Der Verwaltung liegt ein Antrag auf energetische Sanierung und Erweiterung eines bestehenden Einfamilienhauses und Aufteilung in zwei Wohneinheiten auf dem Grundstück FlNr. 950/1 der Gemarkung Haimhausen (Dachauer Straße 11a, 85778 Haimhausen) vor.
Im Rahmen der energetische Sanierung des bestehenden Einfamilienhaus soll der Dachstuhl erneuert und der bestehende Erker als Zwerchgiebel ausgebildet werden. Im Gebäude selbst sollen diverse Umbauarbeiten durchgeführt werden und das Einfamilienhaus durch die Schaffung einer Wohneinheit im Erdgeschoss und einer im Dachgeschoss zum Zweifamilienhaus umgenutzt werden.
Die erforderlichen Stellplätze werden auf dem Grundstück FlNr. 950 und FlNr. 950/1 nachgewiesen.
Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Tegelfeld-Mitte“ 2. Änderung (B-Plan). Ein Vorhaben im Geltungsbereich des B-Plans ist zulässig, wenn es den Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist (§ 30 Abs. 1 Baugesetzbuch – BauGB).
Von den Festsetzungen des Bebauungsplanes kann nach § 31 Abs. 2 BauGB befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und
- Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohlbedürfnisse der Bevölkerung und des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, die Befreiung erfordert oder
- Die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
- Die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Mit dem Antrag wird folgende Befreiung von den Festsetzungen des B-Plans beantragt.
Überschreitung der max. Breite bei Zwerchgiebeln (Festsetzung 4.5.9):
Begründung: Durch die thermische Sanierung der Bestandbauteile (hier Erker im EG) verlängert sich die Erkerlänge auf 4,47 m. Der Zwerchgiebel sitzt direkt über dem Erker und wird baugleich im DG weitergeführt.
Stellungnahme der Verwaltung: Unter der Festsetzung 4.5.9 Spiegelstrich 1 ist eine Breite für Zwerchgiebel von 4,00 m aber max. 1/3 der Gebäudelänge festgesetzt. Der Zwerchgiebel soll auf den bestehenden Erker aufgesetzt werden. Der bestehende Erker erhält durch den Vollwärmeschutz eine Breite von 4,47 m. Durch den aufzubringenden Vollwärmeschutz kann das festgesetzte Maß (Breite, Verhältnis zur Gebäudebreite) für den Zwerchgiebel nicht mehr eingehalten werden.
Die in § 31 Abs. 2 BauGB aufgeführten Gründe sind nicht negativ betroffen.
Der Beantragten Befreiung kann das Einvernehmen erteilt werden.
In einem Gebiet mit angespannten Wohnungsmarkt kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des B-Plans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung der nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist (§ 31 Abs. 3 BauGB).
Anders als bei der Befreiungsentscheidung nach § 31 Abs. 2 BauGB dürfen hier die Grundzüge der Planung berührt werden. Die Erteilung oder Versagung der Zustimmung durch die Gemeinde ist für die Genehmigungsbehörde bindend.
Mit dem Antrag wird folgende Befreiung von den Festsetzungen des B-Plans beantragt.
Errichtung einer zweiten Wohneinheit (Festsetzung 4.3.5 i.V.m. Plandarstellung):
Begründung: Gemeinde Haimhausen liegt im Bereich „angespannter Wohnraum“.
Stellungnahme der Verwaltung: Unter der Festsetzung 4.3.5 i.V.m. Plandarstellung ist für das Vorhabengrundstück eine Bebauung mit einem Wohngebäude festgesetzt (vgl. Festsetzung für FlNr. 952/6) für das nur eine Wohneinheit zulässig ist. Durch eine Befreiung von dieser Festsetzung würden die Grundzüge der Planung berührt.
Die Gemeinde Haimhausen fällt unter die Verordnung zur bauplanungsrechtlichen Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt (§ 1 i.V.m Nr. 1.5.3 Anlage zu § 1 Gebietsbestimmungsverordnung Bau – GBestV-Bau), die Verordnung tritt mit Ablauf des 31.12.2026 außer Kraft (§ 2 GBestV-Bau).
Durch die Baumaßnahme wird neuer Wohnraum geschaffen. Am Baukörper werden zwar äußerlich Veränderungen vorgenommen (Erhöhung der Firsthöhe um 0,10 m, Erhöhung der Wandhöhe um 0,24 m, Errichtung eines Zwerchgiebels, Erweiterung der Wohnfläche durch einen Anbau), diese bewegen sich allerdings in einem Rahmen, so dass das Bauvorhaben, würde es nach § 34 BauGB beurteilt, nicht als Fremdkörper wirkt. Eine negative Beeinflussung, insbesondere gesunder Wohnverhältnisse (Belichtung/Belüftung) ist nicht erkennbar. Auch entsteht kein Interessenskonflikt, der durch eine Änderung des B-Plans vermieden werden könnte.
Eine Verletzung nachbarlicher Interessen, die sich aus den Festsetzungen des B-Plans ergeben würden, sind durch die Schaffung der zweiten Wohneinheit nicht erkennbar. Insbesondere bleibt der festgesetzte Gebietscharakter (Allgemeines Wohngebiet (Festsetzung 4.2.1 B-Plan)) erhalten.
Eine negative Beeinflussung öffentlicher Belange ist nicht erkennbar.
Der Beantragten Befreiung kann die Zustimmung erteilt werden.
Die Erschließung ist vorliegend gesichert.
Sonstiges: Am 18.06.2024 ging in der Gemeinde Haimhausen (vorab per E-Mail am 17.06.2024) bzgl. des Bauvorhabens ein Schreiben ein. Der Einwänder führt auf, dass ihm der Eigentümer des Vorhabengrundstück, bereits vor einiger Zeit den Plan zur Unterschrift, wegen nicht Einhaltung der Abstandsflächen, vorgelegt habe.
Dieser konnte vom Einwänder so nicht akzeptiert und unterschrieben werden.
Durch die Ausgestaltung des Erkers als Zwerchgiebel wird jedoch die Wandhöhe des Gebäudes verändert, wodurch die Abstandsfläche nicht mehr eingehalten wird.
Stellungnahme der Verwaltung: Durch den Erker fällt die Abstandsfläche des Gebäudes auf einer Breite von 4,47 m und einer Tiefe zwischen 0,55 m und 0,77 m auf das Nachbargrundstück FlNr. 975
Abstandsflächen müssen Grundsätzlich auf dem Vorhabengrundstück zum liegen kommen (Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayBO). Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich der Satzung der Gemeinde Haimhausen über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe vom 14.01.2021 (AF-Satzung). Um von dieser Abweichungen erteilen zu können bedarf es das Einvernehmen der Gemeinde Haimhausen. Eine entsprechende Abweichung wurde nicht beantragt und kann daher auch nicht behandelt werden. In der gemeindlichen Stellungnahme ist daher anzukreuzen, dass einer Abweichung von der AF-Satzung das Einvernehmen nicht erteilt wird. Das weitere Verfahren obliegt dem Landratsamt Dachau.
