Der Verwaltung liegt eine Bauvoranfrage zur Errichtung von 2 Carports (insgesamt 5 Stellplätze) und Bau einer Dachterrasse mit Änderung Gaube sowie Änderung Walmdach in Flachdach auf dem Grundstück FlNr. 1846/17 der Gemarkung Haimhausen (Moosachstraße 60, 85778 Haimhausen) vor.
Das Vorhabengrundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Moosachstraße“ (B-Plan) der am 14.08.1989 in Kraft getreten ist. Ein Vorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist zulässig, wenn es den Festsetzungen nicht wiederspricht und die Erschließung gesichert ist (§ 30 Abs. 1 Baugesetzbuch – BauGB).
Von den Festsetzungen des Bebauungsplanes kann nach § 31 Abs. 2 BauGB befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und
- Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohlbedürfnisse der Bevölkerung und des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, die Befreiung erfordert oder
- Die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder
- Die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde
und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
Vor Einreichung eines Bauantrags ist auf Antrag des Bauherrn zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen (Art. 71 Bayerische Bauordnung – BayBO). Der Vorbescheid hat während seiner Geltungsdauer, im Rahmen der gestellten Fragen, Bindungswirkung.
Im Vorbescheid sollen folgende Fragen zu Befreiungen vom B-Plan geklärt werden:
- Ist für das Flachdach auf dem Anbau zum Wohnhaus eine nachträgliche Genehmigung möglich?
Begründung: Am 07.01.1960 wurde mit Bauplan Nr. 872/59 ein südöstlicher Anbau als Wohnraum an das bestehende Wohngebäude WE 1 und WE 2 mit einem nicht nutzbaren Walmdach genehmigt aber dann als Flachdach ausgeführt. Wegen des vorhandenen Steildachs über dem Hauptkörper und der dort vorhandenen Dachgaube wäre die Errichtung eines Walmdachs mit Verschneidung in das Steildach des Hauptkörpers nicht möglich gewesen. Der 1989 in Kraft getretene Bebauungsplan hat diesbezüglich keine Rücksicht auf den 1960 errichteten Anbau mit Flachdach genommen.
Stellungnahme der Verwaltung: Das Wohnhaus wurde vor Inkrafttretten des B-Plans (14.08.1989) baurechtlich mit Walmdach genehmigt (07.01.1960) und offensichtlich in der darauffolgenden Bauausführung mit einem Flachdach errichtet. Der B-Plan spiegelt den Willen des damaligen Gemeinderates wieder, dass im Geltungsbreich des B-Plans nur damals übliche Satteldächer mit einer Dachneigung von 42-48° zulässig sind. Alle vor Inkrafttretten des B-Plan baurechtlich genehmigten und errichteten Gebäude, die nicht den Festsetzungen des B-Plan entsprechen, genießen Bestandsschutz. Wäre für das Flachdach damals eine Tektur beantragt worden, wäre es genehmigt worden, da zum damaligen Zeitpunkt dies entsprechende Festsetzung des B-Plans noch nicht gültig gewesen ist.
Aus Sicht der Verwaltung kann einer nachträglichen Genehmigung des Flachdachs das Einvernehmen in Aussicht gestellt werden.
- Ist die Errichtung einer Dachterrasse 2,00 m x 3,00 m auf dem südöstlichen Flachdach des Wohngebäudes möglich?
Begründung: Die Dachterrasse ist Bestandteil des am 07.01.1960 durch das LRA Dachau genehmigten Anbaus. Dieser Anbau wird im Bebauungsplan vom 11.05.1989 ignoriert. Die geplante Dachterrasse löst Abstandsflächen aus, die innerhalb des genehmigten Gebäudegrundrisses, bzw. innerhalb dessen Abstandsflächen liegen.
Stellungnahme der Verwaltung: Der B-Plan spiegelt den Willen des damaligen Gemeinderats für einer Baugrenze entlang der Moosachstraße wieder. Das Wohnhaus Moosachstraße 60 überschreitet diese Baulinie hat aber Bestandsschutz, da es bereits vor Inkrafttreten des B-Plans errichtet wurde. Die geplante Dachterrasse überschreitet zwar die Baugrenze, tritt aber gegenüber der Gebäudekannte zur Moosachstraße soweit zurück, dass die erforderliche Abstandsfläche noch auf dem Vorhabengrundstück zum liegenkommt.
Aus Sicht der Verwaltung kann einer Genehmigung der Dachterrasse das Einvernehmen in Aussicht gestellt werden.
- Ist es möglich die bestehende Dachgaube als Austritt zur Dachterrasse umzubauen?
Begründung: Zur Bewerkstelligung des Austritts muss die Dachgaube mit einem Ausschnitt nach unten verlängert werden und das Gaubenfenster einer Terrassentür weichen.
Stellungnahme der Verwaltung: Die Gaubenhöhe setzt der B-Plan unter der Festsetzung B) 7.2.6.4 mit 2,10m (Oberkante Dachgeschoßfussboden bis Unterkante Decke) fest. Allerdings greift diese Festsetzung bei der Bestandsgaube nicht, da diese vor Inkrafttretten des B-Plans errichtet wurde.
Aus Sicht der Verwaltung kann der Verlängerung der Dachgaube nach unten, damit diese als Terrassentüre genutzt werden kann das Einvernehmen in Aussicht gestellt werden
- Ist eine Überdachung der Stellplätze WE1, WE2, WE3 und WE4 als Flachdach möglich?
Begründung: Die Dachneigung der Überdachung weicht von der Festsetzung der Dachneigung ab. Die vor der Festsetzung durch den Bebauungsplan 1989 bestehenden Gebäude besitzen Flachdächer. Insoweit weicht dies Überdachung nicht von der Gestaltung der Hauptgebäude ab. Eine Ausführung der Stellplatzüberdachung mit einem Steildach ist aus gestalterischen und konstruktiven Gründen nicht möglich.
Stellungnahme der Verwaltung: Der B-Plan setzt unter der Festsetzung B) 4.2.2 fest, dass Garagen mit Satteldächern in gleicher Art wie die Wohngebäude versehen werden müssen. Sobald die Stellplätze überdacht werden handelt es sich um eine offene Garage (§ 1 Abs. 1 Satz 3 Garagen- und Stellplatzverordnung – GaStellV). Das Wohnhaus hat ein Satteldach und dessen Anbau ein Flachdach. Daher ist auch eine Flachdachausführung möglich. Eine Flachdachausführung fügt sich besser in die nähere Umgebung ein und ist auch aus gestalterischen Gründen einem Satteldach vorzuziehen.
Aus Sicht der Verwaltung kann das Einvernehmen zur Befreiung von der Festsetzung B) 4.2.2 in Aussicht gestellt werden.
- Wird eine Wohnnutzung des Gebäude Moosachstraße 60a ohne jegliche Veränderung des Bestands geduldet?
Begründung: Die Grundfläche der bestehenden Gebäude Mossachstraße 60 (Vorderhaus) und Moosachstraße 60a (1. Rückgebäude) überschreiten ca. 30 Jahre nach Erstellung die maximale Baufläche von 120 m² um 42,89 m². Der bestehende, erdgeschossige Wohnraum des Rückgebäudes wurde 1963 durch das Landratsamt genehmigt und im gleichen Jahr errichtet, aber dann bis zum Ableben von Familienmitgliedern des Vorbesitzers als Wohnraum genutzt. Diese Räume sollen weiter als Wohnraum genutzt werden.
Stellungnahme der Verwaltung: Das Gebäude Moosachstraße 60a wurde 1962 baurechtlich als Doppelgarage als Anbau an einen bereits bestehenden Abstellraum genehmigt. Eine Nutzungsänderung zu Wohnen wurde baurechtlich nie genehmigt. Durch die beabsichtigte Wohnnutzung verliert das Gebäude seinen Bestandsschutz und ist bauordnungsrechtlich neu zu beurteilen. Der B-Plan setzt für das Vorhabengrundstück eine Grundfläche von 120 m² als Höchstwert fest (Festsetzung B) 4.1.2 i.V.m. Plandarstellung. Das genehmigte Wohnhaus hat eine Grundfläche von 117,59 m². Die Festgesetzte Grundfläche würde durch die Umnutzung um 42,89 m² überschritten werden.
Das Einvernehmen für die teilweisen Nutzungsänderung der Doppelgarage mit Abstellraum in Wohnen kann nicht in Aussicht gestellt werden.
- Ist nach Renovierung des als Hundezwinger/Geflügelstall/Garage genehmigten Gebäudes eine Wohnnutzung möglich? Wenn ja, Hätte ein Antrag auf isolierte Abweichung von den Festsetzungen der zulässigen Baufläche Aussicht auf Erfolg?
Begründung: Das Rückgebäude wurde als H III und N III von der Gemeinde für die Berechnungen der Abgaben herangezogen. Es wurde 1967 und (Erweiterung) 1973 als Hundezwinger und Geflügelstall massiv mit einem Flachdach errichtet und ca. 10 Jahre später zu Wohnräumen umgebaut und durch Familienmitglieder des Vorbesitzers bewohnt (Melderegister der Gemeinde Haimhausen). Es liegt eine Bestätigung durch den Nachbarn FlNr. 1846/18, sowie über die vorhandene Installation durch den Entwurfverfasser vor und wird derzeit renoviert. Das Gebäude liegt außerhalb des 1989 festgesetzten Bauraums.
Stellungnahme der Verwaltung: Das Gebäude wurde 1967 als Hundezwinger und Vogelkäfig baurechtlich genehmigt. Im Jahr 1973 erfolgte die baurechtliche Genehmigung eines Garagenanbaus. Eine Nutzungsänderung zu Wohnen wurde baurechtlich nie genehmigt. Durch die beabsichtigte Wohnnutzung verliert das Gebäude seinen Bestandsschutz und ist bauordnungsrechtlich neu zu beurteilen. Der B-Plan setzt für das Vorhabengrundstück Baugrenzen fest (Festsetzung 5.1 i.V.m. Plandarstellung). Das Gebäude befindet sich komplett außerhalb des festgesetzten Bauraums. Des Weiteren würde die Festgesetzte Grundfläche von 120 m² (Festsetzung B) 4.1.2 i.V.m Plandarstellung), die bis auf 2,41 m² vom genehmigten Wohnhaus ausgeschöpft wird, um 61,67 m² überschritten.
Das Einvernehmen für die Nutzungsänderung des Hundezwingers/Geflügelstall/Garage in Wohnen und einer isolierten Befreiung von der festgesetzten Grundfläche kann nicht in Aussicht gestellt werden.
- Ist eine freitragende Überdachung der Stellplätze 5 und 6 möglich?
Begründung: Lediglich der freie Dachrand würde geringfügig die die Abstandsflächen von 3,00 m hineinragen. Die Dachneigung der Überdachung weicht von der Festsetzung der Dachneigung ab. Die vor der Festsetzung durch den Bebauungsplan 1989 bestehenden Gebäude besitzen Flachdächer. Insoweit weicht diese Überdachung nicht von der Gestaltung der Hauptgebäude ab.
Stellungnahme der Verwaltung: Der B-Plan setzt unter der Festsetzung B) 5.2 fest, dass die Baugrenzen nur von Garagen die an die Grundstücksgrenze gebaut werden überschritten werden kann. Bei überdachten Stellplätzen handelt es sich um offene Garagen
(§ 1 Abs. 1 Satz 3 GaStellV). Der B-Plan setzt für das Vorhabengrundstück Baugrenzen fest (Festsetzung B) 5.1 i.V.m. Plandarstellung). Die Überdachung soll außerhalb der festgesetzten Baugrenze aber nicht an der Grundstücksgrenze errichtet werden.
Das Einvernehmen für eine Überdachung der Stellplätze 5 und 6 kann nicht in Aussicht gestellt werden.
