Der Verwaltung liegt ein Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau einer Wohnanlage mit 9 Häusern und einem Garagenhof mit Technikgebäude (hier Haus 1c) auf dem Grundstück FlNr. 1839/29 der Gemarkung Haimhausen (Birkenweg 18, 85778 Haimhausen) vor.
Bei dem Haus 1c handelt es sich um ein Mittelhaus eines Vierspänners, der mit einer Gesamtlänge von 32,00 m und einer Breite von 10,00 m geplant ist. Das Haus 1c ist als E+I (Erdgeschoss, Obergeschoss) mit einer Länge von 8,00 m und einer Breite von 10,00 m (Pultdach mit einer Dachneigung von 8,5°) geplant. An der Südseite soll das Haus 1c eine Terrasse erhalten. Auf dem Dach wird eine PV-Anlage montiert.
Die erforderlichen KfZ-Stellplätze werden auf dem Garagenhof (FlNr. 1839/44, Gemarkung Haimhausen) errichtet.
Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Birkenweg Süd“ (B-Plan). Mit dem Bauantrag werden folgende Befreiungen von den Festsetzungen des B-Plans beantragt.
- Überschreitung der Grundflächenzahl (GRZ) (Festsetzung A 3.3 i.V.m. Plandarstellung und Nutzungsschablone):
Die zulässige Grundfläche gemäß Punkt 3.1 wird eingehalten. Die zulässige GRZ wird lediglich um 2,5% überschritten, um die erforderlichen Nebenanlagen (Eingangsstufen, überdachte Terrasse, Zuwegung, Fahrradstellplätze) in funktionsgerechten Größen herstellen zu können.
Stellungnahme der Verwaltung:
Unter der Festsetzung 3.1 i.V.m. Nutzungsschablone ist für das Vorhabengrundstück eine Grundfläche (GR) von 80 m² festgesetzt. Diese wird durch das Bauvorhaben mit 80 m² Grundfläche eingehalten. Die GR darf u.a. durch Außentreppen, Vordächer und Terrassen um 20% überschritten werden (Festsetzung 3.2). Dies entspricht einer max. zulässigen GR von 96 m². Auch diese ist mit 95,82 m² eingehalten. Die gesamte geplante GR beträgt 111,92 m² dies entspricht einer GRZ von 0,61 und somit einer Überschreitung der festgesetzten GRZ von 0,6 (Festsetzung 3.3 i.V.m. Nutzungsschablone) um 2,5%. Hier werden den in der Festsetzung 3.2 B-Plan genannten Nebenanlagen noch Nebenanlagen nach § 19 Abs. 4 Nrn.1-3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) zugeordnet. Hierunter fällt die geplante und erforderlichen Zuwegung, die Flächen für Müllbehälter, Geräteschuppen und Fahrradstellplätze.
Durch die geringfügige Überschreitung der GRZ werden die Grundzüge der Planung nicht berührt, sie ist städtebaulich vertretbar und nachbarliche Interessen werden nicht negativ berührt.
Der beantragten Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
- Überschreitung der Baugrenze durch die Terrasse (Festsetzung A 4.4 i.V.m. Plandarstellung):
Begründung:
Eine Verschiebung der Baukörper nach Norden, um die Überschreitung der Baugrenze zu vermeiden, wurde geprüft und verworfen, um eine ausreichende Breite des im Norden liegenden Privatweges sicherzustellen. Bei einer Verschiebung nach Norden würde zudem die Eingangstreppe wiederum die Baugrenze überschreiten. Der Terrassenbelag wird wasserdurchlässig ausgeführt.
Stellungnahme der Verwaltung:
Unter der Festsetzung 4.4 ist festgesetzt, dass untergeordnete Bauteile wie z.B. Terrassen nur innerhalb der Baugrenzen zulässig sind. Die geplante Terrasse soll die festgesetzte Baugrenze im Süden des Bauvorhabens auf einer Breite von 5,50 m um 1,00 m überschreiten. Bei einer entsprechenden Verschiebung des Gebäudes nach Norden würde die Eingangstreppe außerhalb der Baugrenze zum Liegen kommen und direkt mit dem Privatweg abschließen.
Durch die geringfügige Überschreitung der Baugrenze werden die Grundzüge der Planung nicht berührt, sie ist städtebaulich vertretbar und nachbarliche Interessen werden nicht negativ berührt.
Der beantragten Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
3. Geänderte Zuordnung der Einzel- bzw. Doppelgaragen (Festsetzung A 5.5 i.V.m. Plan- darstellung):
Begründung:
Die Zuordnung der Garagen zu den einzelnen Häusern 1a bis d, Haus 2 und Haus 3a bis c erfolgt entsprechend der notariellen Urkunde. Die genaue Zuordnung kann den jeweils beigefügten Planunterlagen entnommen werden. Der Nachweis der Stellplätze gemäß geltendem Stellplatzschlüssel der Gemeinde Haimhausen wird eingehalten.
Stellungnahme der Verwaltung:
Unter der Festsetzung A 5.5 i.V.m. Plandarstellung werden die Einzel- und Doppelgargen den jeweiligen Baugrundstücken zugeordnet. Durch das geplante Technikgebäude, dass bei der Aufstellung des B-Plans nicht geplant war und nun in die für die Häuser 3a bis 3b festgesetzten Garagen untergebracht wird, trifft die Zuordnung der Garagen wie festgesetzt nicht mehr zu. Nach der aktuellen Planung sind den Häusern 2a und 2b jeweils eine Doppelgarage (2 KfZ-Stellplätze) zugeordnet, im B-Plan sind für die Häuser 2a und 2b je zwei Doppelgaragen festgesetzt. Auf dem Vorhabengrundstück 2 (Haus 2a und 2b) sind gemäß der Festsetzung A 3.10 vier Wohnungen zulässig. Errichtet werden nach der Eingabeplanung aber nur zwei Wohnungen. Auf Grund der Anzahl der Wohnungen und der Wohnfläche der Wohnungen sind nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung, die für den Geltungsbereich des B-Plans festgesetzt ist (Festsetzung A 5.12), mit den jetzt geplanten Garagen die erforderlichen KfZ- Stellplätze nachgewiesen.
Durch die Neuzuordnung der Garagen werden die Grundzüge der Planung nicht berührt, sie ist städtebaulich vertretbar und nachbarliche Interessen werden nicht negativ berührt.
Der beantragten Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
- Unterschreitung der Dachneigung (Festsetzung A 6.2 i.V.m. Plandarstellung und Nutzungsschablone):
Die zulässige Wandhöhe an der Traufe (Nr. 3.7 – 6,0 m) und am First (Nr. 3.8 – 7,5 m) wird eingehalten. Die geringfügige Unterschreitung der zulässigen Dachneigung ist erforderlich, um für die südseitig an der Traufe im Obergeschoss liegenden Räume eine ausreichende lichte Raumhöhe zu erreichen. Die Reduzierung der Dachneigung verbessert zudem die Effizienz der Regenwasserrückhaltung der begrünten Dächer (B-Plan 6.6 und 6.7).
Stellungnahme der Verwaltung:
Unter der Festsetzung A 6.2 ist für Pultdächer eine Dachneigung (DN) von 10° bis 15° festgesetzt. Geplant ist eine DN von 8,5°. Unter Einhaltung der festgesetzten Wandhöhe (WH) von 6,00 m (Festsetzung A 3.7) und der festgesetzten Firsthöhe (FH) von 7,50 m, bei Pultdach gemessen an der höchsten Wand (Festsetzung A 3.8) ergibt sich bei dem geplanten Wohnhaus mit der geringeren DN eine Raumhöhe im OG an der Wandhöhenseite von 2,505 m, unter der Balkenlage eine Raumhöhe von 2,255 m.
Durch Reduzierung der Dachneigung um 1,5° werden die Grundzüge der Planung nicht berührt, sie ist städtebaulich vertretbar und nachbarliche Interessen werden nicht negativ berührt.
Der beantragten Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
- Entfall der Substratschicht und der Bepflanzung unter der Solaranlage (Festsetzung A 6.6) und Errichtung der Solaranlage ohne darunter liegender Substratschicht (Festsetzung A 6.7)
Begründung:
Bei der Ausführung der begrünten Substratschicht unter den Anlagen zur Nutzung von Solarenergie, die parallel zur Dachfläche angeordnet werden, wäre eine Pflege der Gräser und Wildkräuter in einem Zwischenraum von 0,2 bzw. 0,1 m nicht möglich. Der Ausgleich der Regenwasserrückhaltung durch die entfallene Substratschicht erfolgt über die Reduzierung der Dachneigung und Ausführung der Substratschicht mit einem Substrat, das eine hohe Speicherkapazität aufweist.
Stellungnahme der Verwaltung:
Unter der Festsetzung 6.6 ist festgesetzt, dass Pultdächer von Hauptgebäuden mit einer mind. 10 cm dicken Substratschicht zu versehen und mit Gräser und Wildkräutern zu bepflanzen sind. Gemäß der Festsetzung 6.7 sind Solaranlagen auf Pultdächern nur zulässig, wenn die Dimensionierung der darunterliegenden Substratschicht die Funktion der Regenwasserrückhaltung gewährleistet. Des Weiteren sind die Anlagen im Neigungswinkel der Dachhaut mit einem Abstand zur Dachhaut von max. 0,20 m zu errichten. Die geplante Solaranlage soll im Neigungswinkel des Pultdaches errichtet werden. Nach Abzug der Dicke der Substratschicht verbleibt unter der Solaranlage noch ein Abstand von 0,1 m. Eine Pflege der Gras- Wildkräuterbepflanzung mit einem Abstand von nur 0,1 m unter der Solaranlage ist weitgehend unmöglich. Der Wegfall der Substratschicht unter der Solaranlage soll durch die geringere DN und durch das Aufbringen eines Substrats mit höherer Speicherkapazität kompensiert werden.
Durch den Wegfall der Substratschicht und der Bepflanzung werden die Grundzüge der Planung nicht berührt, der Wegfall ist städtebaulich vertretbar und nachbarliche Interessen werden nicht negativ berührt.
Der beantragten Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
