Der Verwaltung liegt eine Bauvoranfrage zum Neubau eines Einfamilienhauses mit Garage auf dem Grundstück FlNrn. 175/7 und 175/88 der Gemarkung Haimhausen (Prof.-Schinnerer-Straße 9a, 85778 Haimhausen) vor.
Das Wohnhaus soll als Erdgeschoss und Dach (E+D) in einer Größe von 10,00 m x 7,50 m errichtet werden. Das Wohnhaus soll ein Satteldach (SD) mit einer Neigung von 45° und eine Wandhöhe (WH) von 3,80 m erhalten. Die Garage ist als Grenzgarage mit Flachdach mit den Maßen 6,00 m x 3,00 m geplant.
Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Deutsches Heim“ 5. Änderung (B-Plan).
Vor Einreichung eines Bauantrags ist auf Antrag des Bauherrn zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen (Art. 71 Bayerische Bauordnung – BayBO). Der Vorbescheid hat während seiner Geltungsdauer, im Rahmen der gestellten Fragen, Bindungswirkung.
Im Vorbescheid sollen folgende Fragen zu Befreiungen vom B-Plan geklärt werden.
- Das Vorhaben liegt außerhalb der in der Planzeichnung vorgesehenen Baugrenzen. Kann eine entsprechende Befreiung in Aussicht gestellt werden?
- Nach den Festsetzungen Ziffer 6.2.1 beträgt die Wandhöhe bei der Bauweise I+D 3,6 m.
Kann eine Befreiung auf 3,8 in Aussicht gestellt werden?
- Nach den Festsetzungen Ziffer 6.3.1 beträgt die Dachneigung 36°
Kann eine Befreiung auf 45° in Aussicht gestellt werden?
- Kann die Garagenzufahrt über die südwestliche Grundstücksecke in Aussicht gestellt werden?
- Nach der Festsetzung Ziffer 6.6.1 muss mindestens ein Garagenstellplatz nachgewiesen werden.
Ist eine Garage in den Abmessungen 3 x 6 m an der nordöstlichen Gebäudeecke zulässig (siehe Zeichnung)?
Durch eine Befreiung von den folgenden Festsetzung (folgende Nrn. 1 und 2) des B-Plans werden die Grundzüge der Planung berührt. Eine Befreiung nach § 31 Abs. 1 BauGB ist daher nicht möglich.
Allerdings fällt die Gemeinde Haimhausen unter die Verordnung zur bauplanungsrechtlichen Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt (§ 1 i.V.m Nr. 1.5.3 Anlage zu § 1 Gebietsbestimmungsverordnung Bau – GBestV-Bau), die Verordnung tritt mit Ablauf des 31.12.2026 außer Kraft (§ 2 GBestV-Bau). Daher kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall von den Festsetzungen des B-Plans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden (§ 31 Abs. 3 Satz 1 BauGB).
Durch den Neubau des Einfamilienhauses mit Garage wird neuer Wohnraum geschaffen. Das Vorhaben bewegen sich in einem Rahmen, so dass das Bauvorhaben, würde es nach § 34 BauGB beurteilt, nicht als Fremdkörper wirkt. Eine negative Beeinflussung, insbesondere gesunder Wohnverhältnisse (Belichtung/Belüftung) ist nicht erkennbar. Auch entsteht kein Interessenskonflikt, der durch eine Änderung des B-Plans vermieden werden könnte.
Eine Verletzung nachbarlicher Interessen, die sich aus den Festsetzungen des B-Plans ergeben würden, sind durch das Bauvorhaben nicht erkennbar. Insbesondere bleibt der festgesetzte Gebietscharakter (Allgemeines Wohngebiet (Festsetzung C)1. B-Plan)) erhalten.
Eine negative Beeinflussung öffentlicher Belange ist nicht erkennbar.
- Überschreiten der Baugrenze Festsetzung A 3.2 i.V.m. Plandarstellung:
Begründung:
Die Gemeinde Haimhausen ist seit Herbst 2022 von der Bay. Staatsregierung zu einem Gebiet mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ bestimmt worden. Ziel ist u.a. eine Nachverdichtung in bebauten Bereichen. Die Befreiung ist nach unserer Auffassung städtebaulich vertretbar und mit des nachbarlichen Belangen vereinbar.
Stellungnahme der Verwaltung:
Unter der Festsetzung A 3.2 i.V.m. Plandarstellung hat der B-Plan für seinen Geltungsbereich Baugrenzen (Bauräume) festgesetzt. Für das Vorhabengrundstück ist im B-Plan kein Bauraum festgesetzt. Durch die Befreiung werden die Grundzüge der Planung berührt.
Der Befreiung vom festgesetzten Bauraum kann die Zustimmung in Aussicht gestellt werden.
- Garagenstandort Festsetzung A 4.1 i.V.m. Plandarstellung:
Begründung:
Nach den Festsetzungen Ziffer 6.6.1 muss mindestens ein Garagenstellplatz nachgewiesen werden.
Stellungnahme der Verwaltung:
Unter der Festsetzung A 4.1 i.V.m. Plandarstellung hat der B-Plan für seinen Geltungsbereich Flächen für Garagen festgesetzt. Für das Vorhabengrundstück ist im B-Plan keine entsprechende Fläche festgesetzt. Durch die Befreiung werden die Grundzüge der Planung berührt.
Der Befreiung von den festgesetzten Fläche für Garagen kann die Zustimmung in Aussicht gestellt werden zumal unter Festsetzung B) 2. i.V.m. C. 6.6.1 der 4. Änderung mindestens ein Gargenstellplatz pro Wohneinheit nachzuweisen ist.
Von den Festsetzungen des Bebauungsplanes kann nach § 31 Abs. 2 BauGB befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und
- Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohlbedürfnisse der Bevölkerung und des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, die Befreiung erfordert oder
- Die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
- Die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
- Überschreitung der Wandhöhe (WH) Festsetzung B) 2. i.V.m. C. 6.2.1 der 4. Änderung:
Begründung:
Die energetischen Anforderungen haben sich seit 1991 drastisch erhöht. Gleicher Wohnraum erfordert bedeutend mehr Wärmedämmung und damit erhöhter Konstruktionsaufbau
Stellungnahme der Verwaltung:
Unter der Festsetzung B) 2. i.V.m. C. 6.2.1 der 4. Änderung ist bei einer Bauweise I+D eine WH von maximal 3,60 m festgesetzt. Das geplante Wohnhaus soll eine WH von 3,80 m erhalten. Die Begründung zum Befreiungsantrag ist nachvollziehbar. Allerdings ist, um das Wohngebäude nicht als Fremdkörper erscheinen zu lassen, die festgesetzte DN von 36°einzuhalten.
Die in § 31 Abs. 2 BauGB aufgeführten Gründe sind nicht negativ betroffen.
Die Befreiung von der WH, kann bei Einhaltung der festgesetzten DN von 36°, das Einvernehmen in Aussicht gestellt werden.
- Höhere Dachneigung (DN) Festsetzung B) 2. i.V.m. Plandarstellung und C.6.3.1 der 4. Änderung:
Begründung:
Bei einem freistehenden Einfamilienhaus sollten wenigstens 100 qm Wohnfläche (für eine 3-köpfige Familie) zur Verfügung stehen. Außerdem siehe Begründung von Frage 2.
Stellungnahme der Verwaltung:
Unter der Festsetzung B) 2. i.V.m. Plandarstellung und C.6.3.1 der 4. Änderung ist im Quartier s des B-Plans, in dem sich das Vorhabengrundstück befindet, eine DN von 36° festgesetzt. Das geplante Wohnhaus soll eine DN von 45° erhalten. Die Begründung zum Befreiungsantrag ist nachvollziehbar. Allerdings ist, um das Wohngebäude nicht als Fremdkörper erscheinen zu lassen, die festgesetzte WH von 3,60 m einzuhalten.
Die in § 31 Abs. 2 BauGB aufgeführten Gründe sind nicht negativ betroffen.
Die Befreiung von der DN, kann bei Einhaltung der festgesetzten WH von 3,60 m, das Einvernehmen in Aussicht gestellt werden.
- Gargenzufahrt:
Begründung:
Eine Zufahrt über Flur-Nr. 175/7 ist wegen der Leitungsrechte nicht möglich.
Begründung der Verwaltung:
Auf Grund des Grundstückzuschnitts und der Grundstückslage kann die Zufahrt auf das Vorhabengrundstück und somit zur geplanten Garage nur über die Prof.-Schinnerer-Straße erfolgen. Im Südwesten des Grundstücks befindet sich die Fl.Nr. 175/7 für das ein Geh- und Fahrtrecht zur FlNr. 175/146 besteht. Die Garage kann daher dort nicht errichtet werden. Als Standort für die Garage verbleibt nur der östliche Teil des Vorhabengrundstück zur FlNr. 175/148. Somit muss auch die Zufahrt zur Garage dort erfolgen. Eine Zufahrt ist im B-Plan nicht festgesetzt. Daher ist auch keine Befreiung erforderlich.
Der Garagenzufahrt im Südosten des Grundstücks kann das Einvernehmen in Aussicht gestellt werden.
Die Erschließung des Vorhabengrundstück ist gesichert.
