Der Verwaltung liegt ein Antrag auf Baugenehmigung zum Neubau einer Wohnanlage mit 9 Häusern und einem Garagenhof mit Technikgebäude (hier Haus 2a und 2b) auf dem Grundstück FlNr. 1839/46 der Gemarkung Haimhausen (Birkenweg 24, 85778 Haimhausen) vor.
Bei dem Haus 2a und 2b handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit zwei Wohneinheiten, das mit einer Länge von 16,00 m und einer Breite von 11,00 m geplant ist. Das Haus ist als E+I (Erdgeschoss, Obergeschoss) mit einem Pultdach (Dachneigung 7,8°) geplant. An der Südseite soll das Haus zwei Terrassen (je Wohneinheit eine) erhalten. Auf dem begrünten Dach wird eine PV-Anlage montiert. Die beiden Wohneinheiten erhalten separate Hauseingänge. Die erforderlichen KfZ-Stellplätze werden auf dem Garagenhof (FlNr. 1839/44, Gemarkung Haimhausen) errichtet.
Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Birkenweg Süd“ (B-Plan).
Mit dem Bauantrag werden folgende Befreiungen von den Festsetzungen des B-Plans beantragt.
- Überschreitung der Baugrenze durch die Eingangstreppen mit Vordächern (Festsetzung A 4.4 i.V.m. Plandarstellung):
Ein Verschieben des Baukörpers nach Süden, um die Überschreitung der Baugrenze zu vermeiden, wurde geprüft und verworfen, da die Abstandsflächen nicht ausreichend wären. Bei einer Verschiebung nach Süden würden zudem die Terrassen wiederum die Baugrenze überschreiten.
Stellungnahme der Verwaltung:
Unter der Festsetzung A 4.4 ist festgesetzt, dass untergeordnete Bauteile wie z.B. Außentreppen und deren Überdachungen nur innerhalb der Baugrenzen zulässig sind. Die geplanten Eingangstreppen (Außentreppen) und deren Vordächer (Überdachungen) sollen die Baugrenze im Norden in einer Breite von 2,00 m um 1,50 m überschreiten. Bei einer Verschiebung des Baukörpers nach Süden würden die geplanten Terrassen, die bereits fast an die Baugrenze heranreichen, die Baugrenze überschreiten wofür eine Befreiung erforderlich wäre. Des Weiteren würde die südliche Abstandsfläche nicht mehr auf dem Vorhabengrundstück zum Liegen kommen, da diese bereits an die Grundstücksgrenze heranreicht. Auf Grund des Abstandsflächenrechts ist eine Verschiebung des Baukörpers nach Süden nicht möglich.
Durch die geringfügige Überschreitung der Baugrenze werden die Grundzüge der Planung nicht berührt, sie ist städtebaulich vertretbar und nachbarliche Interessen werden nicht negativ berührt.
Der beantragten Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
- Überschreitung der Baugrenze durch zwei Ausgangsstufen an der östlichen Giebelseite (Haus 2b) (Festsetzung A 4.4 i.V.m. Plandarstellung):
Begründung:
Um den Austritt aus dem Gebäude an der Giebelseite zur Erschließung der Gartenfläche zu ermöglichen sind diese Stufen erforderlich. Eine Auffüllung des Geländes zur Vermeidung dieser Stufen würde eine erhebliche Verschlechterung der Topographie hinsichtlich der Grundwasser- und Entwässerungssituation bei Extremwetterereignissen darstellen.
Stellungnahme der Verwaltung:
Unter der Festsetzung A 4.4 ist festgesetzt, dass untergeordnete Bauteile wie z.B. Außentreppen nur innerhalb der Baugrenzen zulässig sind. Die geplante Außentreppe für das Haus 2b umfasst zwei Stufen und überschreitet die Baugrenze mit einer Breite von ca. 1,90 m um 0.90 m. Um den Zutritt über die geplante Türe vom Wohn- und Essbereich in den Garten zu ermöglichen, wäre als Alternative eine Aufschüttung des Geländes, die unzulässig ist und daher eine Befreiung nötig wäre (Festsetzung A 9.3), nötig. Den geringeren Eingriff stellt die Außentreppe dar.
Durch die geringfügige Überschreitung der Baugrenze werden die Grundzüge der Planung nicht berührt, sie ist städtebaulich vertretbar und nachbarliche Interessen werden nicht negativ berührt.
Der beantragten Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
3. Geänderte Zuordnung der Einzel- bzw. Doppelgaragen (Festsetzung A 5.5 i.V.m. Plan- darstellung):
Begründung:
Die Zuordnung der Garagen zu den einzelnen Häusern 1a bis d, Haus 2 und Haus 3a bis c erfolgt entsprechend der notariellen Urkunde. Die genaue Zuordnung kann den jeweils beigefügten Planunterlagen entnommen werden. Der Nachweis der Stellplätze gemäß geltendem Stellplatzschlüssel der Gemeinde Haimhausen wird eingehalten.
Stellungnahme der Verwaltung:
Unter der Festsetzung A 5.5 i.V.m. Plandarstellung werden die Einzel- und Doppelgargen den jeweiligen Baugrundstücken zugeordnet. Durch das geplante Technikgebäude, das bei der Aufstellung des B-Plans nicht geplant war und nun in die für die Häuser 3a bis 3b festgesetzten Garagen untergebracht wird, trifft die Zuordnung der Garagen wie festgesetzt nicht mehr zu. Nach der aktuellen Planung sind dem Haus 2a und 2b jeweils eine Doppelgarage (2 KfZ-Stellplätze) zugeordnet, im B-Plan sind für das Haus 2a und 2b je zwei Doppelgaragen festgesetzt. Auf dem Vorhabengrundstück 2 (Haus 2a und 2b) sind gemäß der Festsetzung A 3.10 vier Wohnungen zulässig. Errichtet werden nach der Eingabeplanung aber nur zwei Wohnungen. Auf Grund der Anzahl der Wohnungen und der Wohnfläche der Wohnungen sind nach der gemeindlichen Stellplatzsatzung, die für den Geltungsbereich des B-Plans festgesetzt ist (Festsetzung A 5.12), mit den jetzt geplanten Garagen die erforderlichen KfZ- Stellplätze nachgewiesen.
Durch die Neuzuordnung der Garagen werden die Grundzüge der Planung nicht berührt, sie ist städtebaulich vertretbar und nachbarliche Interessen werden nicht negativ berührt.
Der beantragten Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
- Unterschreitung der Dachneigung (Festsetzung A 6.2 i.V.m. Plandarstellung und Nutzungsschablone):
Die zulässige Wandhöhe an der Traufe (Nr. 3.7 – 6,0 m) und am First (Nr. 3.8 – 7,5 m) werden eingehalten. Die geringfügige Unterschreitung der zulässigen Dachneigung ist erforderlich, um für die südseitig an der Traufe im Obergeschoss liegenden Räume eine ausreichende lichte Raumhöhe zu erreichen. Die Reduzierung der Dachneigung verbessert zudem die Effizienz der Regenwasserrückhaltung der begrünten Dächer (B-Plan 6.6 und 6.7).
Stellungnahme der Verwaltung:
Unter der Festsetzung A 6.2 ist für Pultdächer eine Dachneigung (DN) von 10° bis 15° festgesetzt. Geplant ist eine DN von 7,8°. Unter Einhaltung der Festgesetzten Wandhöhe (WH) von 6,00 m (Festsetzung A 3.7) und der festgesetzten Firsthöhe (FH) von 7,50 m, bei Pultdach gemessen an der höchsten Wand (Festsetzung A 3.8) ergibt sich bei dem geplanten Wohnhaus mit der geringeren DN im OG eine Raumhöhe an der Wandhöhenseite von 2,505 m, unter der Balkenlage eine Raumhöhe von 2,255 m.
Durch die Reduzierung der Dachneigung um 2,2° werden die Grundzüge der Planung nicht berührt, sie ist städtebaulich vertretbar und nachbarliche Interessen werden nicht negativ berührt.
Der Beantragten Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
- Entfall der Substratschicht und der Bepflanzung unter der Solaranlage (Festsetzung A 6.6) und Errichtung der Solaranlage ohne darunter liegender Substratschicht (Festsetzung A 6.7)
Begründung:
Bei der Ausführung der begrünten Substratschicht unter den Anlagen zur Nutzung von Solarenergie, die parallel zur Dachfläche angeordnet werden, wäre eine Pflege der Gräser und Wildkräuter in einem Zwischenraum von 0,2 bzw. 0,1 m nicht möglich. Der Ausgleich der Regenwasserrückhaltung durch die entfallenen Substratschicht erfolgt über die Reduzierung der Dachneigung und Ausführung der Substratschicht mit einem Substrat, das eine hohe Speicherkapazität aufweist.
Stellungnahme der Verwaltung:
Unter der Festsetzung A 6.6 ist festgesetzt, dass Pultdächer von Hauptgebäuden mit einer mind. 10 cm dicken Substratschicht zu versehen und mit Gräser und Wildkräutern zu bepflanzen sind. Gemäß der Festsetzung A 6.7 sind Solaranlagen auf Pultdächern nur zulässig, wenn die Dimensionierung der darunterliegenden Substratschicht die Funktion der Regenwasserrückhaltung gewährleistet. Des Weiteren sind die Anlagen im Neigungswinkel der Dachhaut mit einem Abstand zur Dachhaut von max. 0,20 m zu errichten. Die geplante Solaranlage soll im Neigungswinkel des Pultdaches errichtet werden. Nach Abzug der Dicke der Substratschicht verbleibt unter der Solaranlage noch ein Abstand von 0,1 m. Eine Pflege der Gras- Wildkräuterbepflanzung mit einem Abstand von nur 0,1 m unter der Solaranlage ist weitgehend unmöglich.
Der Wegfall der Substratschicht unter der Solaranlage soll durch die geringere DN und durch das Aufbringen eines Substrats mit höherer Speicherkapazität kompensiert werden.
Durch den Wegfall der Substratschicht sowie der Bepflanzung und dem Errichten der Solaranlage ohne darunterliegender Substratschicht werden die Grundzüge der Planung nicht berührt, der Wegfall ist städtebaulich vertretbar und nachbarliche Interessen werden nicht negativ berührt.
Der beantragten Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
