Antrag auf Vorbescheid zum Neubau von zwei Einfamilienhäusern mit einer Doppelgarage und einer Einfachgarage auf dem Grundstück FlNr. 214/1 der Gemarkung Haimhausen

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Antrag auf Vorbescheid zum Neubau von zwei Einfamilienhäusern mit einer Doppelgarage und einer Einfachgarage auf dem Grundstück FlNr. 214/1 der Gemarkung Haimhausen

Daten angezeigt aus Sitzung: Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses, 13.12.2022

Beratungsreihenfolge

Gremium	Sitzung	Sitzungsdatum	ö / nö	Beratungstyp	TOP-Nr.
Bau-, Planungs- und Umweltausschuss (Gemeinde Haimhausen)	Sitzung des Bau-, Planungs- und Umweltausschusses	13.12.2022	ö		1.1

Sachverhalt

Der Verwaltung liegt ein Antrag auf Vorbescheid zum Neubau von zwei Einfamilienhäusern mit einer Doppelgarage und einer Einfachgarage auf dem Grundstück FlNr. 214/1 der Gemarkung Haimhausen (Brunnenfeldstraße 48) vor.

Es ist geplant für die Bebauung die FlNr. 214/1 real zu teilen. Durch die Teilung entstehen zwei voneinander unabhängige Grundstücke.

Das Haus 1 soll im vorderen Bereich (Norden) des Grundstücks FlNr. 214/1 errichtet werden. Es wird eine Breite von 8,96 m, eine Länge von 11,66 m und eine Wandhöhe von 3,50 m erhalten und ist als I+D geplant. Als Dachform soll es ein Satteldach mit einer Neigung von 23° erhalten. Die Einzelgarage ist an der Grenze zur FlNr. 214/6 vorgesehen und wird ein Flachdach erhalten.

Das Haus 2 soll im hinteren Bereich (Süden) des Grundstücks FNr. 214/1 errichtet werden. Es wird eine Breite von 10,72 m, eine Länge von 12,82 m und eine Wandhöhe von 5,52 m erhalten und ist als II+D geplant. Als Dachform soll es ein Satteldach mit einer Neigung von 30° erhalten. Die Doppelgarage ist an der Grenze zur FlNr. 188/9 und 188/10 vorgesehen und wird ein Flachdach erhalten.

Des Weiteren ist geplant, für die beabsichtigte Neubebauung, drei Nordmanntannen mit einem Stammumfang von 2,70 m bis 3,2 m und eine Schwarzkiefer mit einem Stammumfang von 1,90 m zu fällen.

Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Hopfenbreite kleines Feld“ (B-Plan). Bei dem B-Plan handelt es sich um einen einfachen B-Plan. Die Zulässigkeit eines Bauvorhabens richtet sich daher nach den Festsetzungen des B-Plans und im Übrigen nach § 34 BauGB (§ 30 Abs. 3 BauGB).

Im B-Plan ist für das Vorhabengrundstück eine Bebauung I+D mit einer Wandhöhe von 3,20 m, der Dachform Satteldach mit einer Dachneigung von 47° - 51° festgesetzt. Des Weiteren ist für das Vorhabengrundstück ein Bauraum festgesetzt.

Für das Haus 1 kann als Bezugsfall die vorhandene Bebauung auf der FlNr. 214/6 (Brunnenfeldstraße 44 und 46) herangezogen werden und für das Haus 2 die vorhandene Bebauung auf der FlNr. 214 (Peter-Rosegger-Straße 5).

Vor Einreichung eines Bauantrags ist auf Antrag des Bauherrn zu einzelnen Fragen des künftigen Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen (Art. 71 Satz 1 BayBO).

Die Gemeinde Haimhausen ist in der Anlage 1 zur Gebietsbestimmungsverordnung Bau (GBestV-Bau) unter Nr. 5.1.3 aufgeführt und zählt somit zu den Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Fragen:

Ist die Art der baulichen Nutzung zulässig?

Der B-Plan beinhaltet zur Art der baulichen Nutzung keine Festsetzung. Die Zulässigkeit nach der Art der baulichen Nutzung richtet sich daher nach der näheren Umgebung. Bei der näheren Umgebung handelt es sich um ein reines Wohngebiet (WR) in dem Wohngebäude zulässig sind (§ 3 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO). Die geplante Nutzung ist Wohnen.

Ist das Maß der baulichen Nutzung zulässig?

Überbaubare Grundstücksfläche (GRZ und GFZ):

Haus 1:

Für das Bauvorhaben Wohnhaus 1 ist eine GRZ I von 0,17, eine GRZ II von 0,37 und eine GFZ von 0,14 geplant. Der B-Plan beinhaltet diesbezüglich keine Festsetzungen. Die Zulässigkeit richtet sich daher nach der näheren Umgebung.

Für den Bezugsfall wurden im vorliegenden Antrag keine Angaben gemacht. Der genehmigten Eingabeplanung, die der Gemeinde Haimhausen vorliegt, ist zu entnehmen, dass für den Bezugsfall die GRZ 0,41 und die GFZ 0,51 betragen.

Haus 2:

Für das Bauvorhaben Wohnhaus 2 ist eine GRZ I von 0,27, eine GRZ II von 0,37 und eine GFZ von 0,44 geplant. Der B-Plan hat diesbezüglich keine Festsetzungen. Die Zulässigkeit richtet sich daher nach der näheren Umgebung.

Der Bezugsfall weist eine GRZ I von 0,16, eine GRZ II von 0,28 und eine GFZ von 0,29 auf.

Die GRZ I, die GRZ II und die GFZ entsprechen zwar nicht dem genannten Bezugsfall, sind aber auf der FlNr. 214/6 (Brunnenfeldstraße 44 und 46) vorhanden.

Kann der Überschreitung der Wandhöhe (WH) zugestimmt werden?

Haus 1:

Das geplante Wohnhaus 1 soll eine WH von 3,50 m erhalten. Im B-Plan ist für die Bebauung I+D eine WH von 3,20 m festgesetzt. Der Bezugsfall hat laut genehmigter Eingabeplanung eine WH von 3,15 m. Das Wohnhaus auf der FlNr. 214/2 (Peter-Rosegger-Straße 1) hat laut genehmigter Eingabeplanung eine WH von 3,55 m.

Haus 2:

Das geplante Wohnhaus 2 soll eine WH von 5,52 m erhalten. Im B-Plan ist für II+D eine WH von 5,90 m festgesetzt.

Kann der Unterschreitung der Dachneigung (DN) zugestimmt werden?

Haus 1:

Für das Wohnhaus 1 ist eine DN von 23° geplant. Im B-Plan ist für I+D eine DN von 47° - 51° festgesetzt. Der Bezugsfall hat eine DN von 51° auch wurde bisher im Geltungsbereich des B-Plans keine entsprechende Befreiung ausgesprochen. Allerdings ist die DN städtebaulich vertretbar und unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar (§ 31 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BauGB).

Haus 2:

Für das Wohnhaus 2 ist eine DN von 30° geplant. Im B-Plan ist für II+D eine DN von 23° - 27° festgesetzt. Es handelt sich um eine Überschreitung und um keine Unterschreitung. Der Bezugsfall hat eine DN von 35°.

Kann der Überschreitung des Bauraums (BR) zugestimmt werden?

Haus 1:

Es ist geplant das Haus 1 teilweise und die dazugehörige Garage komplett außerhalb des festgesetzten Bauraums zu errichten. Das Wohnhaus des Bezugsfalls wurde teilweise und die dazugehörigen Garagen komplett außerhalb des festgesetzten Bauraums errichtet.

Haus 2:

Es ist geplant das Haus 2 und die dazugehörige Garage komplett außerhalb des im B-Plan festgesetzten Bauraums zu errichten. Das Wohnhaus und die Garage des Bezugsfall befinden sich nur teilweise und nicht in dem Umfang außerhalb des Bauraums, allerdings wurden im Geltungsbereich des B-Plans bereits Wohnhäuser (z.B. FlNr. 214/5, Brunnenfeldstraße 42) außerhalb des Bauraums genehmigt.

Kann der Realteilung, wie in den Plänen dargestellt, zugestimmt werden?

Grundstücksteilungen sind baurechtlich nicht genehmigungsbedürftig. Allerdings müsste die Untere Bauaufsichtsbehörde im Rahmen des Art. 54 BayBO die Grundstücksteilung rückgängig machen, wenn diese öffentlich-rechtlichen Vorschriften wiederspricht und auf andere Weise keine rechtmäßigen Zustände hergestellt werden können.

Mit der vorgesehenen Realteilung der FlNr. 214/1 werden zwei voneinander unabhängige Grundstücke gebildet. Ein zu bebauendes Grundstück muss u.a. nach der Größe für die beabsichtigte Bebauung geeignet sein (Art. 4 Abs. 1 Nr. 1 BayBO). Dies bedeutet, dass die erforderlichen Abstandsflächen für die Bebauung auf dem Vorhabengrundstück selbst liegen müssen (Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayBO). Beim Haus 2 wäre das nicht der Fall, da die Abstandsfläche im Norden von Haus 2 auf das zukünftige Nachbargrundstück fallen würde. Die Abstandsfläche müsste rechtlich gesichert werden oder der Nachbar müsste gegenüber dem Landratsamt Dachau schriftlich zustimmen (Art. 6 Abs. 2 Satz 3 BayBO). Entsprechende Unterlagen sind dem Antrag nicht beigefügt.

Des Weiteren muss das Vorhabengrundstück in einer angemessenen Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen (Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayBO). Auch dies wäre nicht der Fall. Es ist vorgesehen das Vorhabengrundstück über einen Wohnweg, der über die FlNr. für Haus 1 führen soll, zu erschließen. Die hierfür erforderliche rechtliche Sicherung gegenüber dem Landratsamt Dachau (Art. 4 Abs. 2 Nr. 2 BayBO) liegt derzeit nicht vor. Auch muss die für das Haus 2 erforderliche Feuerwehrbewegungsfläche, die zum Teil auf der FlNr. für das Haus 1 liegen soll, rechtlich gesichert werden.

Des Weiteren ist der Antragssteller darauf hinzuweisen, dass anfallendes Niederschlagswasser auf dem Vorhabengrundstück versickert oder rückgehalten werden muss.

Ist die Zufahrt von der Brunnfeldstraße zulässig?

Das Vorhabengrundstück muss in einer angemessenen Breite an eine öffentliche Verkehrsfläche anliegen (Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayBO). Das Vorhabengrundstück soll über einen Wohnweg erschlossen werden der an die Brunnenfeldstraße (öffentliche Verkehrsfläche) anliegt. Die hierfür erforderliche rechtliche Sicherung gegenüber dem Landratsamt Dachau liegt (Art. 4 Abs. 2 Nr. 2 BayBO) den Antragsunterlagen nicht bei.

Kann der Fällung der in den Plänen dargestellten Bäume zugestimmt werden?

Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich der Verordnung über den Schutz des Bestandes an Bäumen und Sträuchern der Gemeinde Haimhausen vom 05.November 2001 (BaumschutzVO). Diese wird zur Zeit überarbeitet und soll in einer neuen Fassung erlassen werden, hat aber noch in der Fassung vom 05.11.2001 Gültigkeit.

Für die beabsichtigte Neubebauung sollen drei Nordmanntannen mit einem Stammumfang von 2,70 m bis 3,2 m und eine Schwarzkiefer mit einem Stammumfang von 1,90 m gefällt werden. Bei den Bäumen handelt es sich um Nadelhölzer die unter die Regelung der BaumschutzVO fallen (§ 1 Buchst. b) BaumschutzVO) und für deren Entfernung eine Genehmigung erforderlich ist. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn aufgrund anderer Rechtsvorschriften (hier BayBO) ein Anspruch auf eine Genehmigung eines Vorhabens besteht und dessen Verwirklichung ohne eine Entfernung der Bäume nicht möglich ist (§ 4 Abs. 1 Nr. 1 BaumschutzVO). Ein Anspruch auf die Baugenehmigung besteht wenn diesem keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die im Genehmigungsverfahren geprüft werden müsse, entgegenstehen (Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO). Sollte die beiden Wohnhäuser wie im vorliegenden Plan zum Vorbescheidsantrag baurechtlich genehmigt werden, stehen die Bäume entweder an der Stelle der geplanten Wohnhäuser oder würden bei den Bauarbeiten so stark geschädigt, dass die Bäume entfernt werden müssten.

Für die entfernten Bäume ist auf dem Bauvorhabengrundstück entweder ein angemessener Ersatz zu leisten oder wenn dies nicht möglich ist eine Ausgleichszahlung zu leisten (§ 5 Abs. 3 und 5 Baumschutz VO).

Beschluss 1

Der Bau-, Planungs- und Umweltausschuss stimmt zum Antrag auf Vorbescheid nachfolgenden Fragen zu:

Art der baulichen Nutzung:

Der Art der baulichen Nutzung Wohnen wird zugestimmt.