage des Gebäudes (Festsetzung 4.3.7 i.V.m. Plandarstellung):
Begründung:
Die Oberkante des Erdgeschoßfußboden liegt ca. 2,40 m über dem Niveau der Dachauer Straße, wie bei dem bestehenden Einfamilienhaus. Das Gelände steigt von Zufahrt der Dachauer Straße zur Südwestgrenze um ca. 2,50 m.
Stellungnahme der Verwaltung:
Die Oberkante des Erdgeschoß Fertigfußboden (OK FFB) wird im B-Plan auf max. 0,30 m über Geländeoberkante, bezogen auf den Gehweg-/Straßenanschnitt der angrenzenden Erschließungsstraße (465,75 ü. NN) in Gebäudemitte festgesetzt. Die OK FFB dürfte somit in Gebäudemitte auf 466,05 ü. NN liegen.
Der Erdgeschossboden soll beim geplanten Gebäude wie bereits beim bestehenden Wohngebäude ca. 2,35 m über dem Niveau der Dachauer Str. (Erschließungsstraße) liegen (468,10 ü. NN). Grund hierfür ist, dass das Gelände von der Zufahrt Dachauer Str. bis zur Südwestgrenze des Vorhabengrundstücks um ca. 2,24 m steigt. Der Erforderliche Befreiungsantrag liegt den Antragsunterlagen bei.
Aus dem Nachgeforderten Geländeaufmaß der Firma Seidl & Partner vom 14.07.2022 geht hervor, dass die Gebäudeecken des Bestands im Süd-Osten auf einer Höhe von ca. 467,57 ü. NN und im Süd-Westen auf einer Höhe von ca. 467,50 ü. NN liegen (höchste Geländepunkte am Gebäude). Somit kann die OK FFB in Gebäudemitte statt wie beantragt von 468,10 ü. NN um 0,20 m auf 467,90 ü. NN gesenkt werden. Nach telefonischer Rücksprache mit dem Bauherrn vom 29.08.2022 besteht mit der Änderung der Höhe Einverständnis.
Einer Höhenlage OK FFB in Gebäudemitte von 467,90 ü. NN wird zugestimmt.
- Standort Doppelgarage (Festsetzung 4.4.3 und 4.6.2 i.V.m. der Plandarstellung):
Begründung:
Der Standort der Garage nach B-Plan würde die Zufahrt zur erschweren und hätte weitere versiegelte Flächen zur Folge. Der Standort näher an der Dachauer Straße würde auch den Schallschutz erhöhen. Um die Stellplatzsatzung zu erfüllen ist ein weiterer Stellplatz notwendig. Um eine gewisse Trennung der Nutzungseinheiten zu erreichen ist es sinnvoll den Stellplatz bzw. Carport an die bestehende Garage anzubauen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Im B-Plan ist für das Vorhabengrundstück eine Fläche für Garagen festgesetzt. Die geplante Doppelgarage (ein Stellplatz für WE 1, ein Stellplatz für WE 2) soll außerhalb der festgesetzten Fläche errichtet werden. Mit der geplanten Situierung der Doppelgarage kann die bereits bestehende Zufahrt genutzt werden. Somit ist keine weitere Bordsteinabsenkung und neu Versiegelung erforderlich. Der erforderliche Befreiungsantrag liegt den Antragsunterlagen bei.
Gemäß der Festsetzung 4.6.1 des B-Plan sind je Wohneinheit 2 Stellplätze auf privaten Grund gefordert. Davon ist mind. einer als Garage oder überdeckter Stellplatz nachzuweisen.
Der erforderliche Befreiungsantrag liegt den Antragsunterlagen bei.
Der beantragten Befreiung kann zugestimmt werden.
- Standort offene Stellplätze (Festsetzung 4.4.3 und 4.6.3 i.V.m. der Plandarstellung):
Aufgrund der zweiten Wohneinheit sind zwei weitere Stellplätze notwendig. Es besteht eine Zufahrt von der Dachauer Straße. Der Aufwand um die bestehende Zufahrt um ca. 6 m zu versetzen, neue Absenkung Randsteine und Bürgersteig, wäre unverhältnismäßig, da die jetzige Zufahrt den Grundsätzen des Bebauungsplanes nicht wiederspricht. Um die Versiegelung des Grundstückes möglichst gering zu halten ist es sinnvoll die Stellplätze nahe an der Straße zu erstellen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Für das Vorhabengrundstück ist im B-Plan keine Fläche für offene Stellplätze festgesetzt. Somit sollen die geplanten und gemäß der Festsetzung 4.6.1 zusätzlich erforderlichen Stellplätze (ein Stellplatz für WE 1, ein Stellplatz für WE 2) als offenen Stellplätze außerhalb errichtet werden. Für das Vorhabengrundstück sind keine Flächen für offenen Stellplätze vorgesehen, da der Kfz-Stellplatzbedarf laut B-Plan für eine Wohneinheit bereits mit der zulässigen Garage abgedeckt ist.
Der erforderliche Befreiungsantrag liegt den Antragsunterlagen bei.
Der beantragten Befreiung kann zugestimmt werden.
- Zuwegung Garage/Stellplätze (Festsetzung 4.6.6 i.V.m. Plandarstellung):
Begründung: Wie unter 4.
Stellungnahme der Verwaltung:
Für das Vorhabengrundstück ist im B-Plan die Zuwegung zur Garage festgesetzt. Dies Festsetzung kann, bedingt durch die Versetzung der Garage und Errichtung von 2 offenen Stellplätzen, nicht eingehalten werden. Mit der geplanten Zuwegung kann die bereits bestehende Bordstein- und Gehwegabsenkung sowie die bestehende Zufahrt genutzt werden.
Der erforderliche Befreiungsantrag liegt den Antragsunterlagen bei.
Der beantragten Befreiung kann zugestimmt werden.
- Standort der Einfriedung, durchlaufender Sockel (Festsetzung 4.12.1, 4.12.2, 4.12.3 i.V.m. Plandarstellung):
Begründung:
Der bestehende Zaun wurde im Zuge der Errichtung des Bürgersteiges gebaut und es wäre unverhältnismäßig den Sockel samt Zaun zu entfernen, des Weiteren gleicht der Sockel einen Höhenunterschied von ca. 30 cm aus.
Stellungnahme der Verwaltung:
Einfriedungen entlang der Dachauer Straße sind um 0,50 m zurückzuversetzen und durchlaufende Sockel sind mit einer max. Höhe von 0,10 m zulässig. Die Einfriedung ist offen und in Form von senkrechten Holzlatten- und Stabmattenzäunen auszuführen
Das Vorhabengrundstück ist bereits eingefriedet. Die Einfriedung wurde im Zuge der Errichtung des Bürgersteiges gebaut und hat einen Sockel von 0,50 m. Der Sockel gleicht einen Höhenunterschied von ca. 0,30 m aus. Bei einer Beseitigung der bestehenden Einfriedung müsste das Gelände des Vorhabengrundstück dem Bürgersteigniveau angeglichen werden. Die Einfriedung ist offen aber in Form von stehenden Metallstäben angelegt. Eine Beseitigung ist aus Sich der Verwaltung unverhältnismäßig. Der erforderliche Befreiungsantrag liegt den Antragsunterlagen bei.
Der beantragten Befreiung kann zugestimmt werden.
- Strauchbepflanzung (Festsetzung 4.8.3 i.V.m. der Plandarstellung):
Begründung:
Die Garage ragt nur max. 80cm in die Fläche der Strauchbepflanzung, dadurch wird der Grundsatz des Bebauungsplanes nicht beeinträchtigt. Bei einer Situierung der Garage nach dem Pflanzstreifen würde sich auch die Zufahrt und somit die versiegelte Fläche erhöhen, des Weiteren würde sich der nutzbare Garten verkleinern.
Stellungnahme der Verwaltung:
Für das Vorhabengrundstück ist entlang der Dachauer Straße eine Strauchbepflanzung festgesetzt. Die geplante Garage steht mit einer Tiefe von 0,795 m und einer Länge von 6,00 m in der Strauchbepflanzung. Eine andere Situierung der Garage im Grundstück hätte eine größere Flächenversiegelung zur Folge, da die Garage nicht nur um 0,795 m nach Süden versetzt werden müsste sondern auch, um die Zufahrbarkeit zu gewährleisten, nach Westen.
Der beantragten Befreiung kann zugestimmt werden.
- Abstand Dachgaube vom Giebel (Festsetzung 4.5.9 Spiegelstrich 5):
Begründung:
Abstand Dachgaube von Giebel 1,315. Beim Bestandsgebäude ist das Fenster im Erdgeschoss vorgegeben, um in der Flucht mit dem Fenster der Dachgaube zu bleiben muss der Mindestabstand von 2,0 m zum Giebel um 0,685 m unterschritten werden.
Stellungnahme der Verwaltung:
Firste von Dachaufbauten müssen mind. 1,00 m unter dem Hauptfirst bleiben.
An dem Gebäude sollen insgesamt 4 Zwerchgiebel errichtet werden. Keiner der Firste der Zwerchgiebel unterschreitet den mind. Abstand von 1,00 m. Somit ist die Befreiung nicht erforderlich.
Grünordnungsfestsetzungen:
Im B-Plan wurde der Baumbestand auf dem Vorhabengrundstück erfasst und fachlich bewertet. Im Bereich der geplanten Doppelgarage waren laut B-Plan ein Birnbaum (Nr. 2) und eine Blutpflaume (Nr. 3) vorhanden. Hierzu teilte die Bauherrenschaft im Vorbescheidverfahren mit, dass der Birnbaum krank war und die Blutpflaume durch einen Sturm massiv geschädigt wurde. Beide Bäume wurden bereits entfernt. Der geplante Neubau rückt gegenüber dem Altbestand näher an die Dachauer Straße. Daher müssen die im B-Plan vorhandene Magnolie (Nr. 4) und der vorhandene Apfelbaum (Nr. 5) entfernt werden. Des Weiteren ist geplant die im B-Plan aufgeführte Blutpflaume (Nr. 6) zu entfernen.
Gemäß der Baumbewertung (Anhang 2 zum B-Plan) fallen die o.g. Bäume nicht unter die Baumschutzverordnung der Gemeinde Haimhausen. Für diese Bäume ist daher durch eine Ersatzpflanzung gemäß der Festsetzung 4.7.2.4 Spiegelstrich 2 des B-Plans zu ersetzen. Wobei der Standort der Ersatzpflanzungen auf dem Grundstück verschoben werden kann und nicht den Vorgaben der Grünordnung des B-Plans entsprechen muss. Die Ersatzpflanzungen sind im Eingabeplan (Freiflächengestaltungsplan) bereits vorgesehen.
Verwaltungsausführung:
Im Vorfeld wurde bereits im Rahmen eines Vorbescheidverfahrens bzw. anschließendem Baugenehmigungsverfahren zum Um- und Anbau des besteh. Einfamilienhauses ein Zweifamilienhaus mit Befreiungen genehmigt. Auf Grund des schlechten Bauzustand ist es allerdings nicht wirtschaftlich das bestehende Gebäude umzubauen. Daher soll nunmehr das Bestandsgebäude abgebrochen werden und durch einen Neubau ersetzt werden. Die Verwaltung empfiehlt zuzustimmen, ggf. verpflichten den Bebauungsplan zu ändern.
