Zuletzt wurde die Verwaltung beauftragt, entsprechend nötige Schritte zur Einleitung eines Verfahrens mit dem Ziel, auf den Flurnummern 1604 und 1605 jeweils Gemarkung Haimhausen (südlich angrenzend an das Baugebiet Mooswiesen) ein Dorfgemeinschaftshaus und einen Bolzplatz zu errichten, durchzuführen und entsprechend zu berichten, siehe Beschluss des Gemeinderats vom 14.09.2021 – TOP 8.
In der Folgezeit wurde daher eine Grundlagenermittlung begonnen, die sich wie folgt zusammensetzt:
- Auftaktgespräch mit Planungsverband Äußerer Wirtschaftsraum
Dem Planungsverband wurde zunächst die Sachlage erläutert. Darauf aufbauend wurde eine Standortvariante skizziert, die der Anlage beigefügt ist. Anschließend wurde in einem ersten Gespräch unter anderem der Umfang notwendiger Gutachten im Rahmen der Bauleitplanung besprochen. Ferner wurden Herausforderungen in der Planung, insbesondere aufgrund der direkten Nähe zum Landschaftsschutzgebiet und aufgrund der Vorgaben des Landesentwicklungsprogramms (LEP) thematisiert. Es wurde daher vereinbart, zunächst Kontakt mit den entsprechenden Behörden für eine entsprechende Voreinschätzung bzw. Vorbewertung aufzunehmen.
- Kontakt mit Landratsamt Dachau und Regierung von Oberbayern – Höhere Landesplanungsbehörde
Das Landratsamt teilte daraufhin mit, dass die Lage des Standorts kritisch gesehen werde und ein Konfliktpotential vorhanden sei (z.B. Naturschutz, Immissionsschutz, Fahrverkehr etc.). Insbesondere für das Dorfgemeinschaftshaus wäre ein Standort im Ort oder in einem weniger sensiblen Umfeld sinnvoller. Hinsichtlich der Anbindung wurde an die Regierung von Oberbayern verwiesen.
Die Regierung von Oberbayern – Höhere Landesplanungsbehörde – teilte vorbehaltlich einer Bewertung der konkret ausgearbeiteten Planunterlagen mit, dass der Standort angesichts der vorgesehenen Nutzung und der beabsichtigten Darstellungsform noch als angebunden im Sinne des LEP 3.3 Z bewertet werden könne. In diesem Zusammenhang solle aber geprüft werden, ob nicht eine Integration der bestehenden und bereits funktional gestalteten Grünflächen zwischen Ortsrand und Projektgebiet in die auszuarbeitenden Planungen erfolgen sollte. Zudem ist das vorgesehene Gebiet sowohl im regionalen Grünzug München-Nordwest (RP 14 B II Z 4.6.1), als auch im landschaftlichen Vorbehaltsgebiet (RP 14 Karte 3). Auch wenn es durchaus möglich erscheint, dass die, ggf. wie angeregt erweiterten, Planungen im Sinne einer Ortsabrundung betrachten werden können, wäre in den Planunterlagen fachkompetent nachzuweisen, dass die Planung den Funktionen des Regionalen Grünzugs gem. RP14 Z 4.6.1 nicht entgegensteht. Des Weiteren sollte dargestellt werden, wie den grundsätzlichen Belangen des Naturhaushalts sowie des Landschaftsbildes gem. RP 14 B I G 1.2.1 sowie den Sicherungs- und Pflegemaßnahmen gem. RP 14 B I G 1.2.2.04.4 Rechnung getragen werden soll.
- In der Planung weiter zu berücksichtigende (städtebauliche) Aspekte
In einem weiteren Gespräch mit dem Planungsverband wurden neben den oben genannten Themen weitere Punkte besprochen, die im Rahmen der Planung und später bei der Realisierung und Betrieb beachtet werden müssten:
Auch wenn sich die Ortsteilbewohner*innen und die örtlichen Vereine klar für die Lage am Ortsrand entschieden haben, wäre mit der Standortkritik, insbesondere vom Landratsamt, und der damit verbundenen Frage nach der Suche eines zentraleren Standorts, umzugehen.
- Verkehrliche Erschließung/ Anlieferung:
Die Anfahrt mit dem Pkw müsste über den als Gemeindeverbindungsstraße gewidmeten „Schwarzen Weg“ und mit dem Rad ggf. über die Mühlenstraße durch das Wohngebiet erfolgen. Hier ist zu beachten, dass der vom Plangebiet südlich gelegene und nicht ausgebaute Weg nicht im Alleineigentum der Gemeinde steht. Er ist als öffentlicher Feld- und Waldweg gewidmet und dient lediglich der Bewirtschaftung von Feld- und Waldgrundstücken. Die Grundstückszuschnitte (vor allem zur Mühlenstraße) sind im Gesamtkontext ebenfalls anzusprechen.
Der Anlieferverkehr müsste auch über den „Schwarzen Weg“ erfolgen.
- Parkplätze für Pkw und Fahrräder:
Sämtliche Stellplätze für Pkw und Abstellplätze für Fahrräder müssten neu hergestellt werden und bedeuten neben entstehenden Kosten auch eine zusätzliche Neuversiegelung und Inanspruchnahme von Flächen.
- Wasserversorgung/Löschwasserversorgung:
In der Mühlenstraße ist eine Wasserleitung vorhanden. Nach Rückmeldung des zuständigen Wasserversorgers (Zweckverband Wasserversorgungsgruppe Freising-Süd) wäre die Versorgung grundsätzlich unproblematisch. In der Mühlenstraße könnte ein Schacht mit Abzweig gesetzt und dann eine Leitung durch die gemeindliche FlNr. 1601/1 (Ausgleichsflächen) gelegt werden. Da eine Leitung von ca. 150 m benötigt würde, würden entsprechende Kosten entstehen. Ob ausreichend Löschwasser zur Verfügung steht oder weitere Maßnahmen erforderlich sind, müsste im Laufe des Verfahrens näher geprüft werden.
- Abwasser- und Oberflächenwasserentsorgung
Ebenfalls in der Mühlenstraße liegen Kanalleitungen, die für die Abwasserentsorgung als Grundlage dienen könnten. Da für einen Anschluss an das gemeindliche Kanalnetz ebenfalls ca. 150 m Leitungen verlegt werden müssten, stellt sich die Frage, ob eine Kleinkläranlage hier die günstigere Variante wäre. Eine Nachfrage beim Landratsamt ergab hierzu die grundsätzliche Möglichkeit einer Kleinkläranlage. Weitere Informationen bzw. Kostenschätzungen müssten über ein Fachbüro eingeholt werden. Eine entsprechende Anfrage erfolgte bereits; eine Antwort steht allerdings noch aus.
Anfallendes Oberflächenwasser könnte im Bereich des Bolzplatzes versickert werden, alternativ könnte möglicherweise eine Einleitung in den Schwebelbach erfolgen. Konkretere Erkenntnisse hierzu wird es allerdings erst mit voranschreitender Planung (nach entsprechender Beteiligung der Fachstellen wie dem Wasserwirtschaftsamt München) geben können.
Das Dorfgemeinschaftshaus würde eine schlechte Anfahrbarkeit für die Müllabfuhr haben, sodass die Tonnen voraussichtlich bis zur Mühlenstraße 56 gebracht werden müssten.
- Konfliktpotential aufgrund angrenzender Nutzungen:
Aufgrund der unmittelbar angrenzenden Ausgleichsfläche, dem Landschaftsschutzgebiet, den landwirtschaftlichen Flächen, den Waldbereichen und den benachbarten Wohnnutzungen wären entsprechende Konflikte denkbar. Ein Naturschutzverband hat diesbezüglich schon Kontakt mit dem Planungsverband aufgenommen und ggf. rechtliche Schritte gegen die Planungen angekündigt.
- Eingeschränkte Grundstücksverfügbarkeit:
Die in Betracht kommenden Flächen (FlNr. 1604 und 1605) sind nicht im Besitz der Gemeinde Haimhausen. Von der grundsätzlichen Flächenverfügbarkeit ist nach derzeitiger Sachlage aber auszugehen. Die Nutzung wäre jedoch zeitlich begrenzt und es besteht das Risiko, dass die Fläche nach Ablauf vertraglicher Vereinbarungen trotz der aufgewendeten Mittel wieder in den Ursprungszustand zurückversetzt und hierfür erneut Mittel generiert werden müssten.
- Nutzungsintensität und -dauer durch die Vereine:
Auch wenn sich aktuell die Frage nach der Nutzungsintensität und -dauer durch die Vereine nicht stellt, sollte diese jedoch unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit und unter dem Gesichtspunkt Aufwand vs. Nutzen mit Blick auf das Ziel eines langfristigen Betriebs des Dorfgemeinschaftshauses nicht außer Acht gelassen werden.
- Kostenschätzung
Um einen Überblick über die Kosten für die Errichtung des Dorfgemeinschaftshauses und des Bolzplatzes zu erhalten, wurde eine erste Kostenschätzung erstellt. Diese unterteilt sich in die Prozesse der Baurechtschaffung (=Bauleitplanung), der Grundstückskosten, der Erschließung und der Realisierung. Hierbei wurden übliche Positionen eingepreist und etwaige Eigenleistungen durch die Vereine berücksichtigt. Die Eigenleistungen müssten im weiteren Planungsprozess jedoch noch konkret abgestimmt und vereinbart werden. Weitere Kosten können sich im Verfahren ergeben, deren Umfang und Ausmaß aktuell jedoch nicht prognostiziert werden können.
Im Ergebnis wurden Kosten in Höhe von insgesamt ca. 670.000,- Euro (netto) geschätzt.
Diese Schätzung soll dem Gremium einen groben Überblick geben und als Grundlage für die Entscheidung über das weitere Vorgehen dienen. Da die Preissituation aktuell weiterhin dynamisch ist und vorhandene Preiskalkulationen teils veraltet sind, wird um Verständnis für etwaige Ungenauigkeiten gebeten.
- Haushaltslage
Bei dem Projekt ist zu berücksichtigen, dass überwiegend die Gemeinde die Kosten tragen würde und sich die Vereine von Ottershausen lediglich durch kleinere Eigenleistungen beteiligen würden. Im Unterschied zu anderen Projekten würde hier keine Kostenübernahme durch den/die Planbegünstigten erfolgen. In der Gesamtbetrachtung ist jedoch zu bedenken, dass in der Vergangenheit insbesondere die übrigen Sportvereine wie der SV Haimhausen und der SC Inhauser Moos auch nicht unerheblich finanziell unterstützt wurden (Stichwort: Gleichbehandlung).
Aus Sicht der Kämmerei wäre eine Realisierung (= Erschließungsmaßnahmen und Bau/Herstellung des Bolzplatzes und Dorfgemeinschaftshauses) allerdings frühestens in den Haushaltsjahren 2024/2025 denkbar. Eine frühere Realisierung ist ohnehin aufgrund der erforderlichen Bauleitplanverfahren ausgeschlossen. Die Aufwendung von Planungskosten in den Haushaltsjahren 2023/2024 wäre allerdings möglich und könnte entsprechend eingeplant werden.
- Weiteres Vorgehen
Das Gremium wird im Rahmen einer wertenden Gesamtbetrachtung gebeten, eine Entscheidung zum weiteren Vorgehen zu treffen. Hierbei sollen insbesondere die Fragen geklärt werden, ob sich die Verwaltung dem Projekt vollumfänglich widmen und im nächsten Schritt mit der Bauleitplanung beginnen soll. Hierbei sollten auch Aussagen zur zeitlichen Umsetzung der einzelnen Prozesse (Bauleitplanung, Erschließung und Realisierung) getroffen werden.
Absehbare finanzielle und/oder personelle Auswirkungen der Beschlussfassung:
Je nach Entscheidung des Gremiums sind in den kommenden Haushaltsjahren entsprechende Mittel (zunächst für die Planung, dann für die Realisierung) einzuplanen.
