Der Verwaltung liegt ein Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung eines Wohnhauses mit Garage und Stellplatz auf dem Grundstück FlNr. 174/13 der Gemarkung Haimhausen (Professor-Schinnerer-Straße 8, 85778 Haimhausen) vor.
Das Wohnhaus soll als Erdgeschoss mit Obergeschoss und Dach (II+D) in einer Größe 13,24 m x 9,24 m errichtet werden. Das Wohnhaus soll ein Satteldach (SD) mit einer Neigung (DN) von 25° und eine Wandhöhe (WH) von 5,80 m erhalten. Die Garage soll als Grenzgarage mit den Maßen 6,99 m x 4,365 m errichtet werden. Ein zweiter Stellplatz ist an der Nordseite des Wohngebäudes geplant.
Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „ Professor-Schinnerer-Straße Süd“ (B-Plan) und dort in der Fläche WA 1 (Festsetzung B)2. i.V.m. Plandarstellung und Nutzungsschablone).
Vor Einreichung eines Bauantrags ist auf Antrag des Bauherrn zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen (Art. 71 Bayerische Bauordnung – BayBO). Der Vorbescheid hat während seiner Geltungsdauer, im Rahmen der gestellten Fragen, Bindungswirkung.
Im Vorbescheid sollen folgende Frage geklärt werden.
- Ist mit Hinweis auf § 31 (3) BauGB die überbaubaute Grundfläche und Situierung des geplanten Gebäudes inkl. Garage und Stellplatz außerhalb der Baugrenzen des B-Plans planungsrechtlich zulässig?
- Sind die geplanten Wandhöhen und Dachneigungen planungsrechtlich zulässig?
- Ist die Art der Nutzung als Wohngebäude planungsrechtlich zulässig?
- Ist mit Punkt 5.7 des Bebauungsplans Prof.-Schinnerer-Straße Süd die Überschreitung der Abstandsflächen des Gebäudebestands auf das Nachbargrundstück Flur Nr. 174/25 ausdrücklich für zulässig erklärt?
Begründung der Fragen: Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt. Die isolierten Befreiungen sind städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigen nachbarliche Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar.
Die aktuelle Satzung der Gemeinde bzgl. der Abstandsflächen ist eingehalten.
Als weitere Begründung wird der Gesetzestext des § 31 Abs.3 BauGB aufgeführt.
Von den Festsetzungen des Bebauungsplanes kann nach § 31 Abs. 2 BauGB befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und
- Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohlbedürfnisse der Bevölkerung und des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, die Befreiung erfordert oder
- Die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
- Die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
- Dachneigung (Festsetzung B)6.3 i.V.m. Plandarstellung und Nutzungsschablone):
Stellungnahme der Verwaltung:
Unter der Festsetzung B)6.3 i.V.m. Plandarstellung und Nutzungsschablone ist eine DN von 38° festgesetzt. Geplant ist eine DN von 25°.
Die in § 31 Abs. 2 BauGB aufgeführten Gründe sind nicht negativ betroffen.
Die Befreiung für eine Dachneigung von 25° kann in Aussicht gestellt werden.
Durch folgende Befreiungen von den Festsetzungen des B-Plans werden die Grundzüge der Planung berührt.
Die Gemeinde Haimhausen fällt unter die Verordnung zur bauplanungsrechtlichen Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt (§ 1 i.V.m Nr. 1.5.3 Anlage zu § 1 Gebietsbestimmungsverordnung Bau – GBestV-Bau), die Verordnung tritt mit Ablauf des 31.12.2026 außer Kraft (§ 2 GBestV-Bau).
Das Bauvorhaben bewegt sich in einem Rahmen, so dass das Bauvorhaben, würde es nach § 34 BauGB beurteilt, nicht als Fremdkörper wirkt. Eine negative Beeinflussung, insbesondere gesunder Wohnverhältnisse (Belichtung/Belüftung) ist nicht erkennbar. Auch entsteht kein Interessenskonflikt, der durch eine Änderung des B-Plans vermieden werden könnte.
Eine Verletzung nachbarlicher Interessen, die sich aus den Festsetzungen des B-Plans ergeben würden, sind durch die Schaffung des Wohnhauses mit Garage und Stellplatz nicht erkennbar. Insbesondere bleibt der festgesetzte Gebietscharakter (Allgemeines Wohngebiet (Festsetzung B)3.1) erhalten.
Eine negative Beeinflussung öffentlicher Belange ist nicht erkennbar.
- Überschreiten der Baugrenze durch das Wohnhaus Festsetzung B)5.1 i.V.m. Plandarstellung:
Unter der Festsetzung B)5.1 i.V.m. Plandarstellung ist für das Vorhabengrundstück ein Bauraum festgesetzt. Das geplante Wohnhaus soll außerhalb des festgesetzten Bauraums errichtet werden. Es nimmt die fiktiven Baulinien der bereits bestehenden Gebäude, deren Maße und Geschossigkeit auf.
Die Zustimmung zur Errichtung des Wohnhauses außerhalb des festgesetzten Bauraums kann in Aussicht gestellt werden.
- Überschreiten der Baugrenze durch den offenen Stellplatz (Festsetzung B)5.1 i.V.m. Plandarstellung):
Im B-Plan ist für das Vorhabengrundstück keine Fläche für Stellplätze festgesetzt. Diese sind daher grundsätzlich nur im festgesetzten Bauraum zulässig. Allerdings können bauliche Anlagen die nach der BayBO in den Abstandsflächen zulässig sind (hierzu zählen Kfz-Stellplätze), außerhalb des festgesetzten Bauraum zugelassen werden (§ 23 Abs. 5 Baunutzungsverordnung von 1990 - BauNVO 1990). Des Weiteren sind für jede Wohneinheit im B-Plan (Festsetzung B)7.1) zwei Stellplätze auf dem Baugrundstück nachzuweisen. Der zweite Stellplatz wird in der geplanten Garage nachgewiesen.
Die Zustimmung zur Errichtung des KFZ-Stellplatzes außerhalb des festgesetzten Bauraums kann in Aussicht gestellt werden.
- Errichtung der Garage außerhalb der für Garagen ausgewiesenen Flächen (Festsetzung B)7.2 i.V.m. Plandarstellung):
Unter der Festsetzung B)7.2 i.V.m. Plandarstellung ist für das Vorhabengrundstück kein Bauraum für Garagen festgesetzt. Die geplante Garage nimmt die fiktive Baulinie der bereits bestehenden Garagen und deren Grundfläche auf. Des Weiteren sind für jede Wohneinheit im B-Plan (Festsetzung B)7.1) zwei Stellplätze auf dem Baugrundstück nachzuweisen. Der zweite Stellplatz wird durch einen offenen Stellplatz nachgewiesen.
Die Zustimmung zur Errichtung der Garage außerhalb des festgesetzten Bauraum für Garagen kann in Aussicht gestellt werden.
- Überschreitung der Grundfläche (Festsetzung B)4.1 i.V.m. Plandarstellung):
Unter der Festsetzung B)4.1 i.V.m. Plandarstellung ist für das Vorhabengrundstück eine Grundfläche (GR) von 200 m² festgesetzt. Dies ist die max. GR für das Hauptgebäude innerhalb des Bauraums. Da das geplante Wohnhaus gesamt außerhalb des festgesetzten Bauraums errichtet werden soll, muss die gesamte GR von 122,00 m² befreit werden.
Die Zustimmung zur Überschreitung der GR kann in Aussicht gestellt werden.
Sonstige Befreiungsanträge:
- Art der Nutzung (Festsetzung B)3.1 i.V.m. Plandarstellung und Nutzungsschablone):
Unter der Festsetzung B)3.1 i.V.m. Plandarstellung und Nutzungsschablone ist als Art der Nutzung Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Geplant ist ein Wohngebäude, dass nach § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO 1990 im allgemeinen Wohngebiet zulässig ist.
Eine Befreiung ist hier nicht notwendig.
- Wandhöhe (Festsetzung B)4.2.2 i.V.m Plandarstellung und Nutzungsschablone):
Unter der Festsetzung B)4.2.2 i.V.m Plandarstellung und Nutzungsschablone ist für das Vorhabengrundstück eine Wandhöhe (WH) von 5,80 m, gemessen von OK EG-Fußboden bis OK Sparren, festgesetzt. Diese ist für das Bauvorhaben auch so geplant.
Eine Befreiung ist hier nicht notwendig.
- Abstandsflächen des Gebäudebestands auf dem Nachbargrundstück(Festsetzung B)5.7):
Bei dem angesprochenen Gebäudebestand handelt es sich um ein Wohnhaus das nach den der Verwaltung vorliegenden Unterlagen mit Bescheid vom 06.03.1979 baurechtlich genehmigt wurde. Es ist davon auszugehen, dass das zum Zeitpunkt der Genehmigung gültige Abstandsflächenrecht eingehalten wurde. Dieses Wohnhaus bestand bereits vor Inkrafttreten des B-Plans am 27.02.1995 und genießt daher Bestandsschutz (Festsetzung B)5.7).
Eine Befreiung ist hier nicht notwendig.
